Debrecenben az egymillió forintos négyzetméterár megfogta a lakáspiacot
A cívisváros közelíti a fővárost: Budapest mellett már Debrecenben is találkozhatunk egymillió forintos négyzetméterárakkal. Hatalmas gyárfejlesztések zajlanak, új üzemek kezdték meg a működésüket, amelyek mind-mind pörgetik a debreceni lakásszektort. Tokaji Anna Máriával, a debreceni Texan Ingatlaniroda tulajdonosával beszélgettünk a helyi piacról, az árak alakulásáról, az ingatlanközvetítő katalizátorszerepéről, illetve arról, hogy mi köze az ingatlannak a parfümhöz.
Mérnökök, egyetemi hallgatók és családosok
– Hogyan áll jelenleg a debreceni ingatlanpiac, hiszen tavaly nagyon beindult a szektor szinte az egész országban?
– A tavalyi évben valóban fellendülést tapasztalhattunk, de az idei év elején megjelenő egymillió forintos négyzetméterárak megfogták a piacot. Befektetői szemmel nem biztos, hogy ilyen feltételek mellett már megéri lakást vásárolni. Ugyanakkor a magas albérletárak miatt az egyetemisták szülei sokszor úgy gondolják, hogy inkább érdemes ingatlant venni és akár hitelt törleszteni, mint bérleti díjat fizetni hosszú éveken át.
Mint minden év májusától, idén is ettől várhatják az eladók a vásárlók fokozódó aktivitását. Idén azonban mélyebben kell a zsebbe nyúlni. Jelenleg negyven millió forint alatt „normális” lakást szinte alig kapni, de valójában 50 millió forintnál kezdődnek az ingatlanárak. Ez pedig nyilvánvalóan mérsékli a vevői aktivitást.
– Mi a helyzet az albérletpiacon? Hiszen Debrecen jelentős egyetemváros több ezer hallgatóval, köztük számos külföldivel.
– Nagyjából július közepéig holtszezon van az albérletpiacon az egyetemisták esetében. Azonban a gyárak építéséhez sok külföldi mérnök érkezik, akik szintén bérlakásokban élnek. Ők más lakástípust tudnak megfizetni, mint egy felsőfokú intézmény átlagos hallgatója.
A mérnököket alapvetően új építésű, vagy 2010 után épült, korszerű lakásokban szállásolják el, ahol szinte alapkövetelmény a gépjármű biztonságos elhelyezésének lehetősége. Az általuk keresett lokáció elsősorban a belvárosba, illetve az ipari parkok vonzáskörzetébe esik.
A gyári szakemberek és az egyetemisták igényei kisebb átfedést mutatnak, ugyanakkor a debreceni bérleti piac árszintjét nagymértékben meghatározzák, ami sajnálatos a bérlakást kereső családosok számára.
Alig van debreceni építési telek
– Mennyire népszerűek az új építésű ingatlanok? Idén országosan erősödik ez a szegmens, noha egyelőre kicsi a választék.
– A frekventált területektől eltekintve úgy látom, hogy az új építésű lakások esetében próbálják a kockázatot csökkenteni a vevők és kivárják, amíg felépülnek és kulcsrakészek lesznek az ingatlanok.
Ami az árakat illeti, itt is a lokáció és a lakás mérete a meghatározó. Míg új építésű, nagyméretű, kevésbé kedvelt lokációjú lakást már kicsivel több mint 1 millió forintos négyzetméteráron lehet találni, addig garzonlakásokat kedvelt helyen, például a belvárosban már közel 2 millió forintos négyzetméteráron kínálnak.
Szórványosan vannak ugyan fejlesztések, de lényegében elfogytak az építési telkek Debrecenben, ez egyaránt vonatkozik a társasházakra és családi házakra.
Nem véletlenül indulnak beruházások olyan területeken – Tócóliget, Epreskert vagy akár a Falóger városrész –, ahol korábban alig voltak társasházak.
Számíthatunk stagnálásra?
– Mire számíthatunk a második félévben? Tovább emelkednek az árak vagy esetleg konszolidálódik a piac?
– Nagyon nehéz a jövőbe tekinteni, hiszen 2016 óta lényegében folyamatosan erősödik a piac, mennek fel az árak, miközben sokan évek óta az árak csökkenését várják. Mikor átléptük az 500 ezer forintos négyzetméterárat, sokan nevetve mondták, hogy itt aztán nem lesz egymilliós négyzetméterár. Erre tessék, már itt tartunk.
Mindezekkel együtt én inkább stagnálásra számítok az év hátralévő részében, hiszen aki az állampapírpiacról kilépve szeretett volna lakást venni, az már megtette és ezeket az árakat már valóban nehéz megfinanszírozni.
– De mi a helyzet a lakáscélú vásárlásokkal? Meddig bírják még a családok ezt a tempót, illetve a pénztárcájuk meddig bírja még?
– Ha kiszámoljuk, hogy egy átlagos jövedelem mellett mennyi hitelt vehetünk fel, akkor azt látjuk, hogy már a határon van a családok tűrőképessége. Egy harminc-negyvenmillió forintos hitelfelvétel már nagyon kérdőjeles egy átlagos pár számára, akiknek még közel 20 millió forintos önerővel kell rendelkezniük, hogy akár egy 45-60 négyzetméteres panellakást megvehessenek.
A vásárlók hangulatát erőteljesen befolyásolják elsősorban a hazai, de a világ hírei is, hiszen a hitel felvétele a jövőbe vetett hitüket is tükrözi.
Egyedi látásmód és őszinteség
– Ezen a felpörgő piacon mindig erősödik az ingatlanközvetítők szerepe. Meglehetősen erőteljes a kereslet, nő az adásvételek száma, egy ilyen aktív piacon hogyan lehet sikeres egy tanácsadó?
– Nyolc éve foglalkozom ingatlanközvetítéssel, informatikus, közgazdász és lean mérnök végzettséggel rendelkezem. Korábban az Egyesült Államokban is éltem, angol nyelvtudásom nagy segítség a bérbeadásnál. Nagyon szeretek ingatlanokkal és emberekkel foglalkozni, hiszen minden megbízás egy új és izgalmas történet.
Átfogóan és komplexen nézem a piacot, munkámat pedig saját szakmai tapasztalataim és tudásom alapján, emberi értékeimnek és mércémnek megfelelően végzem. Úgy gondolom, hogy személyiségemhez minden szempontból jól illeszkedik ez a tevékenység.
– De hogyan lehet eligazodni ezen a hektikus, folyton változó piacon?
– Folyamatosan figyelem a piacot, nézem a statisztikákat, figyelemmel követem a napi eseményeket és a rendelkezésemre álló online felületek és programok adta lehetőségeket próbálom maximálisan használni. A visszajelzések alapján az egyedi látásmódomat és lelkiismeretes pontosságomat preferálják az ügyfelek.
Hitelesen és korrektül kell dolgozni, ennek jegyében akkor is el kell mondanom őszintén a szakmai véleményemet, ha az nem teljesen kedvező az eladó számára. A korrekt munkavégzés meghozza gyümölcsét – mindig az a célom, hogy mind az eladó, mind pedig a vevő elégedetten távozzon az ügyvédi irodából.
Katalizátor és parfüm
– Hogyan zajlik a gyakorlatban az ingatlanértékesítés folyamata?
– Valójában katalizátorszerepet töltök be az adásvételi folyamatban: elindulunk közösen egy úton az eladóval, majd folyamatosan értékeljük a piac alakulását. Nyomon követjük az érdeklődők számát, hiszen két-három héten belül a piac ítéletet mond: ha vannak megkeresések, akkor jó úton járunk, ha nincsenek, vagy nagyon kevés van, akkor pedig módosítani szükséges a stratégián vagy az áron.
Alapos munkát végzek, mindig lekérem a tulajdoni lapot is, hiszen az az ingatlan „személyi igazolványa”.
A korrekt hozzáállásom hozza az újabb ügyfeleket, alapvetően ajánlások révén dolgozom.
– Hogyan ismerteti meg az adott ingatlant a potenciális eladókkal a siker érdekében?
– Amikor belépek egy ingatlanba, akkor az nyilvánvalóan hatást gyakorol rám, és ezt próbálom közvetíteni a vevőjelöltek felé is. Még nem találkoztam olyan ingatlannal, amelynek ne találtam volna meg az értékét. Olyan marketinganyagot állítok össze, amelyben minden fontos információ megtalálható. Átlátható, strukturált szöveget írok és azt alaprajzzal, jó minőségű képekkel is illusztrálom – az évek alatt számos ingatlanközvetítő vette át ezt a stílust.
A siker érdekében sok felületen vagyok jelen, de azért az ingatlan.com a meghatározó platform, ahonnan a megkeresések több mint 90 százaléka érkezik.
Jól strukturált, jó keresővel rendelkező, könnyen használható felület. Véleményem szerint az ingatlankeresés is úgy működik, mint a parfümök illatának tesztelése. Az első tízet még meg tudjuk különböztetni egymástól, vagyis nem mindegy, hogy az ingatlanunk hol található az ingatlantengerben.
Ezen gondolat mentén a Partner Programban is részt veszek mint Prémium Partner, hiszen nem szeretnék eltűnni az ingatlanközvetítők tengerében sem. Szolgáltatásaimat két százalékos jutalék mellett tudom nyújtani, amelyet ügyfeleim ár-érték arányban megfelelőnek tartanak.
