Hogyan alakul a pilisi települések lakáspiaca? Mi újság a budai agglomerációban?
Pilis a budai agglomeráció igazi gyöngyszeme hegyeivel és természeti szépségeivel együtt, miközben népszerű településeire előszeretettel költöznek a családok. Szőnyi Szilviával, a Szőnyi Ingatlan tulajdonosával arról beszélgettünk, hogy vajon hogyan alakul jelenleg a lakáspiac, mekkora a forgalom és egyáltalán milyen képességekkel és tudással kell rendelkeznie egy ingatlanközvetítőnek, hogy sikeres legyen a munkája során ebben a hektikus gazdasági környezetben
A COVID utáni piackilátások és árképzési kihívások
– Hogyan indult az év, hogyan alakul jelenleg az ingatlanpiac Pilis településein?
– A COVID előtti időszakhoz képest jelentősen visszaesett az adásvételek nagyságrendje, sőt, a háború kitörése után még jelentősebb volt a forgalomcsökkenés. Ez a tendencia sajnos a tavalyi évet is jellemezte, most azonban tapasztalhatunk egy kis piaci élénkülést. Ezzel együtt bár emelkedik a megtekintések száma, a tényleges eladások nagyságrendje még mindig alulmúlja a járvány előtti időszak statisztikáit.
– Merre tartanak az árak, hiszen tavaly meglehetősen nyomott volt a piac?
– Alapvetően nagyon túlárazott a piac, amit egy ideig toleráltak az érdeklődők és vásároltak ingatlant, de amikor az árak nagyságrendje átlépett egy szintet, akkor jelentősen csökkent a tranzakciók száma.
A vevőjelöltek egy része inkább más agglomerációban keresgélt tovább, vagy Budapesthez közelebbi lokációban nézett ingatlant. De ez nem minden kategóriában érvényesült teljes mértékben, vagyis eltérések tapasztalhatók az újépítésű és a használt lakások között, illetve utóbbinál a felújítandó vagy a jó állapotú otthonok között.
A felújítandók esetében a piac erősen mérlegeli a felújítási költségeket, többek között hogyan lehet jobb energetikai besorolási szintet elérni, amit ma már elvárnak az emberek. Alaposan megvizsgálják, hogy mennyire van túlárazva az adott ingatlan, mennyiért érdemes megvenni, hogy a felújítással együtt is megfelelő ár jöjjön ki, vagy inkább forduljanak a az új építésűek felé.
– Mennyire túlárazottak az ingatlanok, ha egyáltalán erre adhatunk hiteles választ?
– Nem általánosíthatunk az árak tekintetében, hiszen minden típusnál előfordul a szinte irreális értékmeghatározás. Olyan extrém példával is találkoztam, ahol akár 50-60 millió forinttal is túl van árazva az ingatlan. Itt az a kérdés, hogy a piaci árak egy idő után közelítik-e ezt a magas árszintet, ahol már létrejöhet az adásvétel, vagy az eladó sokáig kitartja, és akkor nehezen realizálhat adásvételt. Általánosságban 5-10%-os alku érvényesül most a piacon.
Agglomerációs élet és ingatlanpiaci tapasztalatok
– A járvány idején előtérbe került az agglomeráció, most mennyire népszerűek ezek a települések?
– A Pilis hegység egyrészt gyönyörű természeti környezetben lévő élhető agglomerációs övezet, másrészt nyilván a közlekedési útvonalak túlterheltek a nap bizonyos időszakaiban, de ez Budapest minden bevezető szakaszára ugyanígy érvényes.
Még mindig sokan törekszenek arra, hogy természetközelibb környezetben éljenek, így különösen a fiatal szülők szeretnék ilyen idilli helyeken családi házas övezetben felnevelni a gyermekeiket. Vagyis a cél megvan, de a kiköltözések dinamikája lelassult.
– Ön meglehetősen régóta dolgozik már Pilis településein ingatlanközvetítőként, hogyan alakult az eddigi pályafutása?
– Korábban multinacionális ingatlanközvetítő hálózatnál dolgoztam, ahol azonban többek között a teljesítményorientáltság és a fizetési kötelezettségek nem tették számomra vonzóvá ezt a munkamódszert, emellett sok volt az adminisztrációs szabály is. Ezért egy idő után úgy döntöttem, hogy inkább önálló útra lépve független irodaként működöm tovább, ahol a saját szakmai elvárásaimnak tudok megfelelni, így sokkal rugalmasabban tudom kezelni a piacot. Meglátásom szerint az uniformizálás miatt is felhígult az ingatlanközvetítői állomány, hiszen bár a tudás jelentős része megtanulható, de az értékesítés sava-borsa a személyiségünkből fakad, vagyis nem mindenki alkalmas erre a munkára, ezt nem lehet sablonszerűen elsajátítani.
Szakmai márkaépítés
– Hogyan sikerült a meglévő ügyfélkört kiépíteni az elmúlt 15 évben, hiszen az ingatlanközvetítő sikere abban is rejlik, hogyan tudja kialakítani a saját márkáját, amiért hitelesnek tartják az eladók és a vevők is?
– Amikor önálló útra léptem, akkor megalapítottuk a saját irodánkat, amelyhez kapcsolódóan szakemberek segítségével saját márkát is építettünk, amelyet később levédettem. Szerencsésnek érzem magam, hiszen azt a környéket, ahol élek, nagyon szeretem, illetve megbecsült, ismert, szakmailag elfogadott emberek vagyunk a kollégáimmal. Nagyon nagy előny számomra, hogy a saját lakókörnyezetemben dolgozva tudtunk kialakítani egy régóta sikeresen működő ingatlanirodát, ahol a szakmaiság és a hitelesség kiemelt szerepet játszik.
– Ön az ingatlan.com ingatlanhirdetési portálon Prémium Partnerként szerepel. Általában mit gondol a most egy éves programról, melyek az eddigi tapasztalatai, hogyan segíti ez a munkáját?
– A programmal teljes mértékben azonosulni tudok, sőt, kötelezővé tenném mindenki számára.
Teljeskörűen meg kellene szűrni a szakmát, ahogy az ingatlan.com-nál is megtették, vagyis többek között bemutattuk a szakmai képesítéseinket, és ez alapján lehetünk a program részesei.
A tanácsadóknak igenis szerepük van abban, hogy a magyar ingatlanpiac hogyan működik, hiszen ha rossz a szakma megítélése, az mindannyiunk munkájára negatív hatást gyakorol. A szakma felhígulását kellene meggátolni és a tanácsadói tevékenységet a minőségi munka irányába terelni.
Hatékony hirdetési stratégiák és a jutalék
– Milyen jutalékokkal dolgoznak Önök, hiszen ez is fontos kérdés egy-egy megbízás során?
– A kiemelt megbízásainkat 3,2%-os jutalékért vállaljuk, a félkizárólagos megbízásaink után 3,6%-ot, az általános megbízásaink után pedig 4%-ot kérünk. Azonban önálló irodaként rugalmasan kezeljük a díjakat, így ha ezen múlik egy kizárólagos szerződés, akkor egyes esetekben alacsonyabb díjazásért is dolgozunk. Általában a 4%-os díjakat a piac nem tolerálja, többnyire 2-3% + áfáért dolgozunk. Ez beruházók esetében változhat, mert egy nagyobb projektnél, ahol egy tulajdonos több lakását áruljuk, ennél kevesebb is lehet a jutalék.
– Hol érdemes jelenleg hirdetni, hogy valóban költséghatékonyan elérjék a potenciális vevőkört, hiszen most a nehezebb piacon még fontosabb a nyilvánosság?
– Nagyjából 2-3 nagyobb portálon vagyunk jelen, ezek között természetesen megtalálható a piacvezető ingatlan.com is, amely kikerülhetetlen a jelenlegi hirdetési piacon. Elégedettek vagyunk az ingatlan.com felületével, a szolgáltatások, a frissítések, illetve a folyamatos törekvés a megújulásra és a fejlődésre nagyon pozitív tendenciákat mutat az ingatlanközvetítők számára.
