Van pénz a piacon, de a vevők tudatosabbak, mint valaha – így marad versenyben a díjnyertes szegedi ingatlanszakértő
Göröncséri Hajnalka szegedi ingatlanközvetítő a iCompass díj elnyerésével a Kelet-Magyarország és a Közönség kedvence kategóriában azt is bizonyította, hogy a több mint két évtizedes szakmai tapasztalat a közösségi média korában is versenyelőnyt jelenthet. A saját márkára, a személyes bizalomra és a koncentrált ingatlanportfólióra építő szakember szerint a szegedi piacon már nem elég a tavalyi árakhoz ragaszkodni: a vevők megfontoltabbak lettek, az eladóknak pedig egyre inkább alkalmazkodniuk kell a megváltozott kereslethez.
Érdemes tágabb összefüggésekben látni az ingatlanszakmát
– Az ingatlan.com szervezésében kiírt iCompass díjért folyó megmérettetésen Ön nem csak a Kelet-Magyarország kategóriában ért el első helyezést, hanem a közönségszavazást is megnyerte. De valójában mi motiválta, hogy elinduljon a megmérettetésen, és mit jelent Önnek az elismerés?
– 21 éve dolgozom ingatlanközvetítőként, és azért is örültem a versenynek, mert korábban nem volt olyan megmérettetés, ahol szakmai zsűri értékelte volna a hivatásunkat. Kíváncsi voltam, hogy ennyi tapasztalattal a hátam mögött mit tudok felmutatni a fiatalabb, a közösségi médiában sokkal aktívabb ingatlanközvetítő-generáció mellett.
Rá kellett jönnöm, hogy nekünk, idősebbeknek is fel kell szívnunk magunkat, mert többek között a videókészítés vagy éppen a közösségi média komoly kihívás.
Ugyanakkor, ha modernebb eszközöket használunk, a tudásunkkal és a tapasztalatunkkal ma is érvényesülhetünk.
– Hogyan állította össze a pályázat anyagát? Mire kellett összpontosítania?
– Meglehetősen összetett feladat volt, hiszen többek között szituációs feladatokat kaptunk, miközben árazással kapcsolatos kérdésekre is válaszolnunk kellett. Sőt, a saját szakmai teljesítményünket szintén értékelnünk kellett. Örültem, hogy a saját tudásomra támaszkodva meg tudtam oldani a feladatokat.
A közönségszavazás is egyedi verseny volt, készítettem néhány videót a közösségi médiában, hogy támogassam a pályázatomat. De a verseny közben nem láthattuk, hogy éppen ki hány szavazatnál tart, ezért különösen boldog voltam a végeredmény miatt.
– A versenyhez kapcsolódva rendezték meg az ingatlan.com ötödik szakmai konferenciáját, a Comferenciát is. Milyen benyomásokkal távozott?
– Örömmel láttam, hogy a szakemberek képesek együtt gondolkodni és dolgozni. Az ingatlanközvetítők nem egymás ellenségei, hanem ugyanannak a szakmának a szereplői. A konferencián sok jó szakemberrel találkoztam, és rengeteg hasznos gondolatot hallottam.
Különösen érdekes volt személyesen beszélgetni olyan emberekkel, akiket korábban csak a közösségi médiából ismertem. Szegeden dolgozom, a saját területemen mozgok, ezért egy ilyen rendezvény segít abban, hogy tágabb összefüggésekben lássam az ingatlanpiacot. Jövőre is biztosan ott a helyünk az első sorban.
Egy nagy falu, ahol mindenki ismer mindenkit
– Miben segít a szélesebb piaci rálátás egy olyan szakembernek, aki elsősorban a saját városára koncentrál?
– Szegeden élek és dolgozom, és bár egy 170 ezres városról beszélünk, a helyi piacnak megvannak a maga sajátosságai. Amikor viszont elmegyek egy ilyen konferenciára, rájövök, hogy a más településeken vagy megyékben dolgozó kollégák is hasonló problémákkal küzdenek, vagyis az országos folyamatok előbb-utóbb minden helyi piacra hatást gyakorolnak.
Hasznos volt például megismerni az MNB hitelpiaci adatait, illetve az ingatlan.com szakembereinek előadásából megtudhattuk, hogyan változott az eladásra kínált ingatlanok száma az egyes időszakokban. Ezekből az adatokból jobban megértem, mi történik országosan, és mire lehet számítani a következő hónapokban. Így az ügyfeleimnek is elmondhatom, hogy érdemes-e még várniuk az eladással, vagy inkább most kellene reális áron piacra vinniük az ingatlanukat.
– Huszonegy év alatt rengeteget változott az ingatlanközvetítői szakma. Hogyan sikerült megőrizni az évtizedek alatt az ügyfélkört és folyamatosan talpon maradni ezen a sikerorientált pályán, ahol az eredmények szinte önmagukért beszélnek?
– Több szakmai területen is dolgoztam, majd az értékesítésben találtam meg önmagam. Később megismertem az ingatlanközvetítői szakmát, ahol nem elsősorban a pénz motivál, hanem az értékesítés folyamata, az emberekkel való törődés, hiszen támogathatom őket egy fontos élethelyzetükben.
Az évek alatt fokozatosan kialakult egy stabil ügyfélköröm. Szeged ebből a szempontból olyan, mint egy nagy falu: az emberek ismerik egymást, a hírek gyorsan terjednek. Ha egyszer bekerülök egy család bizalmába, később újra és újra megkeresnek.
Születések, válások, költözések, halálesetek – az élethelyzetek folyamatosan új ingatlanügyeket teremtenek. Idővel sok család életének részévé váltam, a meglévő ügyfélköröm pedig a nehezebb piaci időszakokban is kitartott mellettem.
– Korábban hálózatban is dolgozott, miért döntött végül a saját márka mellett?
– Egy hálózatnál négy évet dolgoztam, sőt, értékesítési vezető is lettem, majd néhány kollégával saját irodát hoztunk létre. 2012-ben pedig úgy döntöttem, hogy önállóan folytatom.
Egy olyan városban, mint Szeged, az ügyfelet elsősorban nem az érdekli, melyik hálózat neve szerepel az ingatlanos mögött, sokkal fontosabb számára, hogy ki az a személy, aki bemegy a lakásába, és akire rábízhatja az értékesítést.
A saját márkával nagyobb szabadságom lett, hiszen egy nagy szervezetnek hosszabb időbe telhet reagálnia a piaci változásokra, én viszont gyorsan tudok dönteni. Magam határozhatom meg a munkamódszeremet, az árazási stratégiámat, és azt is, hogy milyen feltételekkel vállalok el egy megbízást.
A bizalom mindent visz!
– Ezek szerint a bizalom a legfontosabb tőkéje?
– Egyértelműen. Az ingatlanközvetítésben nem lehet kizárólag rövid távú bevételben gondolkodni. Ha az ügyfél azt érzi, hogy nem akarom mindenáron rábeszélni valamire, hanem valóban az ő érdekeit tartom szem előtt, akkor sokkal könnyebben alakul ki tartós kapcsolat. Ez a fajta bizalom a legnehezebb piaci helyzetekben is komoly előnyt jelent, és ez az oka annak, hogy a korábbi ügyfeleim megbíznak bennem.
– Előbb említettük, hogy a különböző generációk más és más módszerekkel érvényesülnek. A közösségi média, a videók, a virtuális séták és a mesterséges intelligencia is folyamatosan alakítják a szakmát. Hogyan tudott alkalmazkodni ezekhez a változásokhoz?
– A videózással fokozatosan ismerkedtem meg. Sokat segített a lányom, aki a televízióban dolgozik műsorvezetőként. Eleinte még azt sem tudtam, hogyan álljak a kamera elé, mit mondjak, vagy hogyan fogalmazzak röviden. Ő viszont megmutatta, hogyan lehet érdekesebben előadni a mondanivalómat, mire kell figyelni, és hogyan érdemes megvágni a felvételeket. Egyre többet gyakoroltam, sőt, még képzéseken is részt vettem, hogy tudatosabban használjam ezt a kommunikációs formát.
Véleményem szerint a videózás rendkívül fontos eszköz. Ha valaki jól csinálja, sok emberhez eljut, és hitelesebbé válhat a szemükben.
Nemcsak az ingatlanokat lehet bemutatni, hanem hasznos szakmai információkat is át lehet adni: például mire kell figyelni egy lakás megtekintésekor, hogyan működik a foglaló, vagy milyen szempontokat érdemes mérlegelni egy vásárlás előtt.
A régi apróhirdetésekben néhány mondatban kellett leírni, hogy például eladó egy kétszobás lakás a harmadik emeleten. Ma ugyanezt sokszor videóban kell elmondani röviden, érthetően és figyelemfelkeltően.
– A videózás tehát nemcsak az ingatlanok értékesítésében segít, hanem a személyes márka építésében is?
– Igen, és szerintem a kettő szorosan összefügg. A videókon keresztül az emberek nemcsak az ingatlant látják, hanem engem is megismernek. Hallják, hogyan gondolkodom, milyen tanácsokat adok, és milyen a személyiségem. Ez segíthet abban, hogy később bizalommal forduljanak hozzám. Persze ehhez folyamatosan fejlődni kell, és továbbra is figyelek a visszajelzésekre.
Nem szabad azt gondolni, hogy az ember húsz év tapasztalat után már mindent tud. A szakma változik, és nekünk is változnunk kell vele.
Alapvetően imádom ezt a munkát, szeretem az embereket, az értékesítést és az egész folyamatot. Az ingatlanközvetítés számomra nem egyszerűen munka, hanem szenvedély.
– Feltűnő, hogy viszonylag kevés ingatlant hirdet egyszerre. Ez tudatos üzleti döntés?
– Teljes mértékben. Nem lehet minden ingatlannal ugyanolyan intenzitással foglalkozni, ha az ember valóban magas színvonalú szolgáltatást szeretne nyújtani. Nálam nagyjából tíz-tizenöt ingatlan az a mennyiség, amellyel megfelelően tudok dolgozni. Ha ebből kettőt, hármat vagy négyet eladok, nagyjából ugyanennyi új megbízás érkezik.
Egy ingatlan értékesítése ugyanis nem merül ki abban, hogy felteszem a hirdetést az internetre. Meg kell határozni a megfelelő árat, kezelni kell az érdeklődőket, megszervezni a bemutatásokat, és végig kell kísérni az ügyfeleket a folyamaton. A célom az, hogy minden megbízásra elegendő időt fordítsak. Inkább vállalok kevesebb ingatlant, de azokat a legjobb minőségben szeretném értékesíteni.
Szegeden is új szelek fújnak
– Térjünk át a szegedi ingatlanpiacra! Hogyan alakult az idei év a tavalyi, Otthon Start Programmal is összefüggő élénkülés után?
– A tavaly szeptemberi időszak egészen rendkívüli volt, hiszen az Otthon Start hatására nagyon sokan jelentek meg a piacon, és egy ideig úgy tűnt, mintha mindenki egyszerre szeretne ingatlant vásárolni. Majd fokozatosan mérséklődött a lendület.
Szegeden ehhez adódik a nyári albérleti szezon sajátossága: a tavalyi vásárlási hullám erre a piacra is hatással volt, hiszen akik korábban bérleményben laktak, közülük többen saját lakást vásároltak. Így a bérlők egy része eltűnt a piacról, és az albérletárak sem érték el minden esetben a tavalyi csúcsokat. Ugyanakkor a külföldi egyetemisták és az egyetemváros jelleg továbbra is biztosít keresletet ebben a szegmensben is.
A lakásárak alakulása vagy éppen stagnálása sem teljesen egyértelmű, hiszen nem minden ingatlannál beszélhetünk általános árcsökkenésről, a lokáció, az állapot és a megfelelő árazás továbbra is sokat számít.
– Az eladók mennyire fogadják el, hogy már nem feltétlenül lehet a korábbi csúcsárakon értékesíteni?
– Ez az egyik legnehezebb része a munkámnak. Sok eladó a korábbi árakból indul ki, és nehezen fogadja el, hogy a piac időközben megváltozott. Én igyekszem megmutatni nekik a statisztikákat, és elmagyarázni, hogy nem érdemes mindenáron ragaszkodniuk egy elképzelt összeghez.
Ha valaki elfogadja a reális árat, akkor általában el tudjuk adni az ingatlanát. Ha viszont nem, akkor előfordulhat, hogy hosszú hónapokig a piacon marad.
Én megindokolom, hogy milyen árat tartok reálisnak. Ha az ügyfél elfogadja, vállalom a megbízást, ha viszont ragaszkodik egy olyan árhoz, amelyet nem tartok reálisnak, nem feltétlenül vállalom el a munkát. Nem szeretnék hónapokig olyan ingatlannal foglalkozni, amelynek az ára eleve elriasztja a vevőket.
– Milyen változást vár 2027-ben? Az újabb állami intézkedések ismét felpörgethetik a piacot?
– Én nem számítok arra, hogy a tavaly szeptemberihez hasonló roham újra megismétlődik. A vevők egy része már vásárolt, mások pedig most kivárnak, és figyelik, hogyan változnak az árak. Érdekesnek tartom azt a gondolatot, hogy a támogatásokkal ne kizárólag a vevői oldalt erősítsék, hanem az eladói és a kínálati oldalt is próbálják fejleszteni. Ha csak a vevőknek adunk több pénzt, az könnyen az árak emelkedéséhez vezethet. Ha viszont a kínálat bővülését is segítjük, az hozzájárulhat a piac kiegyensúlyozottabb működéséhez.
A vevők közül többen azt mondják, hogy egyelőre maradnak a bérleményben, és várnak, mert úgy gondolják, később kedvezőbb áron vásárolhatnak. De hogy ez pontosan mikor következik be, azt nehéz megmondani. Az új lakások és a bérlakások kínálatának bővülése ugyanakkor időigényes folyamat, így ezek hatása sem feltétlenül jelentkezik egyik napról a másikra.
– A vevők pénzügyi lehetőségei mennyire korlátozottak? Valóban elfogyott a fizetőképes kereslet, vagy inkább arról van szó, hogy az emberek megfontoltabban vásárolnak?
– Szerintem inkább az utóbbiról van szó. Az elmúlt két hónapban öt ingatlant adtam el, köztük egy 86 millió forintos lakást, amelyre sok érdeklődő érkezett. Az ingatlan nem volt olcsó, de nem is volt túlárazva. Körülbelül tízen nézték meg, végül pedig egy pár lényegében irányáron megvásárolta.
Vagyis van pénz a piacon, és a vásárlási szándék sem tűnt el. A vevők azonban sokkal tudatosabbak, mint korábban.
Ez az eladók számára is fontos üzenet: ma már nem elég egyszerűen meghirdetni egy lakást egy magas áron, majd arra várni, hogy valaki megvegye. A megfelelő ár, a jó bemutatás és az értékesítés tudatos megszervezése egyaránt szükséges ahhoz, hogy az ingatlan valóban gazdára találjon.
A következő időszakban azok az eladók járnak majd jól, akik hajlandók alkalmazkodni a piaci viszonyokhoz, és elfogadják, hogy a vevők ma már sokkal alaposabban mérlegelnek. Az ingatlanközvetítő feladata pedig az, hogy ebben a helyzetben is segítsen megtalálni a reális árat és a megfelelő vevőt.
![Koncepcionális 3D látványterv, amelyen nyomtatott pénzügyi grafikonokra és diagramokra helyezett fehér családi ház makettje látható a fókuszban, a háttérben elmosódó további miniatűr épületmodellekkel és fákkal[cite: 33]. A szimbolikus ábrázolás kiválóan illusztrálja a lakáspiaci elemzéseket, a piaci trendek és statisztikák kiértékelését, az ingatlanberuházások tervezését, valamint a lakásvásárláshoz és lakásépítéshez kapcsolódó pénzügyi kalkulációkat](https://d3dogjcsys7uwa.cloudfront.net/wp-content/uploads/2026/11/03083636/conceptual-3d-rendering-real-estate-market-analysis-with-graphs-home-models-584x334.jpg)
