Nem a rendőrség vagy a zárcsere a megoldás, ha nem költözik ki a bérlő
A magyarok 62 százaléka nem tudja, hogyan lehet a bérlőt jogszerűen kiköltöztetni az ingatlanból, ha magától nem távozik a szerződés lejárta után. A Magyar Országos Közjegyzői Kamara (MOKK) reprezentatív felméréséből az is kiderül, hogy az emberek több mint fele minden másnál, így a kauciónál is fontosabb biztosítéknak tartja a jól megírt szerződést, ugyanakkor nincs fogalma arról, mi következik akkor, ha a másik fél nem tartja be a szerződésben foglaltakat.
A július-augusztus fordulója évről évre az egyik legforgalmasabb időszak az ingatlanbérleti piacon. A felsőoktatási felvételi ponthatárok kihirdetése után ugyanis sok ezren keresnek bérlakást az egyetemi városokban, a KSH–ingatlan.com-lakbérindex adatai alapján idén mintegy öt százalékkal magasabb árakon, mint tavaly.
Az ingatlanbérléssel kapcsolatos ismereteket vizsgálták
A MOKK reprezentatív felmérésében azt vizsgálta, hogy mennyire biztosak az ingatlanbérlet jogi kérdéseiben az emberek.
A felmérés szerint a lakosság 76 százaléka helyesen tudta, hogy lakásbérleti szerződést érvényesen csak írásban lehet kötni. A pusztán szóban kötött megállapodás érvénytelen.
A részletes, egyértelmű bérleti szerződést a bérlők és a bérbeadók többsége is a legfontosabb garanciának tartja egy bérlemény kiadása során, sokkal inkább mint például a kauciót, a tulajdoni lapot vagy a munkáltatói igazolást, valamint a hosszú távú bérlést.
A többség azt is tudja, hogy egy bérelt lakásba fő szabály szerint más ember csak a bérbeadó írásbeli hozzájárulásával költözhet be, illetve a kaució a szerződés megszűnésekor visszajár, ha a bérbeadónak nincs belőle levonható, a bérleti jogviszonyból eredő követelése, például elmaradt bérleti díj, rezsitartozás vagy megtérítendő kár.
Az emberek többsége ugyanakkor nincs felkészülve arra, hogy a másik fél nem tartja be a bérleti szerződésben vállalt kötelezettségeit. Ha a bérlő nem költözik ki a szerződés lejárta után önként a bérleményből, és nincs közjegyzői okirat, akkor a bérbeadónak lakáskiürítési pert kell kezdeményeznie. A bérbeadó nem járhat el önhatalmúlag, ezt csak a válaszadók bő harmada (38 százalék) tudta.
Mások helytelenül megpróbálnának zárat cserélni, amihez azonban nincs joguk, illetve a rendőrséghez fordulnának. A rendőrség azonban jogerős bírósági végzés vagy közjegyzői okirat alapján elrendelt végrehajtás nélkül nem tud intézkedni. A rendőrség közreműködésére szükség esetén a végrehajtási eljárásban, a végrehajtó intézkedése mellett kerülhet sor.
Pont akkor nem véd a házilag készített szerződés, amikor kellene
Érvényes bérleti szerződést jogász segítsége nélkül is lehet készíteni.
„Hosszú távon akkor járnak a legjobban a felek, ha közjegyző vagy ügyvéd segítségét kérik. A házilag, gyakran letölthető szerződésminták alapján készülő lakásbérleti szerződések általában ugyanis éppen akkor nem adnak védelmet, amikor szükség lenne rá”
– figyelmeztet Tóth Ádám, a Magyar Országos Közjegyzői Kamara elnöke.
Egy ingatlan-bérbeadási ügyekben jártas jogász olyan fontos részletekre is felhívhatja a felek figyelmét, amelyek eszükbe sem jutnának. Például azt is fontos kikötni a szerződésben, hogy a bérlőnek az adott hónapban meddig, milyen módon – például készpénzben vagy banki átutalással –, pontosan milyen jogcímen kell megfizetnie a bérleti díjat és az egyéb költségeket. Vagy például tarthat-e háziállatot az ingatlanban, mik a kaució visszafizetésének feltételei vagy mikor kell kiköltöznie a bérleti szerződés megszűnése után.
Kötelezettségvállaló nyilatkozatot bérleti díjra is lehet kérni
Egyre gyakoribb a lakáskiadásnál, hogy a bérbeadók megszabják, a bérlő tegyen közjegyző előtt egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatot, amelyben vállalja, hogy teljesíti a szerződésben vállalt kötelezettségeit. Például megfizeti az előre meghatározott költségeket – a bérleti díjat és a rezsit – vagy kiköltözik a bérleményből a bérleti jogviszony megszűnése esetén.
Az egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozat komoly garanciát ad a bérbeadónak. Ha a bérlő nem teljesíti a közjegyzői okiratban vállalt kötelezettségét, a bérbeadónak nem kell bírósági pert indítania, hanem közvetlenül végrehajtást kezdeményezhet a közjegyzői okirat alapján.
A kötelezettségvállaló nyilatkozatot bármelyik közjegyzőnél meg lehet tenni személyesen. Csak a bérlő és a bérlemény adataira, valamint a felek által megkötött bérleti szerződésre van szükség.
A bérlő és a bérbeadó dönthetnek úgy is, hogy a teljes bérleti szerződést közjegyzői okiratba foglalják. A közjegyzői okiratba foglalt bérleti szerződés nem csak a bérbeadónak jelent erősebb jogi védelmet. A bérlő számára is egyértelmű, bizonyító erejű keretet ad: pontosan rögzíti többek között a lakbér összegét, módosításának feltételeit, a fizetési határidőket, valamint a bérleti jogviszony megszűnésének és a kiköltözésnek a szabályait.
A felmérést a MOKK megbízásából a Magyar Target-Pulzus Média Kutató Kft. készítette okostelefonos applikáció segítségével, ezer ember megkérdezésével. Életkor, nem, iskolai végzettség és településtípus alapján reprezentatív a magyar okostelefont használó felnőtt lakosság körében.
