Budapest körül forog az országos költözési térkép

2026.09.22.
5 perc olvasási idő
- Megosztás:
- Megosztás

Szeretnéd előbb látni ingatlanpiaci híreinket a Google-ben?

Összefoglaló: Még mindig a Ratkó-unokák írják a lakáspiac történetét.

Magyarországon 226 ezer ember változtatott állandó lakcímet tavaly úgy, hogy másik településre költözött, a településeken belül pedig 191 ezer ember költözött. Tavaly így összesen 417 ezren változtatták meg állandó lakhelyüket, ami 10 százalékkal kevesebb mint 2024-ben.

Egymás mellett sorakozó, klasszikus, kopottas barna és narancssárga bőr utazóbőröndök fém csatokkal és védősarkokkal. A nosztalgikus hangulatú kép kiválóan illusztrálja a költözést, a lakóhelyváltást, a népességmobilitást, a csomagolást és az elvándorlást.

A legerősebb költözési útvonalak középpontja egyértelműen Budapest. A tíz legnagyobb járásközi áramlás mindegyikének a főváros az egyik végpontja és csak a 35. helyen jelenik meg az első olyan reláció, amely Budapestet nem érinti.

Infografika és térkép a tíz legnagyobb járások közötti költözési irányról Magyarországon 2025-ben, a KSH és az ingatlan.com adatai alapján[cite: 36]. A grafikon jól szemlélteti, hogy mind a tíz legnagyobb lakosságáramlás Budapest és annak agglomerációja között zajlik[cite: 36]. A legnépszerűbb irány a Budapestről a Gödöllői járásba költözés (2 139 fő), amelyet a Szigetszentmiklósi (1 863 fő) és az Érdi járás (1 798 fő) követ[cite: 36]. Az ellenkező irányú vándorlás is jelentős: a Gödöllői, Érdi és Szigetszentmiklósi járásokból is több mint ezer ember költözött vissza a fővárosba

Az ingatlan.com részletes költözési adatokat feldolgozó elemzése szerint a legnagyobb forgalom a főváros és az agglomeráció között zajlott. Budapestről a múlt évben több mint 16 ezren költöztek Pest vármegyébe, fordított irányban majdnem 10 ezren. Ezek eredőjeként, azaz „nettósítva” a főváros 7 ezer lakost veszített ebben az összevetésben. Ugyanakkor továbbra is fontos célpontja maradt a távolabbról érkezőknek, különösen Borsod-Abaúj-Zemplénből, Szabolcs-Szatmár-Beregből és Hajdú-Biharból.

Tematikus Magyarország-térkép a Budapestre költözők számáról megyénkénti bontásban, a KSH és az ingatlan.com 2025-ös adatai alapján, amikor összesen 25 507-en választották állandó lakhelyül a fővárost[cite: 37]. A térkép mutatja, hogy a legtöbben Pest megyéből költöztek be (9 732 fő), míg a többi megye közül Borsod-Abaúj-Zemplén (1 517 fő), Szabolcs-Szatmár-Bereg (1 409 fő) és Fejér megye (1 270 fő) adta a legtöbb új budapesti lakost[cite: 37]. A legkevesebben Vas (367 fő) és Tolna megyéből (403 fő) érkeztek

Tematikus Magyarország-térkép a Budapestről elköltözők célállomásairól megyénkénti bontásban, a KSH és az ingatlan.com 2025-ös adatai alapján[cite: 38]. Ebben az évben 29 483-an hagyták el a fővárost, amiből a döntő többség, 16 495 fő Pest megyébe költözött[cite: 38]. A fővárosból kitelepülők további kedvelt célpontjai Fejér megye (1 735 fő), Veszprém megye (1 075 fő) és Somogy megye (955 fő) voltak, jól szemléltetve az agglomerációs kiköltözési hullámot és a Balaton környéki régió vonzerejét

„A költözési adatokból nagyon jól látszik Budapest kettős szerepe. A főváros továbbra is erős célpont, elsősorban a fiatalok és az egyedülállók számára, ugyanakkor amikor a háztartások élethelyzete megváltozik, például nagyobb lakásra vagy családi házra van szükségük, sokan már az agglomerációban keresnek megfizethetőbb alternatívát. A lakásárak ezért nemcsak követik, hanem alakíthatják is a költözési irányokat”

– mondta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

A szakember hozzátette, hogy ez a jelenség nemcsak Budapestre, hanem valamennyi nagyvárosra jellemző a lakásárak emelkedése miatt.

Tematikus térkép a magyarországi járások nettó állandó vándorlási egyenlegéről 2025-ben, a KSH és az ingatlan.com adatai alapján[cite: 39]. A grafikon rávilágít, hogy Budapest a legnagyobb lakosságvesztes (nettó -3 976 fő), de jelentős az elvándorlás a Miskolci (-780 fő), a Szegedi (-666 fő) és a Pécsi járásból (-598 fő) is[cite: 39]. A vándorlás legnagyobb nyertesei a fővárosi agglomeráció és a Balaton környéki járások: a Gödöllői (+693 fő), a Nagykátai (+675 fő), a Gárdonyi (+568 fő) és az Érdi járás (+563 fő) könyvelhette el a legnagyobb népességgyarapodást

A koreloszlás szerinti adatok is erre a kettősségre utalnak. Balogh László kiemelte, hogy Budapest tavaly még nettó nyertese volt a 20–29 évesek vándorlásának, 30 év felett azonban fokozatosan megfordul a kép. A 35–39 éveseknél már veszít a főváros és velük együtt a gyerekek is kifelé mozognak. 2025-ben újdonság, hogy a 20-as éveiben járó korosztály számára nem csak Budapest számított vonzó célpontnak, hanem a 100-300 ezres nagyvárosok is.

A családi állapot szerinti bontásban ugyanez látszik: Budapest a fiatal egyedülállókat vonzza, miközben a fiatal házasok egy része inkább kisebb települések felé mozdul. Érdekes adalék a költözések hátteréhez, hogy a 40-59 éves költözők legalább 30 százaléka elvált családi állapotú.

Budapesten belül is hasonlóak az irányok. A drágább belső pesti kerületek jellemzően veszítenek a kerületek közötti költözéseken, míg több budai és külső pesti kerület nyer. A „leghűségesebb” 2025-ben Budafok-Tétény volt, ahol a Budapesten belül költözők 59,4 százaléka a kerületen belül maradt.

Infografika és kerületi térkép Budapest kerületeinek hűségarányáról és a tíz legnagyobb kerületközi költözési irányról 2025-ben[cite: 40]. A KSH és az ingatlan.com adatai szerint a leghűségesebb kerületek a XXII. (59,4%), a XXI. (58,7%) és a III. kerület (56,6%), míg a legkevésbé hűségesek a belvárosi kerületek: a VI. (21,9%), a VII. (22,9%) és az I. kerület (23,1%)[cite: 40]. A leggyakoribb kerületközi költözési irány a XI. kerületből a XXII. kerületbe vezetett (391 fő)

Az agglomeráció és a Balaton a nyertesek között

A nagyvárosokból a környező kisebb települések felé tartó mozgás vidéken is megjelenik. A vesztes nagyvárosi járások között van a Miskolci, a Szegedi és a Pécsi.

A településméret szerinti legnagyobb költözési veszteséget a 100-300 ezres lakosú nagyvárosok és Budapest szenvedte el közel 3,7-4 ezer fővel, a nyertesek pedig a 2-5 ezer fős települések, ezekbe 5,8 ezer fővel többen költöztek. A legerősebb szuburbanizáció ugyanakkor továbbra is Budapest környezetében zajlik: a tizenöt legnagyobb nyertes járásból tizenkettő Pest megyei.

Négyrészes térképes infografika a négy nagy vidéki megyeszékhelyről (Debrecen, Szeged, Miskolc, Pécs) történő elköltözések célterületeiről 2025-ben, a KSH és az ingatlan.com adatai alapján[cite: 41]. A diagram bemutatja, hogy a városokból elköltözők egy része a fővárosba áramlik (Debrecenből 666, Miskolcról 604, Szegedről 458, Pécsről 447 fő), míg jelentős hányaduk a szomszédos járásokba költözik ki: Debrecenből például a Hajdúszoboszlói, Szegedről a Mórahalmi, Miskolcról a Kazincbarcikai, Pécsről pedig a Siklósi járásba

A Balaton is jelentős nyertese volt a költözéseknek. A hét tóparti járás együttes nettó nyeresége 1252 fő volt 2025-ben, ennek 41 százaléka egyedül Budapesthez, 79 százaléka pedig Budapesthez és Pest vármegyéhez kötődött. A tó népszerűsége ugyanakkor a környező, olcsóbb térségek felé is terelheti azokat, akik a magasabb parti árakat már nem tudják vagy nem akarják megfizetni.

Infografika és térkép a hét balatoni járás nettó vándorlási többletéről és annak forrásairól 2025-ben[cite: 42]. A KSH és az ingatlan.com adatai alapján a Balaton régiója összességében +1 252 fős nettó népességgyarapodást ért el, aminek fő forrása Budapest (+512 fő) és az agglomerációs járások (Szentendre, Gödöllő, Dunakeszi) voltak[cite: 42]. A balatoni járások közül a Siófoki (+312 fő), a Keszthelyi (+294 fő) és a Fonyódi járás (+252 fő) mutatta a legnagyobb gyarapodást, míg egyedül a Tapolcai járás zárt negatív egyenleggel (-50 fő)

A Ratkó-unokák nyoma még mindig látszik

A harmincéves adatsorból az is kiderül, hogy a költözési statisztikák alakulását hosszú időn keresztül meghatározták az 1970-es években született Ratkó-unokák. Ahogy ez a nemzedék öregedett, mindig az éppen aktuális korcsoportja került nagyobb súllyal a költözők közé.

Korcsoport	Részarányuk csúcséve	Csúcsérték	Korcsoport mögötti születési évjárat
20–24	1995	12,7%	kb. 1971–1975
25–29	2003	14,8%	kb. 1974–1978
30–34	2007	15,2%	kb. 1973–1977
35–39	2013	12,6%	kb. 1974–1978
40–44	2018	10,3%	kb. 1974–1978
45–49	2023	8,3%	kb. 1974–1978
50–54	2025	6,6%	kb. 1971–1975

A szakember szerint ez azért kiemelten fontos, mert a mai fiatalok súlya a költözésekben és az ingatlanvásárlásokban nem csak azért kisebb, mert kevésbé mobilizálhatóak és magasabbak a lakásárak, hanem ezért is, hogy egyszerűen kisebb létszámú generációról van szó. A költözők becsült átlagéletkora közben a tíz év alatt, azaz 2005 és 2025 között 29,4 évről 35,7 évre emelkedett.

Az árak is alakítják az irányokat

A költözési irányok és a lakásárak természetesen kölcsönösen hatnak egymásra. A magas budapesti és nagyvárosi árak ösztönözhetik azokat a családokat, amelyek nagyobb ingatlanba költöznének, hogy az agglomerációs övezetekben keressenek otthont. Közben viszont azokon a területeken, ahová tartósan sokan költöznek – például a nagyvárosok vonzáskörzetében vagy a Balatonnál –, az erős kereslet maga is magasabb árakat eredményezhet.

Budapest és Pest megye között ez különösen látványos volt: miközben 2023 és 2025 között a fővárosi lakásárak prémiuma az agglomerációs övezetéhez képest 1,45-ról 1-69-szeresre nőtt, Budapest nettó vándorlási vesztesége is 5,2 ezer főről 6,7 ezerre erősödött Pest vármegyével szemben.

Eladó házat keresek