A prémium szegmensben a bizalom és a türelem a legfontosabb! Beszélgetés Honos Balázs budai ingatlanszakértővel
Buda egy nagyon sokszínű világ, ahol a századfordulós épületállomány mellett a klasszikus és modern lakóparkok, sorházak, illetve a prémium kategóriás villák is megtalálhatók. Honos Balázs ingatlanszakértővel, az IBRED Ingatlan Budai Hegyvidék Iroda társtulajdonosával beszélgettünk a budai ingatlanpiacról, a nagyobb értékű házak értékesítési stratégiáiról, az exkluzív ügyfélkapcsolatokról és arról, hogyan alakulhat az idei év a tavalyi nagy menet után.
Hirtelen megugrottak az árak
– Hogyan alakult a budai ingatlanpiac a tavalyi nagy felfutás idején?
– 2025 első fele kifejezetten erősnek bizonyult. Mi elsősorban a budai, nagyobb értékű ingatlanokkal foglalkozunk az I., II., XII. és XI. kerületben, és azt tapasztaltuk, hogy nemcsak az érdeklődők jelentek meg a piacon, hanem valódi döntések is születtek. A vevők komoly tranzakciókat kötöttek, nagy értékű ingatlanok cseréltek gazdát. Aztán a nyár közeledtével megtört a lendület, érkeztek a hírek az Otthon Start konstrukcióról, és az egész piac erre készült.
– Hogyan hatott az Otthon Start a budai kerületekben?
– Még azok közül is sokan várták a program indulását, akik eredetileg magasabb árkategóriás ingatlanban gondolkodtak, de inkább próbálták kihasználni az új támogatási rendszert családon belül a gyerekek révén. Emiatt a prémium szegmensből sok vásárló eltűnt vagy kivárt.
A 150-200 millió forint feletti ingatlanok piacán stagnálás, sőt, bizonyos esetekben visszaesést tapasztaltunk, vagyis aki ebben a szegmensben záros határidőn belül szeretett volna eladni, annak gyakran árat kellett csökkenteni.
– Mennyire torzította az Otthon Start Program a budai piacot, hiszen itt alapvetően magasabb négyzetméterárak a jellemzők, vagyis sok esetben az ingatlanértékek meghaladják a 1,5 millió forintos ársapkát?
– Azok az ingatlanok, amelyeket korábban 1,2-1,4 millió forintos négyzetméteráron hirdettek, hirtelen „felugrottak” 1,5 millióra, mert még éppen belefértek az Otthon Startos négyzetméter-korlátba. Viszont ez nem jelentette azt, hogy a használt, 200-300 millió forintos családi házak ára automatikusan emelkedett volna, hiszen a nagyobb ingatlanok iránt inkább csökkent a kereslet, miközben a kisebb lakások iránt nőtt az érdeklődés.
Ez különösen rossz helyzetbe hozta azokat az eladókat, akik például egy 20-30 éves nagyobb családi házból szerettek volna kisebbe költözni: nehezen tudták értékesíteni a nagy ingatlant, miközben a kisebb lakások ára az Otthon Start miatt felment.
Az egyedi otthonok mindig is menők voltak
– Budán még vannak olyan lakások, amelyek beleférnek ebbe a kategóriába?
– Igen, de nem ez a kategória jelenti a kínálat nagy részét. A felújítandó lakások nagyjából 1,3-1,5 millió forintos négyzetméteráron mozognak, míg a szépen felújított, jó állapotú polgári lakások akár 2 millió forint fölé is mehetnek négyzetméterenként. Az újépítésű projekteknél pedig még komolyabb árakról beszélünk. Most például az egyik projektben egy 115 négyzetméteres lakás 20 négyzetméteres terasszal körülbelül 450 millió forintért elérhető, miközben alig maradt már szabad lakás a projektben.
– Mit keresnek most a vevők a magasabb árkategóriákban eladó ingatlanok piacán?
– Nagyon fontos szempont a különlegesség. Ha egy ingatlannak van története, karaktere, panorámája, különleges elhelyezkedése vagy valamilyen extra szolgáltatása, akkor arra továbbra is van kereslet.
Most például egy Bauhaus villa a II. kerületben Pasaréten 440 millió forintért vonzza a potenciális vevőket. Ugyanígy jelentős érdeklődést tapasztalunk a minőségi új építésű családi házakra is, mivel ilyen ritkán kerül a piacra. Viszont a korszerűtlen, energetikailag rossz adottságú, nagy méretű családi házakat nagyon nehéz eladni, így egy 1980-as évekbeli, „energiafaló” ingatlan akár évekig is a piacon maradhat.
„A prémium szegmensben a kapcsolatépítés a legfontosabb”
– Ön már több mint húsz éve dolgozik a budai ingatlanpiacon, vagyis tényleg a „kisujjában van” a lokáció, ha szabad így fogalmazni. De hogyan indult a pályafutása?
– Közgazdászként eredetileg banki területről érkeztem, kiemelt ügyfelek befektetési döntéseit segítettem az OTP-nél. A pozitív visszajelzések arra ösztönöztek, hogy olyan vállalkozói formát keressek, amelynél az ügyfélkiszolgálás minősége még hangsúlyosabb szerepet kap.
Eközben egyre szorosabb kapcsolatba kerültem az ingatlanpiaci szereplőkkel, 2003-ban pedig csatlakoztam egy hálózathoz. Majd a 2008-as válság után különböző szervezeti átalakulásokat követően kollégámmal, Benes Attilával együtt vittük tovább azt az irodát, amelyben most is tevékenykedem.
Jelenleg az IBRED Ingatlan Budai Hegyvidék Irodában 11 ember dolgozik együtt. Ami különösen fontos: a kollégák többsége több mint tíz éve a csapat tagja. Ez nagyon sokat elmond a működésünk sikeréről és a jó munkahelyi hangulatról.
– A prémium szegmens egy meglehetősen exkluzív terület az ingatlanpiacon belül. Melyek itt a legfontosabb szempontok a sikeres működés érdekében?
– A prémium szegmensben a kapcsolatépítés a legfontosabb. Van olyan kereső ügyfelünk, akivel két-három évig tartjuk a kapcsolatot, mire megtaláljuk neki a megfelelő ingatlant.
Itt nem csak pár hónapos együttműködésről beszélhetünk, hiszen a több százmilliós ingatlanok piacán a vevő kivár, és csak akkor lép, ha valóban különleges, számára előrelépésként értkelhető ajánlatot kap. A hosszú évek alatt jelentős ügyfélkört építettünk ki, a siker összetevői pedig a személyesség, a diszkréció és a bizalom. Összességében a személyes kapcsolatok a siker kulcsa, miközben az ügyfeleket teljes kiszolgálásban részesítjük.
Bizalom és technológia
– Mit tart ma a jó ingatlanos legfontosabb ismérvének?
– A türelem és bizalom a két legfontosabb fogalom. A türelem azért lényeges, mert előfordul, hogy egy családi ház értékesítési ideje 200 nap vagy még több. Nekünk is volt olyan ingatlanunk, amit másfél évig árultunk. Aztán egyszer csak megérkezett az a vevő, akinek pontosan megfelelt, és egy hét alatt létrejött az üzlet.
Aki több százmillió forintért keres ingatlant, az nem kényszerhelyzetből vásárol, vagyis csak akkor költözik tovább, ha olyan ingatlant talál, ami valóban jobb életminőséget kínál számára. A nehezebb időszakokban különösen sokat számít a kapcsolatrendszer, hogy össze tudjuk kötni a megfelelő embereket. Nagyon fontos, hogy az ügyfélnek éreznie kell: valóban az ő érdekeit képviseljük.
Miért érdemes előminősítést kérni lakásvásárlás előtt?
Add meg, mekkora hitelösszegben gondolkodsz, és online akár 3 banktól is visszajelzést kapsz arról, hogy mennyire lehet reális az igényed. Így már a keresés elején tisztán láthatod a lehetőségeidet.Munkanapokon akár 24 órán belül választ kapsz.
– Az elmúlt években hatalmas változások zajlottak, a technológiai fejlődés az ingatlanközvetítői piacot sem hagyta érintetlenül. Hogyan lehet láthatóvá válni ebben az információs cunamiban?
– Számos kommunikációs csatornán vagyunk jelen. A regisztrált kereső ügyfélkörünkben folyamatosan ajánljuk az ingatlanokat, emellett az ingatlan.com meghatározó szereplő, de nagyon sokat erősödtek a közösségi médiafelületek is, ahol szintén jelen vagyunk. Korábban némi fenntartással kezeltük, hogy mennyire hatékonyak a Facebook-csoportok és egyáltalán a közösségi média az ingatlanértékesítés érdekében, de ma már azt látjuk, hogy igenis működik ez a kommunikációs csatorna is.
Emellett Reels és TikTok-videókat is készítünk, továbbá jelen vagyunk más portálokon is, de azokról nagyságrendekkel kevesebb érdeklődés érkezik, mint az ingatlan.com felületéről, amelynek továbbra is az az egyik legnagyobb előnye, hogy ott koncentrálódnak a valóban komoly keresők.
Kiemelkedni a kollégák közül
– Ön az ingatlan.com-on részt vesz a Partner Programban is. Ennek mi lehet a hozadéka a személyes márkaépítés tekintetében?
– Ma az egyik legfontosabb szempont az ingatlanpiacon, hogy valamilyen módon kiemelkedjünk a kollégák közül, vagyis valóban láthatóvá váljunk. Nem elég csak az ingatlanokat hirdetni, hiszen az emberek kíváncsiak arra is, kivel fognak együtt dolgozni a sikeres értékesítés érdekében.
Több lehetőséget kell adni az érdeklődőknek – a megbízóknak és a keresőknek –, hogy találkozzanak magával az ingatlanossal is, ne csak a hirdetéssel.
Ezért növelik a bizalmat az olyan lehetőségek, mint a Partner Program. Ha valaki hivatásként tekint erre a szakmára, akkor természetesen a saját személyes márkájára is nagyobb gondot fordít.
– Egyre többet beszélnek arról, hogy a mesterséges intelligencia az ingatlanpiacon is megjelenik. Önök használják már valamilyen formában az AI adta lehetőségeket?
– A hirdetési szövegek részletesebb megfogalmazásában használjuk az AI-t, hogy a leírás jobban megfeleljen az adott célcsoportnak, így például a Facebook-közönségre vagy éppen az ingatlan.com felhasználóira szabjuk a hirdetés tartalmát. Illetve a képek szerkesztésében hasznosítjuk a technológiát, de persze nem szeretnénk, hogy egy teljesen virtuális koncepció alapján álljon össze a hirdetés. Vagyis a fotók minőségét javítjuk, mert ez sokat segít abban, hogy felhívjuk a figyelmet az adott hirdetésre.
– Mekkora jutalékkal dolgoznak?
– Általában 3-4 százalék közötti jutalékkal dolgozunk, de rugalmasak vagyunk. Egy nagyobb értékű ingatlannál természetesen lehet egyedi megállapodásról beszélni. A legfontosabb számunkra az, hogy ne a jutalék legyen az együttműködés akadálya. Ugyanakkor hosszú távon minőségi munkát irreálisan alacsony díjazásért nem lehet fenntarthatóan végezni.
