Társasházi alapító okirat vagy szervezeti-működési szabályzat? A Kúria új jogegységi határozata tisztázza a szabályokat
A Kúria 5/2026. Jogegységi határozata fontos változást hozott a társasházak működésével kapcsolatos jogértelmezésben. A döntés egyértelművé teszi, hogy milyen kérdéseket lehet az alapító okiratban, és melyeket kizárólag a szervezeti-működési szabályzatban (SZMSZ) rendezni.
A határozat különösen jelentős lehet azokban a társasházakban, ahol az alapító okirat és az SZMSZ eltérő szabályokat tartalmaz például a közös költség viseléséről, a közös tulajdon használatáról vagy más, a társasház működését érintő kérdésekről.
Mit szabályozhat a társasház alapító okirata?
A társasház alapító okirata elsősorban a tulajdoni viszonyok rendezésére szolgál. Ez határozza meg többek között a külön tulajdonban álló lakásokat és helyiségeket, a közös tulajdon körébe tartozó épületrészeket, valamint a tulajdonostársak tulajdoni hányadát.
A Kúria jogegységi határozata szerint azonban az alapító okirat nem használható arra, hogy a társasház működésének valamennyi szabályát tartalmazza. A társasház működésével kapcsolatos kérdések szabályozásának elsődleges dokumentuma a szervezeti-működési szabályzat.
Mit kell az SZMSZ-ben szabályozni?
A szervezeti-működési szabályzat a társasház mindennapi működésének egyik legfontosabb dokumentuma. Ebben kell rendezni azokat a kérdéseket, amelyeket a társasházi törvény az SZMSZ szabályozási körébe utal.
Ilyen lehet például a közös költség viselésének részletes szabályozása, a társasház szervezetének működése, a tulajdonostársak belső együttélésével kapcsolatos szabályok, valamint számos olyan kérdés, amelyben a döntést a közgyűlés hatáskörébe utalja a törvény.
A Kúria szerint az alapító okirat és az SZMSZ között nem lehet szabadon áthelyezni a szabályozási kérdéseket.
Ha a törvény egy adott kérdés szabályozását az SZMSZ-re vagy a közgyűlésre bízza, azt nem lehet az alapító okiratban „rögzíteni” annak érdekében, hogy később csak nehezebben lehessen megváltoztatni.
Mi történik, ha az alapító okirat és az SZMSZ ellentmond egymásnak?
Ez volt a Kúria jogegységi határozatának egyik legfontosabb kérdése. Korábban a bírói gyakorlatban megjelent az az álláspont, hogy párhuzamos szabályozás esetén az alapító okirat rendelkezése elsőbbséget élvezhet az SZMSZ-szel szemben.
A Kúria új jogegységi határozata ettől eltérő megközelítést alkalmaz. A döntés szerint az alapító okirat és az SZMSZ nem állnak általános alá-fölérendeltségi viszonyban egymással. Nem lehet tehát automatikusan kijelenteni, hogy az alapító okirat minden esetben „erősebb” szabály. Mindig azt kell vizsgálni, hogy az adott kérdés szabályozását a társasházi törvény melyik dokumentum vagy társasházi szerv hatáskörébe utalja.
Külön szabályok vonatkoznak a 2004 előtt alapított társasházakra
A régebbi társasházak esetében különösen fontos a Kúria döntése. A 2004. január 1-je előtt bejegyzett társasházak alapító okiratai gyakran tartalmaznak olyan rendelkezéseket is, amelyek a mai szabályozás szerint már az SZMSZ vagy a közgyűlés hatáskörébe tartoznának.
Ha egy ilyen régi alapító okirati rendelkezés közvetlenül ellentétes a társasházi törvény kötelező szabályával, az a törvény hatálybalépésével elvesztette hatályát. Ha azonban a régi alapító okirat olyan kérdést szabályoz, amely nem ütközik a törvény kötelező rendelkezéseibe, az a szabály átmenetileg továbbra is alkalmazható.
Ez azonban csak addig igaz, amíg a társasház közgyűlése az adott kérdésben határozatot nem hoz, vagy az SZMSZ az adott kérdést másként nem rendezi.
A közös költség szabályozása különösen fontos
A jogegységi határozat alapjául szolgáló ügy egyik központi kérdése a közös költség viselése volt. A társasház alapító okirata korábban a tulajdoni hányad alapján történő közös költségviselést írta elő. A később módosított SZMSZ azonban a lakások négyzetméterben meghatározott hasznos alapterülete alapján kívánta meghatározni a fizetési kötelezettséget.
A Kúria döntésének egyik legfontosabb gyakorlati tanulsága, hogy a közös költség szabályozásánál különösen körültekintően kell vizsgálni, melyik társasházi dokumentum rendelkezése alkalmazható.
Mit jelent mindez a társasházak számára?
A Kúria 5/2026. Jogegységi határozata várhatóan jelentős hatással lesz a társasházi jogvitákra és a társasházak belső szabályzatainak felülvizsgálatára. A társasházak számára célszerű áttekinteni:
- az alapító okirat rendelkezéseit;
- a szervezeti-működési szabályzat tartalmát;
- az esetleges ellentmondásokat a két dokumentum között;
- a régi, 2004 előtti alapító okiratok ma is alkalmazott rendelkezéseit;
- a közös költség és más működési kérdések szabályozását.
Különösen fontos lehet a dokumentumok felülvizsgálata akkor, ha a társasházban tulajdonostársak között vita alakult ki egy közgyűlési határozat, az SZMSZ módosítása vagy az alapító okirat valamely rendelkezése miatt.
Összegzés
A Kúria új jogegységi határozata világosabb határvonalat húzott a társasház alapító okirata és a szervezeti-működési szabályzat között.
Az alapító okirat elsődleges feladata a tulajdoni viszonyok rendezése, míg a társasház működésével kapcsolatos kérdések szabályozása főszabály szerint az SZMSZ és a közgyűlés hatáskörébe tartozik.
A régi társasházak esetében ugyanakkor továbbra is külön vizsgálni kell, hogy az alapító okirat egyes rendelkezései hatályban maradtak-e, illetve azokat később közgyűlési határozat vagy SZMSZ-rendelkezés felváltotta-e.
A Kúria döntése ezért nemcsak a folyamatban lévő társasházi jogvitákban lehet jelentős, hanem minden olyan társasház számára is, ahol az alapító okirat és az SZMSZ tartalma hosszú évek alatt, eltérő jogszabályi környezetben alakult ki.
A blogcikk szerzője az Ecovis Zalavári Legal Hungary irodavezető partnere, Dr. Zalavári György ügyvéd, az ÜgyvédHázak országos ügyvédi ingatlanközvetítő hálózat alapítója (info@ugyvedhazak.hu).
