Üzlethelyiségek a társasházak földszintjén? Ezek a szabályok vonatkoznak rá!
Sűrűn láthatjuk azt, hogy a társasházak földszintjén üzlethelyiségeket alakítanak ki és ott valamilyen tevékenység zajlik. Az viszont már kevésbé ismert, hogy milyen szabályozások vonatkoznak az üzlethelyiségek működésére. Mik az előírások, milyen típusú vállalkozások működhetnek, a lakóknak van ebbe beleszólásuk? Ezekre a kérdésekre keressük a válaszokat.
Főszabály
A társasházak földszintjén kialakított üzlethelyiségek szabályozásának két fő irányvonala van. Az egyik a társasházi szabályozás, a másik pedig a települési rendelkezések vonulata.
Főszabály, hogy a társasházak földszintjén kialakított üzlethelyiségeket azok tulajdonosai szabadon használhatják, hasznosíthatják. A használathoz és a hasznosításának a megváltoztatásához (törvényben meghatározott esetek kivételével) nem kell a tulajdonosi közösség hozzájárulása, még a közvetlen szomszédos lakások és helyiségek hozzájárulása sem. Így tehát akár éttermek, kávézók is működhetnek közgyűlési hozzájárulás nélkül.
Társasházi hatáskör
Azonban a Szervezeti-működési Szabályzatban (SZMSZ) a lakóépület rendeltetésének megfelelően a társasház megtilthatja a nem lakás céljára szolgáló helyiség használatát és hasznosítását, akkor, ha a lakóépület külön tulajdonban álló, nem lakás céljára szolgáló helyiségében a szerencsejáték szervezéséről szóló törvény hatálya alá tartozó, illetve szexuális vagy erotikus szolgáltatásra irányuló tevékenységet kívánnak folytatni, valamint, ha szexuális terméket és segédeszközt kívánnak árusítani vagy forgalmazni.
Az üzlethelyiségek használatának további korlátja a telepengedély-köteles tevékenység. Ide főként a vegyi és acélipari termékek gyártása tartozik. Illetve a kizárólag üzletben forgalmazható termék (üzletköteles termék pl. üzemanyag, festék, állatgyógyászati készítmény, növényvédő szer) forgalmazása. Ilyen esetekben az önkormányzati hatóság az engedélyezési eljárás során megkeresi a lakóközösséget.
A közgyűlés ekkor a lakhatás nyugalmának biztosítása (például: zaj- és rezgésvédelem, a lakókörnyezetet veszélyeztető tevékenység megelőzése) érdekében a használat, hasznosítás módjának megváltoztatását megtilthatja. Valamint az erre vonatkozó külön jogszabályok előírásainak figyelembevételével kikötött feltétellel is hozzájárulhat.
A határozatnak tartalmaznia kell a lakhatás nyugalmát zavaró magatartások részletezését és ennek alapján a közgyűlési döntés indokolását. A lakók az említett korlátozó közgyűlési határozatot az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbséggel állapíthatják meg. Az SZMSZ előírhatja, hogy a határozat érvényességéhez a közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmadának igenlő szavazata is szükséges.
Önkormányzati hatáskör
A közgyűlés hatáskörébe tartozó korlátozási lehetőségeken túl figyelemmel kell lenni arra is, hogy a települési (Budapesten a kerületi, illetve fővárosi) önkormányzat városképi vagy kereskedelmi szempontok alapján – az építésügyi, illetve a kereskedelmi jogszabályokkal összhangban – rendeletben meghatározhatja a nem lakás céljára szolgáló helyiség használatának, hasznosításának, illetve ezek megváltoztatásának módját, feltételeit.
A gyakorlatban azonban a legnagyobb jelentőséggel az az előírás bír, hogy az üzlet tulajdonosainak – mint minden más tulajdonostársnak – a Társasház szabályzataiban (így különösen: SZMSZ) foglaltakat be kell tartani. Tekintettel kell lenniük a társasházi lakóépület házirendjére azzal, hogy lakóépületekben a lakhatás nyugalma az alapvető elvárás. Szem előtt kell tartani, hogy a tulajdonostársak a társasházi tulajdonukat csak olyan módon birtokolhatják és használhatják, hogy azzal nem sérthetik a többi tulajdonostárs ezzel kapcsolatos jogát és jogos érdekét.
Mit tehetnek a lakók, ha zavarja őket az üzletekben folytatott tevékenység?
Többnyire a földszinti üzletek, vendéglátóegységek tekintetében a lakók a nagy ügyfél-forgalomra, zaj-, illetve szaghatásokra szoktak panaszkodni. Az eset körülményeitől függően ilyenkor a sérelmet szenvedett lakó birtokvédelmi-, vagy akár kártérítési eljárást is kezdeményezhet. Illetve jogvédelmet kérhet személyiségi jogainak megsértésére tekintettel.
Célszerű minden esetben ügyvédhez fordulni figyelemmel arra is, hogy a jegyző előtti birtokvédelmi eljárás kezdeményezésére egyéves határidőt ír elő a jogszabály. A birtokvédelmi eljárás részletes szabályait a jegyző hatáskörébe tartozó birtokvédelmi eljárásról szóló 17/2015. (II.16.) Kormányrendelet tartalmazza. Amennyiben a vendéglátóhely előtt hangoskodnak, vagy túl hangos zene szól, adott esetben csendháborítás miatt a rendőrségen lehet feljelentést tenni.
A blogcikk szerzője Dr. Keszte Lilla ügyvéd, az ÜgyvédHázak országos ügyvédi ingatlanközvetítő hálózat tagja.
