A fiatalok negyede 20% alatti önerővel vág bele a lakásvásárlásba
Az Magyar Nemzeti Bank (MNB) friss adatai szerint 2026 júniusában a lakossági jelzáloghitel-szerződések 12,53 százalékánál haladta meg a 80 százalékot a hitelösszeg és a fedezetként szolgáló ingatlan értékének aránya. A money.hu elemzése azt vizsgálja, milyen kockázatokat jelenthet a vevő számára a magas finanszírozási arány, és miért nem feltétlenül elegendő a 10 százalékos önerő akkor sem, ha a jogszabályi feltételek alapján elvileg elérhető ez a finanszírozási szint.
A magas banki finanszírozás az Otthon Start megjelenésével ugrott meg
A magasabb finanszírozási arányú lakáshitelek szerepe az Otthon Start Program 2025. szeptemberi indulása után erősödött meg. Az MNB korábbi értékelése szerint a program iránti jelentős kereslet érdemben hozzájárult a 80–90 százalékos hitelfedezeti mutatójú (LTV) jelzáloghitelek arányának emelkedéséhez.
- Míg 2025 szeptemberében a 80 százalék feletti hitelarány csupán 3,61 százalékos volt, 2025 októberére 17,47 százalékra ugrott, és 2026 februárjáig hasonló szinten maradt.
- 2025 novemberében történt egy még nagyobb kiugrás (19,30%), ami azt jelentette, hogy a szerződések közel ötödét ilyen magas banki finanszírozással kötötték.
Az MNB legfrissebb, 2026. júniusi 12,53 százalékos adata ugyan alacsonyabb a májusi 14,06 százaléknál, de azt mutatja, hogy
továbbra is jelentős azoknak a lakáshiteleknek az aránya, amelyeknél az ingatlan értékéhez képest magas a banki finanszírozás. A 70 százalék feletti hitelfedezeti mutatóval rendelkező szerződések együttesen a teljes állomány 42,58 százalékát tették ki júniusban.
A fiatalok már minden negyedik hitelnél kicentizik az önerőt
Az MNB korcsoportos bontásából az is világosan látszik, hogy a 80 százalék feletti finanszírozás szinte kizárólag a fiatalok sajátossága.
Míg a teljes piacon 12,53 százalék ez az arány, addig a 18-30 éves korosztályban kiugróan magas. Az ő esetükben a szerződések több mint negyedénél (25,82%) haladja meg az LTV a 80 százalékot. A 31-40 évesek körében ez 14,69 százalékra csökken, 40 év felett pedig marginálissá válik.
A magas finanszírozási arány nem jelenti azt, hogy minden vevő automatikusan 10 százalék önerővel vásárolhat lakást. A ténylegesen felvehető hitelösszeg függ a bank hitelbírálatától, az adós jövedelmétől és az ingatlan fedezeti értékétől is. Számíthat többek között az ingatlan elhelyezkedése, típusa, kora, műszaki állapota és jogi helyzete, valamint a hitelcél is.
Nem mindig elég 10 százalék saját pénz
Ha például egy lakás vételára 50 millió forint, a vevő pedig 5 millió forint saját forrással, vagyis 10 százalék önerővel számol, elsőre úgy tűnhet, hogy a finanszírozás megoldható. Ha azonban a banki értékbecslés csak 45 millió forintra értékeli az ingatlant, akkor 90 százalékos finanszírozás mellett legfeljebb 40,5 millió forint hitel jöhet szóba. Így a vásárláshoz már 9,5 millió forint saját forrásra lenne szükség.
Vagyis egyetlen értékbecslés miatt 4,5 millió forinttal több saját pénzre lehet szükség. Ha ez nem áll rendelkezésre, a vevő akár a teljes vásárlás finanszírozását is elveszítheti, és az adásvételi szerződés feltételeitől függően a foglalót is kockáztathatja.
„Minél kisebb az önerő, annál szűkebb a vevő mozgástere, ha a bank a vártnál alacsonyabbra értékeli az ingatlant, vagy valamilyen okból kevesebb hitelt ad. Nemcsak a vételár számít: az is fontos, hogy milyen az ingatlan jogi és műszaki állapota, van-e rajta teher, illetve hogy a bank elfogadja-e fedezetként. Alacsony önerő mellett ezért különösen fontos, hogy a vevő még azelőtt tisztázza a finanszírozás feltételeit, hogy belekezdene a vásárlásba”
– figyelmeztet Garam Dániel, a money.hu hitelszakértője.
A foglaló előtt érdemes ellenőrizni a finanszírozást
A lakásvásárlás biztonsága érdekében a vevőnek nem elég azt kiszámolnia, hogy rendelkezik-e a szükséges önerővel. Azt is érdemes előzetesen tisztáznia, hogy a jövedelme és a kiszemelt ingatlan alapján mekkora hitelre számíthat. Ebben segít az előzetes hitelbírálat és az ingatlan előzetes értékbecslése.
Az adásvételi szerződés fizetési ütemezését szintén érdemes a hitelfelvétel várható folyamatához igazítani. A szerződésben egyértelműen rögzíteni kell a vételárrészek megfizetésének határidejét és feltételeit. A vevőnek célszerű ügyvéddel egyeztetnie arról is, hogyan kezelhető a szerződésben az az eset, ha a bank a tervezettnél kisebb hitelösszeget hagy jóvá, vagy a folyósítás késik.
„A 10 százalékos önerő egy lehetőség, de nem javasolt úgy megtervezni a lakásvásárlást, hogy a teljes rendelkezésre álló saját pénzt elviszi a foglaló és az önerőből fizetett vételárrész. Érdemes pénzügyi tartalékot is hagyni arra az esetre, ha az értékbecslés vagy a hitelbírálat miatt a tervezettnél több saját forrásra lenne szükség”
– tette hozzá Garam Dániel, a money.hu hitelszakértője.
