Aláírtad a szerződést, de még nem fizettél? Ezt kell tudnod a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogról
Az átmeneti időszak az ingatlan adásvételi szerződés aláírása után, de a teljes vételár megfizetése előtt az eladónak és a vevőnek is tartogathatott kellemetlen meglepetéseket – egészen eddig. Az új ingatlan-nyilvántartási törvény erre is javasol lehetséges megoldást. Ha biztosra akarsz menni akár eladóként, akár vevőként, ismerned kell a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog fogalmát!
Adásvételi szerződés aláírva, mi baj történhet?
Jogi kérdésekben kevésbé jártasan azt gondolhatjuk, hogy az adásvételi szerződéssel az ingatlanügylet oroszlánrésze a hátunk mögött van. Megállapodtunk az árban, lepapíroztuk, mi baj történhet?
A gyakorlatban azonban a tulajdonjog megszerzése nem az aláírt szerződéssel, hanem a földhivatalhoz benyújtott kérelemmel és bejegyzéssel történik. Az adásvételi szerződés aláírása és a kérelem benyújtása között hosszabb idő is eltelhet, főleg akkor, ha a vevő nem fizeti ki azonnal a vételárat, mert például CSOK-ot, banki hitelt kell igényelnie, vagy részletfizetésben állapodtak meg.
Ebben az átmeneti időszakban pedig sok minden történhet. A tulajdonos akár másnak is eladhatja az ingatlant, amíg az első vevő a hitelfolyósításra vár. Ha a második vevő jóhiszemű, és gyorsabban benyújtja a kérelmét a földhivatalba, ő kerül a nyilvántartásba.
Ettől a kitettségtől véd az az új vevői jog, amit 2025. január 15-től lehet bejegyezni az ingatlan-nyilvántartásba, ha az adásvétel során a tulajdonjog-fenntartással élnek a felek. Ez egy átmeneti jogi védelem a vevő számára addig, amíg még nem fizette ki teljesen a vételárat, és így a tulajdonjog még nem kerülhet a nevére.
Mi az a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog?
A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog egy új, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jog. Ez a jog akkor léphet életbe, ha az ingatlan adásvételi szerződés megkötésekor a vevő még nem fizette ki teljesen a vételárat, és ezért az eladó fenntartja a tulajdonjogát mindaddig, amíg a teljes összeg be nem érkezik.
A vevő ebben az esetben még nem válik tulajdonossá, de bejegyeztetheti magát a tulajdoni lapra úgynevezett „vevői jog” jogosultjaként, ami jogilag védi az érdekeit a tulajdon megszerzéséig.
Ez különösen fontos akkor, ha a vételár egy részét a vevő csak később tudja teljesíteni, például bankhitel vagy állami támogatás útján. Ilyenkor előfordulhat, hogy hetek vagy hónapok telnek el az aláírás és a végleges tulajdonjog-bejegyzés között. A vevői jog bejegyzésével a vevő már ebben a köztes időszakban is „láthatóvá” válik az ingatlan-nyilvántartásban, így védelmet élvez például egy olyan esettel szemben, ha az eladó megpróbálná újra értékesíteni az ingatlant másnak.
Ha már be van jegyezve a vevői jog az ingatlan tulajdoni lapjára, akkor a földhivatal legfeljebb hat hónapra automatikusan felfüggeszt bizonyos eljárásokat, például másvalaki tulajdonjog-bejegyzési kérelmét. Ez alól kivételt képeznek a zálogjog (pl. jelzálog), elidegenítési vagy terhelési tilalom, illetve végrehajtási jog törlésére irányuló kérelmek.
Mikor jegyeztethető be ez a vevői jog?
A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog akkor jegyeztethető be az ingatlan-nyilvántartásba, ha az adásvételi szerződés megkötésekor a felek még nem rendelkeznek a tulajdonjog bejegyzéséhez szükséges, feltétlen és visszavonhatatlan hozzájárulással, illetve a tulajdonjog bejegyzési kérelem nem kerül benyújtásra az okirattal együtt.
A tulajdonjog bejegyzési engedélyt ez esetben a felek külön okiratba foglaltan, az okiratszerkesztő ügyvédnél helyezik letétbe. A letétből való kiadás és a földhivatalba való benyújtásának feltétele a vételár maradéktalan kifizetése.
A bejegyzéshez szükséges továbbá a felek erről szóló megállapodása a szerződésben, amely annak időtartamát is meghatározza. Az új ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény végrehajtási rendeletének módosítása alapján a tulajdoni lapon fennálló terhek jogosultjainak, így különösen a zálogjogosultak hozzájárulása nem szükséges a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzéséhez. Az ügymenet gördülékeny intézése szempontjából jelentős ez a módosítás terhelt ingatlan vásárlása esetén. A vevői jog bejegyzése ez esetben is megtörténhet.
Mennyi időre szól a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog?
A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzése határozott időre, maximum 5 évre (ami után a földhivatal a jogot hivatalból törli) kérhető. A bejegyzésről, és így annak időtartamáról is a felek előzetesen a szerződésben állapodnak meg.
6 hónapon túl azonban a bejegyzés hatálya azonos a szerződésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalomra vonatkozó bejegyzés hatályával. Ez egy még erősebb védelmet jelent. Ezért a bankkölcsön vagy állami támogatás igénybevétele esetén a hitelező pénzintézetek nem engedik, hogy 6 hónapnál hosszabb időre legyen a vevői jog bejegyezve.
Az eladó érdekében fontos, hogy a vevői jog ne legyen indokolatlanul hosszú időre bejegyezve.
A szerződés meghiúsulása nem törli automatikusan a vevői jogot. Így ha a vevő végül nem fizet, vagy más okból nem történik meg adásvétel, az eladó nem tudja egyszerűen töröltetni azt, és így nem tudja az ingatlant másnak eladni.
Minél hosszabb időre szól a bejegyzés, annál tovább maradhat rajta ez a teher, a vevői jog lejárta előtt ugyanis csak közös kérelemre töröltethető.
Fontos a benyújtás időpontja
A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog esetében fontos a ranghely, vagyis hogy mikor nyújtják be a kérelmet. Az a bejegyzés, amely előbb érkezik a földhivatalhoz, elsőbbséget élvez más bejegyzésekkel szemben.
Ha például június 1-én beérkezik a bejegyzési kérelem a földhivatalhoz, és később, június 10-én egy bank jelzálogot kér ugyanarra az ingatlanra, akkor a vevői jog ranghelye előrébb van, így elsőbbséget élvez.
A ranghely szempontjából jelentős, hogy a vevő tulajdonjogát a fenti vevői jog bejegyzés ranghelyén kell bejegyezni.
A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzésének díja
Ha szeretnénk élni ezzel a jogi védelemmel, az igazgatási szolgáltatási díjat – ami jelenleg 10600 Ft – két alkalommal kell megfizetni. Egyszer a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzésekor, egyszer pedig a tulajdonjog bejegyzés iránti kérelemnél.
Jelen blogcikk tartalma nem minősül teljes körű jogi tanácsadásnak. A blogcikk szerzője Dr. Németh Márton ügyvéd, az ÜgyvédHázak országos ügyvédi ingatlanközvetítő hálózat tagja.
