A budapesti agglomeráció az elmúlt évtizedekben folyamatosan növekedett, a pandémia még inkább rásegített a folyamatra. A főváros budai negyedei mellett elhelyezkedő települések közül most Solymárt és környékét vettük górcső alá a solymári Immo1 Ingatlaniroda tulajdonosa és vezetője, Dukát Teodóra segítségével. Úgy tűnik, hogy a lakáspiac országos lassulásával ellentétben Solymár köszöni, jól van, folyamatos az érdeklődés a vásárlók részéről.
– A lakáspiac országosan jóval kisebb intenzitással működik, mint pár éve, lassabb a forgási sebesség, a vevők alaposan megnézik, hogy mit vásárolnak. Hogyan alakul a forgalom jelenleg Solymáron és a környező településeken?
– Solymáron sokkal többen keresnek ingatlant, mint amennyi elérhető. A város és a környező agglomeráció minőségi életfeltételeket biztosít, ezért szívesen költöznek ide az emberek, így például a kisgyerekes családoknak igazi földi paradicsom. De a piac itt is folyamatosan változik, a kínálati oldal erősödött meg, ugyanakkor az év végén megszűnő városi CSOK lehetőségeit sokan még ki akarják használni.
Az árak tekintetében a magasabb hitelkamatok és a gazdasági nehézségek miatt érzékelünk korrekciót, ettől függetlenül a különböző élethelyezetek (születés, költözés, válás stb.) miatt mindig van mozgás, vagyis akik már eladták az ingatlanjukat vagy sokallják a rezsiköltségeket, azok a piacon vannak.
Emellett a COVID alatt sokan költöztek ide, hiszen akkoriban egy jó minőségű budapesti lakásból akár solymári családi házat lehetett venni. Persze ma már ez sem érvényes.
– Hogyan alakul a Solymár környéki lakáspiac? Mi a helyzet a Pilis kisebb településeivel?
– Alapvetően a kiváló és gyors vasúti elérhetőség, illetve a kékbusz-hálózat miatt Solymáron nagyjából 10-15%-kal drágábbak az ingatlanok, mint a környező településeken. Ellenben egyre nagyobb számban költöznek többek között Pilisvörösvárra, Pilisszentivánra, Piliscsabára, Pilisszántóra vagy éppen Nagykovácsiba, így törvényszerűen a kereslet miatt nőnek az árak, és azok egyre több esetben már utolérik a solymári adottságokat. Mivel Solymáron lassan elfogynak az ingatlanok, ezért a keresők a környező településeken is körülnéznek, és ha egy házat megfelelőnek találnak, akkor megveszik.
Árak, piaci tendenciák és helyismeret
– Milyen árakkal találkozhatunk jelenleg a városban?
– Miközben a korábbi években két-háromszorosára emelkedtek árak, most 15-20%-os alku is tapasztalható.
Jelenleg kevesebb hitelt vesznek fel a vevők, sok a készpénzes vásárló, de ha a mostani piaci viszonyoknak megfelelő korrekt áron eladó sorba kerül egy ház, akkor azt két-három hónapon belül el lehet adni.
Az építési telkek gyorsan elfogytak, most az energiatakarékos, szigetelt, hőszivattyús ikerházak épülnek. Egy 120-150 négyzetméteres családi ház 140-150 millió forintba kerül, de az alku még csökkentheti az árat. A használt, 20-30 éve épült házak már nagyobb bajban vannak, mert hatalmas alapterületük miatt nehezebb eladni ezeket, hiszen teljes gépészeti felújításra van szükség. Ezek állapottól függően 90-150 millió forint között mozognak, itt tapasztalhatók a legnagyobb alkuk. A lakótelepi lakások áremelkedése az elmúlt években követte a budapesti trendeket, míg egy átlagos, 50-60 m2-es ingatlan öt éve 12-13 millió forintba került, most már 40-45 millióért kínálják. Azonban jelenleg a nyolcvanas években épült panel- és csúsztatott zsalus lakások már csak árcsökkentés mellett értékesíthetők.
– Az ingatlanpiacon egyre fontosabbá válik a helyismeret, illetve hogy az ingatlanközvetítőben megbízzanak az ügyfelek. Önök hogyan pozícionálták magukat a az elmúlt években, évtizedekben, hiszen több mint tizenöt esztendeje dolgoznak a szakmában?
– Öten dolgozunk az irodában, mindannyian solymáriak vagy környékbeliek vagyunk.
Nagyon jól ismerjük a települést, az eladó ingatlanokat és a tulajdonosokat, ezért a vásárlóknak személyre szabott ajánlattal tudunk szolgálni, hiszen mást igényelnek a kisgyermekes családok, az egyedülállók, a fiatalok vagy éppen az idősebbek.
Aki egy adott településen szeretne vásárolni, általában a helyi ingatlanosnál néz szét először, vagyis hozzánk tér be. Aki nálunk kezdi a keresést, az általában nálunk is fejezi be, hiszen látja, hogy mindent megteszünk érte.
Emellett a partnerirodákkal való kapcsolataink révén az eladás után segítünk új otthont is találni, hiszen az eladóknál az az alapszempont, hogy az értékesítés után hová akar költözni, és ott milyen árak vannak, mennyiért mit kap. Nagyon komplex munkáról van szó, hiszen a kereső a legritkább esetben veszi meg azt az ingatlant, amiért telefonált. Emellett teljes körű ügyintézést – ingyenes értékbecslést, energiatanúsítvány ingyenes elkészítését és helyi ügyvédi képviseletet – is biztosítunk ügyfeleinknek.
Ingatlanközvetítés a bizalom építéséért
– Mennyire megbecsült munka jelenleg az ingatlanközvetítői tevékenység? Még mindig sok kóklerről hallani, vagyis a megtisztulás folyamatának a közepén vagyunk.
– Úgy érzem, hogy az elmúlt években sikerült elnyernünk a solymáriak bizalmát az elvégzett tisztességes munkánkkal. Ez nagyon fontos nekünk, hiszen a jó hírünkből élünk. Napi nyolc-tíz órát dolgozunk, sok keresőnek nincs helyismerete, abban is segítünk, hogy az általa preferált szempontoknak megfelelő ingatlant találjunk. A sikeres adásvétel érdekében mind a vevővel, mind az eladóval bizalmi kapcsolatot kell kialakítanunk. Utóbbiakat naprakészen tájékoztatjuk az eladási folyamatról. Sok esetben az eladó és a vevő közötti kapcsolatot érzelmi szálak is mozgatják, itt jön képbe az ingatlanközvetítő objektív moderátorként, hogy a sikeres ügymenet érdekében kizárja az érzelmi megközelítést és objektíven kezelje a kérdést.
– Hogyan lehet valaki piacvezető a saját területén?
– Alapvetően ki kell tűnni a többiek közül a kommunikációban, hiszen abból élünk, hogy mit hogyan és mikor mondunk. A helyi ingatlanpiacon az adásvételek túlnyomó többségében aktív szerepet vállalunk. A siker titka az elvégzett munka, ennek érdekében nagyon fontos a helyes ár meghatározása, ehhez pedig helyismeret szükséges. Sokéves tapasztalattal és tudással rendelkezünk, hogy az egyes utcákban mennyiért adtak el ingatlanokat, ahhoz képest milyen paraméterekkel rendelkezik az eladó ház, így tudjuk összehasonlító elemzéssel meghatározni a korrekt árat. A mi irodánk több mint tíz éve működik Solymár közepén, nagyon fontos a korrektség, a megbízhatóság és a jó hírünk.
Az Ellenőrzött Partnerek szerepe a szakmai tisztulásban és sikeres hirdetésekben
– Az ingatlan.com éppen a szakmai megtisztulása érdekében elindította a Partner Programot az ingatlanközvetítők számára, ennek egyik eleme az Ellenőrzött Partnerek regisztrációja, fényképezése és ingatlanos keresőben történő megjelenése. Ön is Ellenőrzött Partner. Milyen haszna lehet ennek?
– A program keretében az ingatlan.com bemutatja a szakembereket, többek között feltüntetik, hogy ki mióta végzi ezt a tevékenységet. Aki hosszú évek, évtizedek óta foglalkozik közvetítéssel, az nyilvánvalóan jó szakemberként megbízhatóan és jól végzi a munkáját, hiszen ebből él már jó ideje. Ez pedig hozzájárul a szakma tisztulásához.
– Ön a munka egyik fontos elemének nevezte a kommunikációt. De hogyan hirdessünk, hogy megalapozzuk a sikeres értékesítést
– A hirdetéseknél fontos a profizmus, vagyis minőségi képekkel, megfelelő alaprajzzal és leírással jó felületeken kell hirdetnünk. Nyilvánvalóan az ingatlan.com-ot profizmusa, áttekinthetősége, könnyen kezelhetősége és nagy látogatottsága tökéletes hirdetési felületté avanzsálja, ráadásul itt az ingatlanközvetítők a szükséges marketingmunkát is elvégezhetik, hogy aztán sikeres legyen az adásvétel.
