Milyen költségekkel számoljunk családi ház építésekor?

Mikor belevágunk „életünk projektjébe”, a családi ház építésébe, általában van a fejünkben egy elképzelés arról, hogy mennyiből tudjuk, mennyiből szeretnénk azt megvalósítani. Felmérjük a forráslehetőségeinket, a készpénzünket, a CSOK Plusz vagy a hitel lehetőségét. Laikusként azonban sokszor nem tudjuk előre megbecsülni, mennyibe is fog kerülni a teljes, kulcsrakész kivitelezés. Ebben az összetett helyzetben nyújt segítséget cikksorozatunk, melynek első részében kitérünk a költségek szempontjából érzékeny területekre, a spórolási praktikákra, valamint azokra a szempontokra is, amikre oda kell figyelnünk azért, hogy ne verjenek át bennünket.

Ne építkezzünk kiszámolt pénzből

Bármennyi pénz is áll a rendelkezésünkre, fogadjuk el, hogy a ritka kivételektől eltekintve egy családi ház soha nem fog annyiba kerülni a végén, mint amennyire az elején ajánlatot kaptunk. Jó eséllyel attól az ártól is el fogunk térni, amennyit a tervező saccolt, és sajnos annyiból sem fogunk kijönni, amennyiből a szomszéd – állítólag – az övét megépítette.

Az építőipar egyszerűen nem ilyen. Sok száz, de ha teljesen az utolsó csavarig lebontjuk, sok ezer tétel jelenti egy családi ház alkotóelemeit. Nem lehet mindent előre megjósolni, és ez nem feltétlenül a kivitelezők hibája vagy mulasztása. Vannak napi áras termékek, külső körülmények, amik ezt befolyásolhatják, de lehetnek tisztázatlan kérdések, be nem árazott tételek, utólagos módosítási kérések (más beltéri ajtó, csempe, zuhanykabin), esetleg ellátásbeli zavarok (adott cserép csak másfél hónap múlva lesz elérhető a tüzépen, ezért gyorsan választunk egy másikat, ami viszont egy kicsit drágább). A rengeteg eshetőség valamelyikébe szinte biztos, hogy bele fogunk esni. 

A szakember tanácsa: 

Képezzünk minimum 20-25 százaléknyi tartalékkeretet, vagyis legalább ennyivel kevesebb pénzből építkezzünk, mint amennyi rendelkezésünkre áll. Ennyivel legyen kisebb, vagy egyszerűbb a családi ház, legalább induláskor. Meglátják, menet közben el fog fogyni, hiszen manapság a házat bebútorozni sem olcsó és egy szép kertről még nem is beszéltünk…

Lehetőleg kössünk átalánydíjas szerződést

Nem minden kivitelező hajlandó erre a mai világban, de egy reális, 10-15 százalékos tartalékkeret kikötésével az esetleges anyagár-változásokra fel tudunk készülni és így kiszámíthatóvá tehetjük a végösszeget. Így a felelősséget tulajdonképpen a kivitelezőre hárítjuk. Általában tőkeerős generálkivitelező-cégek vállalják el ilyen típusú szerződésekkel a kivitelezéseket, amelyek alaptól a tetőig mindent megcsinálnak. Ha a megfelelő jogi feltételekkel, garanciákkal sikerül ilyen szerződést kötnünk, és még mellette tartalékkeretet is képeztünk a saját pénzünkből, viszonylag nagy biztonságban lehetünk.

Vásároljuk meg előre, amit csak lehet

Amikor megvan az árazott költségvetési kiírásunk, ha lehetőségünk van rá, vásároljunk meg előre minden anyagot, amit csak lehet. Így tudjuk az anyagárakkal kapcsolatos jelentős kockázatokat teljesen biztonságosan kilőni. Hiszen amit már megvettünk, annak nem változhat az ára. A tárolást a legjobb a tüzépeken megoldani, ahol a vásárlás történt, és többnyire megfelelően fel is készültek ilyen esetekre. Ha vállalják az anyagok tárolását, nagyot lépünk előre anyagilag, mert így a szállítási költségeket sem kell kétszer számolnunk.

Ha még telekvásárlás előtt vagyunk, vizsgáljuk meg a telek adottságait, és a talajt is!

Azt sokan tudják, hogy lejtős telekre építkezni sokkal nagyobb költség, sokkal drágább a földmunka, pláne, ha földet kell hozni, vagy a kitermelt földet el kell szállítani, és drágább az alapozás is. Erre mondják azt, hogy a panorámát meg kell fizetni! Ezenkívül a nehezen megközelíthető területeken, ahová nem tud bejutni például a betonmixer, a kamion, ahol nehézkes a daruzás, az áruszállítás, szintén jelentősen emelkedhetnek a logisztikai költségek.

A szakember tanácsa:

Ha olcsón szeretnénk építtetni, sík telket válasszunk, ami lehetőleg közművesített, széles, aszfaltozott úton megközelíthető, valamint nem jelent logisztikai nehézségeket. 

Vizsgáljuk meg vásárlás előtt a talaj adottságait is! Kérjünk talajmechanikai szakvéleményt, ásassunk kutatóárkot, vagy legalább térjünk ki az adásvételi szerződésben arra, hogy milyen talajtípus található meg a telken – kerüljük el a kellemetlen meglepetéseket. 

Az örök kérdés: generálkivitelezővel, vagy anélkül?

Erre nem lehet egyértelmű választ adni, mert bármelyiket is választjuk, nem nagyon szokott kiderülni, hogy „mi lett volna, ha”.

Egy dolog azonban tény: a generálkivitelező általában drágább, mint a szakembereket összefogdosni. De rengeteg „láthatatlan” költsége van az utóbbi megoldásnak, és nagyon sok időnket, energiánkat felemészti. Építkezést vezetni egy főállás, de minimum mellékállás, egy olyan munkakörben, amiben valószínűleg nem vagyunk járatosak, és kapcsolataink sincsenek. Nagy a hibalehetőség. Egy jó műszaki ellenőr sokat segíthet nekünk laikusként, de őt is meg kell fizetni. Ráadásul a felelősség kérdésére ő sem tud majd megoldást adni, ahogy a szervezésben sem valószínű. Ez pedig minden jószándék ellenére oda vezethet, hogy az építkezés két-három évig tart majd, mert az egyik szakember után három hónappal jön a másik.

A generálkivitelezők általában 15-25%-kal kerülnek többe. Viszont ilyenkor cserébe ott az elérhetőség, a tőkeerős cég, a garancia, a műszaki biztonság, a felelősségrevonás lehetősége, a kötbéres határidő, az átalánydíjas szerződés, a kiszámíthatóság. Mindenki maga döntse el, körülményei, ismeretei, habitusa függvényében, hogy melyik számára az előnyösebb út.

A cikket írta Virág Gergő, az Imperial Holding Group vezető szakértője. Díjmentes szakmai és személyre szabott tanácsadás: info(kukac)imperialholding.hu