Tavaly fellendült a lakáspiac, nőttek az árak és a tranzakciók száma is. Nyíregyházán szintén az élénkülés jeleit tapasztalhatjuk, sőt, érkeznek a befektetők az állampapírok világából is. A vármegyeszékhely lakáspiacáról, a közeli Debrecen hatásáról, az árazásról és arról beszélgettünk Szabó Andreával, a nyíregyházi Andrea Ingatlanok tulajdonosával, hogyan legyünk sikeres tanácsadók a fellendülő szektorban.
Felgyorsult az ingatlanok adásvétele
– Hogyan alakul jelenleg a lakáspiac Nyíregyházán? Itt is érezhető a tavalyi lendület, amelyet országosan tapasztalhatunk?
– Igen, növekszik kereslet, nem csak a hírekben hallhatjuk, hanem valóban az állampapírpiacról is egyre több pénz áramlik ki, és az új vásárlók jelentős hatást gyakorolnak a piaci dinamikára. Akár egy-két nap alatt lehet értékesíteni ingatlanokat, különösen a jó lokációban található, használt, de jó állapotú garzonokat és 2-3 szobás lakásokat. Ma már az is előfordul, hogy licitálnak egy adott ingatlanra. A forgási sebesség nőtt, de természetesen az értékesítési idő függ attól is, hogy az adott ingatlan mennyire felújított. Emellett csökken az alku mértéke párhuzamosan a kereslet növekedésével. A befektetők most minimum 5 százalékos hozammal kalkulálhatnak, de ez lehet több is az adott lakás állapotától függően.
– Milyen négyzetméterárakkal találkozhatunk?
– Az új építésű lakások négyzetméterára 850 ezer és 1,1 millió forint között mozog. A használt lakások alig olcsóbbak a lokációtól és a felújítottság mértékétől függően, nagyjából 800 ezer-1 millió forintos m2-árakkal találkozhatunk.
Most például egy közel húsz éve épült 26 négyzetméteres lakást értékesítettem 31 millió forintért. A kisebb lakások természetesen gyorsabban elkelnek, mint a nagyobbak, köszönhetőn a befektetők preferenciáinak is.
Új építésű vs. használt ingatlan
– Az már budapesti ár! Sokszor felmerül mostanában a lakhatási válság fogalma. E tekintetben a nyíregyházi átlagemberek tudnak-e saját célra lakást vásárolni?
– Ha lakhatási, otthonteremtési céllal vásárolnak az emberek, akkor két alapvető élethelyzetet vázolhatunk fel. Az első csoport a szerencsésebb, akik már rendelkeztek egy kisebb lakással. Ők az értékesítés után Babaváró és/vagy CSOK Plusz, illetve hitel kombinációjával akár kétszer akkora lakást is tudnak venni. A másik csoportba tartoznak azok a fiatalok, akik még nem rendelkeznek önálló ingatlannal. Nekik nincs könnyű dolguk, hiszen először lépnek be a piacra. A felújított otthonokat kedvelik jobban a vevők, a felújítandóktól még mindig ódzkodnak az emberek.
– Országosan meglehetősen kevés új lakást adtak át tavaly, pedig a befektetők preferálják, keresik a kiváló állapotú, energiahatékony, jó elrendezésű ingatlanokat. Nyíregyházán mi a helyzet e tekintetben?
– Az új építésű ingatlanok valóban keresettek, hiszen ahogy már említettem, a használt és az új építésű között szinte alig tapasztalható árkülönbség. Az új építésűeket ráadásul már a tervezőasztalról megveszik, vagyis mikor a tulajdonosok átveszik az elkészült ingatlanjaikat, legyen az családi ház vagy éppen lakás, már eleve egy értéknövekedést érnek el a kivitelezés ideje alatt.
Azt is meg kell említeni, hogy szinte már nincsenek építési telkek a városban, ezért sokszor a vállalkozók a használt ingatlannal együtt veszik meg a telkeket, ahol a bontás után társasházakat építenek. A vevők szeretnének a város határain belül maradni a kertvárosi részeken, ezért is kevés már az építési telek.
Elhelyezkedés hatásai
– Debrecenben hatalmas ipari fejlesztések zajlanak, nem véletlenül elszabadultak az árak. Lassan mind a lakásárak, mind a bérleti díjak elérik a budapesti nagyságrendet. Mivel Nyíregyháza mindössze ötven kilométerre fekszik Debrecentől, adódik a kérdés, hogy a cívisváros fellendülése hatást gyakorol-e Nyíregyházára?
– Budapesthez hasonlóan Debrecen valóban nagyon drága lett az ingatlanárakat tekintve, ami nyilván köszönhető a nagy beruházásoknak is, mint például a BMW-gyár. Nyíregyháza olcsóbbnak számít, ezért sokan érkeznek hozzánk Debrecenből, hogy lakást vásároljanak befektetési szándékkal. A passzív jövedelem szempontjából olcsóbban tudnak lakás venni, viszont jó áron ki tudják adni az ingatlant. De olyan is előfordult már, hogy valaki home office-ban dolgozik egy debreceni cégnek, ezért mivel nem kell naponta bejárnia, inkább itt vesz lakást és ide is költözik, hiszen mint említettük, nagyon drágák a debreceni ingatlanok.
– Románia nemrég csatlakozott a schengeni övezethez. Sokan már arra számítanak, hogy a keleti szomszédunkhoz közeli településeken megjelennek majd a romániai vásárlók is. Ezt tapasztaljuk már Nyíregyházán?
– Még egyelőre nem érkezett jelentősebb kereslet Romániából, hiszen nyilván az első fázisban a határmenti települések piaca élénkülhet meg, de később itt is lehet változás. Ellenben a háború kitörése óta jelentős keresletet generálnak az ukrajnai vevők, akik mind a mai napig jelen vannak a helyi ingatlanpiacon.
– Az egyik legnehezebb kérdés az értékesítés megkezdése előtt az ár meghatározása. Ez hogyan sikerül, hiszen említette, hogy csökken az alku mértéke?
– Az árazás az értékesítés egyik kulcsmomentuma, ezért először mindig megkérdezem az eladótól, hogy mekkora nagyságrendre gondolt, majd felvázolom a piaci elemzés alapján azt az árat, amely az adott lokációhoz, felújítottsági állapothoz illeszkedik. Előfordul, hogy az eladók a hirdetési árakból indulnak ki, amelyek egyes esetben nem reálisak.
A realizált adásvételeknél viszont a végső árat már nem tudják, nem ismerik az alku mértékét sem, ellenben én a mindennapi munkám eredményeként tisztában vagyok az adott ingatlan valódi értékével. Az a kihívás számomra, hogy az eladó elképzelését szinkronba hozzam a piaci realitással.
Ingatlanközvetítői pályafutás
– Hogyan került Ön az ingatlanszakmába? Miért gondolta úgy, hogy ezt a hivatást választja?
– Az előző munkakörömben már nem éreztem a motivációt, már nem tartottam kielégítőnek a napi feladatokat, ezért újabb kihívások után néztem. Három éve elhatároztam, hogy önállóan szeretnék dolgozni, olyan hivatást szeretnék választani, ahol a saját döntéseim alapozzák meg a sikeremet.
Három éve dolgozom együtt a kollégámmal, nem is gondolkodtam abban, hogy csatlakozzam egy nagyobb szervezethez. Eleinte hideghívásokkal is foglalkoztam, sok helyen hirdettem, hogy bekerüljek a köztudatba, és megismerjenek. Vagyis kezdetben „megdolgoztam” a piacot, hogy tudják a potenciális ügyfelek, számíthatnak rám az ingatlanügyeikben. Ma már kialakult ügyfélkörrel rendelkezem, vagyis hideghívásokkal nem foglalkozom, tovább ajánlanak az ügyfelek.
– Mennyire számít, hogy nem nagyobb szervezetnél tevékenykedik, hanem önállóan, vagyis ketten dolgoznak együtt?
– Tapasztalataim szerint az ügyfeleket nem érdekli, hogy milyen cégnél dolgozunk, hanem az a fontos, hogy mennyire intenzíven és korrekten foglalkozunk az ingatlanukkal, mennyire vagyunk elkötelezettek, hogy sikeresen értékesítsük az adott lakást vagy családi házat. Nem a cég és az ingatlanközvetítő iroda neve a fontos, hanem a mögötte álló személy és egyéniség a meghatározó, vagyis hogyan építed folyamatosan a személyes kapcsolataidat. Fontos a tisztesség és a becsület, amely meghatározza a tevékenységemet, a korrekt kapcsolattartás a vevőkkel alapvető szempont.
– Ön Prémium Partner is az ingatlan.com-nál. Miért jó Önnek ez a program?
– A Prémium Partner program miatt jobban reflektorfénybe kerülhetek, egyes ingatlantípusok listázásakor felbukkan a nevem és a bemutatkozásom, amely mindenképpen pozitív reklám a tanácsadói munkám számára. Még megjegyezném, hogy házi statisztikát vezetek: mindig megkérdezem az érdeklődőktől, hogyan jutottak el hozzám.
90 százalékban az ingatlan.com oldalát említik, ezért én is csak ott hirdetek, ez a leghatékonyabb számomra. Úgy is fogalmazhatok, hogy az ingatlan.com igazi üzleti partnerem, amely aktívan közreműködik a sikeres tevékenységemben.
– Mindig lényeges kérdés a jutalék is. Ön mekkora sikerdíjjal dolgozik?
– Két százalékos jutalékkal dolgozom, amit mindenképpen versenyképes díjazásnak tartok. Nagyobb értékű ingatlanok esetében a százalék csökkenhet, ugyanúgy visszatérő ügyfeleket is jó ár-érték arányban fogadok.
