A vevő nem az ingatlan múltját veszi meg! – beszélgetés Szűcs Adrienn nyíregyházi ingatlanközvetítővel
A nyíregyházi lakáspiacon tavaly a fiatal vásárlók domináltak. Idén a választások miatt bizonytalanságot tapasztalhattunk, de az év második felében ismét felpezsdülhet a szektor. Szűcs Adrienn nyíregyházi ingatlanközvetítővel beszélgettünk a vármegyeszékhely ingatlanpiacáról, túlárazottságról, az érzelmi kötődésről és az ingatlanközvetítői szolgáltatásokról.
A nagy lendület után visszaesett a kereslet
– Az elmúlt időszakban látványosan hullámzott az ingatlanpiac, tavaly jelentős fellendülést élhettünk meg, majd idén mintha visszavett volna a tempóból a szektor. Ön jelenleg mit tapasztal?
– Korábban szinte bármit el lehetett adni, ha megfelelően pozícionálták, a vevők viszonylag gyorsan döntöttek. Most ugyan az érdeklődők megnézik az ingatlanokat, de a döntés elmarad, vagyis elfogyott a lendület.
A tranzakciószám visszaesett a korábbi időszakhoz képest, és bár mostanában már némi élénkülést láthatunk, a piac messze nem tért vissza a korábbi szintre.
Ez a tendencia a keleti országrészben még erősebben jelentkezik. Én optimista vagyok, hiszen bár nehéz helyzetben van a gazdaság, bízom az új szakemberekben és a tervezett bérlakás-programokban, illetve abban, hogy egy-két éven belül érezhető javulást tapasztalhatunk az ingatlanpiacon is.
– Ezek szerint 2026 még nem váltotta be a reményeket?
– Az első negyedév a stagnálásról szólt, de most két értékesítési folyamat sikerrel kecsegtet, vagyis megmozdult a piac. A visszaesés több okra vezethető vissza: egyrészt a hitelkamatok emelkedése miatt sokan kiszorultak a piacról, vagy legalábbis sokkal óvatosabbak lettek, másrészt meghatározó tényező a bizonytalanság.
Mindenki kivárt a választások miatt, hogy vajon lesz-e változás a piacon. Az ügyfelek jelentős része bizonytalan, hogy mi történik a gazdasággal, a lakástámogatásokkal, az árakkal, ezért inkább halasztják a lakáscélú döntéseket.
A fő ellenség most a túlárazottság
– Sokan mégis arról beszélnek, hogy az árak nem igazán estek vissza. Ez mennyire feszíti a piacot?
– Ez talán most a legnagyobb probléma. A kereslet visszafogottabb lett, de a kínálat egy része nem alkalmazkodott az új realitáshoz, hiszen sok tulajdonos fejében még mindig a korábbi árak élnek, és ehhez ragaszkodnak.
Ez egy nagyon nehéz helyzet, mert ilyenkor nem egyszerűen alkudozásról van szó, hanem teljesen eltérő valóságérzékelésről. Rengeteg a túlárazott ingatlan, mindenki azonnal és drágán akarja eladni, sokszor a rossz állapotú házakat is.
Előfordul, hogy egy 25 millió forint körüli értékű ingatlant 40 millióért akarnak értékesíteni. Ilyenkor megpróbálok érvelni, statisztikákat mutatok, összehasonlító elemzéseket készítek, de ha az eladó nem nyitott a reális árra, akkor nem tudok érdemben közreműködni. De ez szerencsére ritka, hiszen általában a már említett piaci tényekkel sikerül alátámasztanom a javaslataimat.
– Mi áll a túlárazás hátterében? Inkább tudatlanság vagy érzelmi kérdésről beszélhetünk?
– Mindkettő. Egyrészt információs probléma: az emberek a hirdetési értékekből indulnak ki, és nem látják a mögöttes valódi tranzakciókat, hiszen a tényleges eladási ár ennél sokszor alacsonyabb.
Másrészt érzelmileg nagyon erősen kötődnek az ingatlanokhoz. Egy ház nem csak vagyontárgy, hanem élethelyzetek, emlékek, befektetett munka összessége. Ez érthető, csak a piac nem így működik. A vevő nem az eladó múltját „veszi meg”, hanem egy aktuális állapotú ingatlant egy reális piaci környezetben.
Ipari fejlesztések és a turizmus is hajtja Nyíregyháza ingatlanpiacát
– Mit keresnek most a vevők, milyen típusú ingatlanok a népszerűek?
– Az egyik leglátványosabb változás, hogy egyre többen keresnek kisebb településeken ingatlant a nagyvárosok környékén. Ez részben életmódbeli döntés, részben kényszer, hiszen a városok infrastruktúrája sokszor már nem képes kiszolgálni a túlzsúfoltságot, miközben sokak számára már nem megfizethetők a lakások, vagy ha igen, akkor olyan kompromisszumokkal, amelyeket nem akarnak vállalni.
Egyre többen mondják azt, hogy inkább kiköltöznek egy kisebb településre, ahol nyugodtabb az élet: több a tér, kevesebb a zaj, élhetőbb a környezet. Én magam szintén Nyíregyháza közelében egy 3500 fős településen lakom.
– Milyen árszintekről beszélhetünk Nyíregyházán és környékén?
– Nyíregyházán jelenleg nagyjából 750 ezer és 1 millió forint között alakul a négyzetméterár, de ez nagyon erősen függ a lokációtól és az ingatlan állapotától. Vannak természetesen népszerű lakóterületek, mint például most a Szilvavölgy lakópark vagy éppen Sóstó, vagyis a város kiemelt üdülőövezete.
Utóbbi a turizmus miatt népszerű, sokan vesznek befektetési céllal ingatlant vendégházként üzemeltetve, de a kisgyermekesek is szeretik a környéket a zöldfelületek és az állatpark közelsége miatt. A belváros ezzel szemben telített: ott már kevesebb az új fejlesztés, inkább a meglévő állomány cserél gazdát.
– Mi hajtja a keresletet a térségben? Hogyan áll jelenleg a nyíregyházi gazdaság?
– Az ipari fejlesztések egyértelműen hatást gyakorolnak a piacra. Ipari parkok, új üzemek épülnek, különböző beruházások jelennek meg, és ezek sok munkalehetőséget teremtenek. Gyakran keresnek meg azzal, hogy 4-5 munkás bérelne ingatlant hosszabb távra. Ugyanakkor ezek inkább az olcsóbb ingatlanokra vonatkoznak, nem feltétlenül a magasabb árkategóriás otthonokra.
Új szerepben az ingatlanközvetítők
– Ebben a környezetben mennyire változott meg az ingatlanközvetítő szerepe?
– Nagyon, hiszen a munka már régen nem arról szól, hogy kinyitok egy ajtót és megmutatok egy lakást. Sokkal inkább egy koordinátori szerepbe kerültünk, ahol az ügyfél nemcsak egy ingatlant, hanem megoldást vár tőlünk pénzügyi, jogi vagy akár felújítási kérdésekben.
Tavaly rengeteg fiatal keresett meg az Otthon Start és más támogatások kapcsán. Nem véletlenül tudatosan építettem ki a szakmai kapcsolatrendszeremet, hogy magas minőségben nyújthassak komplex szolgáltatást, így pénzügyi tanácsadóval, energetikai szakemberrel, ügyvéddel, illetve kivitelezőkkel is együtt dolgozom.
Nemcsak ingatlant hirdetek, hanem a felújításban is segítek, így megbízható és minőségi munkát végző szakembereket ajánlok, amiért az ügyfelek nagyon hálásak. Hiszen ha valaki megvesz egy felújítandó ingatlant, gyakran szembesül azzal, hogy nagyon nehéz kivitelezőt találni, ami növeli a költségeket és lassítja a piacot is.
– Hogyan lehet hosszú távon sikeresnek lenni?
– Az ingatlanközvetítés hosszú távon egy rendkívül összetett, sok munkát igénylő szakma. Sokan belevágnak, mert kívülről egyszerűnek tűnik, aztán fél év után eltűnnek. A valóságban folyamatos tanulásra van szükség, követni kell a jogszabályokat, érteni kell a piacot, és ami talán a legfontosabb: bizalmat kell építeni.
Emellett hosszú távon a személyes ajánlás jelenti a stabil ügyfélkört, nem véletlenül már nagyon régóta nem foglalkozom hideghívással. Az elején természetesen alkalmaztam ez a módszert, de mára kialakult egy stabil ügyfélköröm, hiszen az elégedett eladók és vásárlók ajánlanak az ismerőseiknek, rokonaiknak.
Mozgástér van, monotonitás nincs
– Ha már a hosszú távnál tartunk, Ön hogyan került a szakmába?
– Három gyermeket nevelek, és egy idő után azt éreztem, hogy fejlődni szeretnék, ezért új kihívásokat kerestem. Az ingatlanközvetítést néhány éve kezdtem el. Nem szeretem a monotonitást, ezért olyan tevékenységet kerestem, amit a családom mellett is tudok menedzselni, ahol van mozgástér, és ahol a szakmai tudásomat kamatoztathatom. Az építőiparból érkeztem, amit most is hasznosíthatok, ha egy ingatlan állapotát kell megítélni vagy felújításban gondolkodik az ügyfél.
Ahogy említettem, kialakult egy ügyfélköröm. Viszont a piac mostani kiszámíthatatlansága miatt jelenleg Quality asszisztensként is dolgozom, így a Debrecenben egyetemre járó fiamat jobban tudom támogatni. Nagyon szeretem az ingatlanközvetítői munkát, egyszerűen fogalmazva „imádok” ingatlanozni. Rengeteg értékes embert ismertem meg, miközben komoly kapcsolati tőkére tettem szert.
Folyamatosan képzem magam, követem a jogszabályi változásokat, mert fontos, hogy ne csak „kimenjek a sikerdíjért”, hanem valódi tudással segítsem az ügyfeleket.
A padlástól a pincéig ismerni kell az ingatlant
– Hogyan dolgozik egy-egy konkrét ingatlannal?
– Előzetesen alaposan megvizsgálom az ingatlant, majd az ügyféllel is a padlástól a pincéig mindent átnézünk. Nem akarom, hogy később derüljenek ki rejtett hibák vagy repedések, hiszen valós információkat szeretnék közölni az érdeklődőkkel, és nem zsákbamacskát árulok.
Sőt, ösztönzöm is az ügyfeleket, hogy hozzanak közeli hozzátartozókat vagy éppen szakembereket is. Azt vallom, hogy jobb előre minden kérdést tisztázni, mint utólag problémákkal szembesülni. Ez a vevőnek és nekem biztonságot jelent.
– Mi motiválja ebben a szakmában egy ilyen bizonytalan piacon?
– Nyilván fontos a megélhetés, de nem ez az egyetlen szempont. Számomra az a legfontosabb, hogy a sikeres adásvételt követően az ügyfél elégedetten azt mondja: jó döntést hozott, és ehhez én hozzájárultam.
Ez egy bizalmi szakma, ha a bizalom megvan, akkor hosszú távon is működik. Ha nincs, akkor ezt a hiányt semmilyen marketing vagy hirdetés nem fogja kitölteni. Számomra a segítő szándék az elsődleges, és minden pénznél többet ér az a visszajelzés, hogy segítettem valakinek megtalálni az otthonát. Egyébként alapvetően két százalékos jutalékért dolgozom.
Több lábon kell állni
– Hol érdemes hirdetni, hogy az eladó lakásnak vagy családi háznak gyorsan és hatékonyan megtaláljuk a potenciális új tulajdonosát?
– Elsősorban ingatlanhirdetési portálokon és Facebook-csoportokban vagyok jelen, ezek adják a megkeresések nagy részét. Az ingatlan.com-on folyamatosan hirdetek, sőt, ha sürgős az eladás, akkor kiemeléseket is használok, mert egyszerűen muszáj láthatónak lenni ebben a dömpingben.
Ráadásul a portál több olyan szakmai kezdeményezést indított, ami segíti a munkánkat. Sőt, még több szakmai rendezvényre lenne szükség, hogy folyamatosan új ismeretekkel gazdagodjunk, miközben a kollégákkal kicserélhetjük a tapasztalatainkat.
Részt veszek a Partner Programban is, ahol a bemutatkozó oldalam hitelességet biztosít az ügyfelek számára. Ugyanis sokan megnézik, hogy ki az, aki valódi szakmai háttérrel rendelkezik, mik a visszajelzések, vagyis kiben lehet megbízni.
– Hogyan lehet még ösztönözni az eladást?
– Kapcsolatban állok más ingatlanosokkal, nem elszigetelten dolgozom. Ha van egy kereső ügyfelem, nem csak a saját ingatlanjaimat mutatom meg, hanem másokét is, és ők is ugyanezt teszik. Ez egyfajta szakmai háló, ami segíti, hogy gyorsabban találkozzon a kereslet és a kínálat.
Összességében tehát több lábon állok: online jelenlét, szakmai platformok, személyes kapcsolatok és ajánlások alapján vagyok eredményes. De ha a siker egyetlen tényezőjét kellene kiemelnem, akkor az a legfontosabb, hogy az ügyfelek milyen véleményt formálnak a munkámról.
