A műszaki átadás-átvétel jelentősége új építésű ingatlannál

Az új ingatlanokat nagyon gyakran úgy vásárolják, hogy az még építés alatt áll, és a leendő tulajdonos végigkövetheti az építés folyamatát. Ha az építést befejezték, akkor a műszaki átadás-átvétel során a tulajdonos megkapja azt a lehetőséget, hogy megbizonyosodjon arról, hogy az ingatlanba az adásvételi szerződésben feltüntetett műszaki tartalmat építették be. Ekkor van lehetőség arra, hogy, a birtokbaadás előtt a különböző hibák, hiányosságok, eltérések felszínre kerüljenek, és a kivitelező ezeket kijavítsa. Ha már az építés során kiderül, hogy az ingatlan jelentősen eltér a szerződésben foglaltaktól, akkor azt nem érdemes átvenni, célszerű a problémát mielőbb jogi útra terelni, és az állapotfelvételt igazságügyi szakértővel felvetetni.

Az átadás-átvétel nem csak a vevő, hanem a kivitelező számára is fontos, mivel ilyenkor még nem szokott levonulni a területről, és a hibák javítása sokkal egyszerűbb, mint ha garanciális javításra kellene visszamennie. Az átadás-átvétel során minden problémát feljegyeznek, amiről a végén hivatalos átadás-átvételi jegyzőkönyv készül. Nagyobb beruházóknál ennek már jól bejáratott koreográfiája van. A beruházó a helyszínen elektronikusan, fotóval rögzíti a problémákat, így nem sikkadhat el semmilyen feltárt hiányosság. Az átadás-átvétel során szinte mindig lehet javítani valót találni. Ez önmagában nem gond, mivel a hibátlan állapotot a birtokbaadásra kell kialakítani.

A műszaki átadás-átvétel három egymást átfedő részre bontható: mennyiségi ellenőrzés, minőségi ellenőrzés és funkcionális ellenőrzés.

Mennyiségi ellenőrzés

A mennyiségi ellenőrzés során először az ingatlan méreteit ellenőrzik. Ehhez szükség van az ingatlan méretezett alaprajzára, amit a tulajdonosnak a szerződéskor át szoktak adni, de a kivitelezőnél, vagy a beruházónál mindig megtalálható. 

Az ellenőrzés során a mért adatok kisebbek lesznek a tervben szereplőknél, mivel a terveket nettó falméretekkel, vakolás, gipszkartonozás nélkül készítik el.

Az eltérésre az adásvételi szerződésben is ki szoktak térni, meghatározva, hogy az maximálisan hány százalék lehet. A külső falak vastagságát is célszerű megmérni, mivel ebből az adatból lehet visszaszámolni, hogy a terv szerinti anyagmennyiséget építették-e be. Ha itt valami eltérés adódik, akkor általában ez műszaki többletet szokott jelenteni, amit azért érdemes rögzíteni. Ezekből a mérésekből csak nagyon ritkán szoktak problémák adódni. 

Gondok akkor vannak, ha az építés közben módosulnak a tervek, és az ingatlanban a hasznos teret csökkentő változások történnek, pl.: többlet szerelőfal, megerősítő szerkezet, nem tervezett gépészeti, elektromos tér beépítése. Ezeket a változásokat általában nem lehet módosítani, de mindenképp célszerű rögzíteni, hogy a későbbiekben ezek anyagi kompenzálásra kerülhessenek. A méretek után jönnek az ingatlan felszereléseinek, berendezéseinek számbavétele. Itt ellenőrzik, hogy megvan-e minden szerződésben szereplő eszköz, berendezés, mint pl.: a villanykapcsolók, konnektorok, csapok, stb. Ez a folyamat egybe eshet a minőségi ellenőrzéssel, ha pl. a szerződésben meghatározott márkájú mosdók, wc-k, stb. szerepelnek.     

Minőségi ellenőrzés

A következő fázisban a kivitelezés minőségét ellenőrzik. Ekkor vizsgálják a falak, padlók, burkolatok állapotát. A szerződésekben általában első osztályú minőséget szoktak vállalni, de ez a fogalom elég képlékeny, minden kivitelezőnél változik. Szinte soha nem szoktak vita tárgyai lenni azok a hibák, amelyek a falak, plafonok festésével és a különböző felületi tömítésekkel, résekkel, fugákkal, szegélyekkel kapcsolatosak. Általában gond nélkül javítják a színhibás, repedt csempéket, padlólapokat, meleg padlókat, és a különböző burkolatváltók, küszöbök esetleges hibáit is. Más lapra tartoznak a különféle nyílászárókkal kapcsolatos problémák: karcos üvegezések, sérült keretek, sérült ajtók. Itt a nagyberuházók a soklakásos ingatlanoknál megengedhetik maguknak a rugalmasságot, hajlani szoktak a kifogásolt berendezés cseréjére. Általában a kisebb beruházásnál erre nincs mód, javításra, és/vagy kompenzációra kerülhet sor inkább. 

Funkcionális ellenőrzés

A funkcionális ellenőrzés során minden berendezést, rendszert kipróbálnak. Ha valamelyik rendszer még nem működőképes, pl. a társasház közös kazánja még nincs beüzemelve, akkor azt fel kell tüntetni a jegyzőkönyvben, és utólag, legkésőbb a birtokbaadáskor az ellenőrzését el kell végezni. Ki kell próbálni az összes kültéri és beltéri nyílászárót, megvizsgálva a nyitás-zárás funkciók akadálytalan működését. Ha vannak redőnyök, zsaluziák, szúnyoghálók, akkor azokat is le kell ellenőrizni. Szintén átvizsgálnak minden beépített vizes berendezést. Ide tartoznak a csapok, lefolyók, wc-k; a hideg és a meleg víz elérhetősége, a szellőzőrendszerek. Ilyenkor érdemes megkeresni a közműórákat is, hogy a tulajdonos tisztában legyen a víz- és hőmennyiségmérők, esetleg a gázóra helyével.

Ezután célszerű beindítani a fűtést vagy a hűtést is. Szintén meg kell keresni a villanyórá(ka)t, és meg kell állapítani, hogy rendelkezésre áll-e a szerződött elektromos kapacitás. Ezután kerülhet átvizsgálásra az erősáramú rendszer. Meg kell keresni a kismegszakító táblát, és meg kell vizsgálni, hogy a szabványoknak megfelelően alakították-e ki. Az összes konnektort végig kell ellenőrizni, hogy jól működnek-e. A különféle lámpák, világítótestek szinte soha nem szerepelnek a szerződésekben, de általában a lámpák helyén ott szoktak hagyni foglalatokban villanykörtéket; így az összes kapcsoló, lámpa is kipróbálható. Az esetleges működési hibák is bekerülnek a jegyzőkönyvbe, hogy a javításukat el tudják végezni.

Átadás-átvétel

Az átadás-átvételhez nincs feltétlenül szükség külső szakember bevonására, megfelelő műszaki érzék és jártasság birtokában a tulajdonos maga is elvégezheti. Ha azonban a tulajdonos nem biztos magában, fél az esetleges konfrontációtól, akkor érdemes lehet szakértőt felkérni, akivel közösen át tudja venni az ingatlant. Tapasztalataink szerint ezt nem szokták a beruházók, kivitelezők sem ellenezni, sőt gyakran örülnek a segítségnek, mert néha az átvételt végzővel együtt könnyebben tudnak felvilágosítást adni egy-egy bonyolultabb műszaki kialakításról. 

Szintén gyakorlati tapasztalat, hogy az esztétikai problémákat legjobban a tulajdonos tudja felfedezni, ritkán szalad át a szeme egy vélt, vagy valós hibán. Az új ingatlanoknál a kijavított, hibátlan állapot csak nagyon ritka esetben jelenti azt, hogy minden munkálat, szerelés a végére ért. Az adásvételi szerződésekben mindig vannak olyan részek, ami már nem az építő feladata, pl. beépített bútorok, lámpák stb. Egy segítő szakember abban is tanácsot tud adni, hogy a birtokbavétel után melyek azok a még hátralévő feladatok, amiket célszerű a beköltözés előtt elvégezni, és melyek azok, amik várhatnak, de hosszabb távon számolni kell velük.    

A cikk szerzője Hermann Zoltán villamosmérnök, az ingatlanállapot-felmérés területén komoly tapasztalattal bíró lakásfelmérés.hu tulajdonosa.