Lakásvásárlás jogi buktatók nélkül: A közjegyző szerepe a biztonságos ügyletekben
Az ingatlanvásárlást gyakran kíséri izgalom és sürgetés, de éppen ezek miatt könnyen háttérbe szorul a körültekintés. Egy elveszett foglaló, tisztázatlan tulajdoni helyzet vagy hibás szerződés akár milliós károkat is okozhat. A közjegyző bevonása azonban már a folyamat kezdetétől garantálhatja, hogy az ügylet átlátható, jogszerű és minden fél számára biztonságos legyen.
Mit mond a tulajdoni lap?
Egy ingatlan megvásárlásakor az első és legfontosabb lépés a tulajdoni lap adatainak megismerése. Ebből egyértelműen kiderül, hogy ki az ingatlan valódi tulajdonosa, valamint, hogy terhelik-e olyan jogok vagy kötelezettségek, amelyek akadályozhatják a tulajdonszerzést.
Gyakran csak későn, a foglaló kifizetése után derül ki, hogy az ingatlanra haszonélvezeti jogot jegyeztek be, jelzálog terheli vagy végrehajtás alatt áll. Ezek mind olyan körülmények, amelyekről jobb előre tudni, hiszen utólag a visszalépés már nehéz vagy költséges.
A közjegyző nemcsak lekérdezi, hanem érthetően el is magyarázza a tulajdoni lap tartalmát, így a vevő már a kezdetektől tisztában lehet a jogi helyzettel.
Előleg vs. foglaló
A vásárlási folyamat másik érzékeny pontja az előleg és a foglaló kérdése. A két jogintézmény gyakran összemosódik a hétköznapi gyakorlatban, pedig jogi következményeik teljesen eltérőek.
Röviden, az előleg a szerződés meghiúsulása esetén mindig visszajár. A foglaló ezzel szemben szankciós biztosíték: ha a vevő hibájából hiúsul meg az adásvétel, elveszíti, ha az eladó hibájából, annak kétszeresét köteles visszafizetni.
A gyakorlatban sok vita fakad abból, hogy a felek nem rögzítik pontosan, milyen jogcímen történt meg a pénz átadása. A közjegyző által készített közokirat ebben is biztonságot nyújt, mert egyértelműen rögzíti a felek szándékait. Így később nem lehet kétség afelől, hogy előlegről (azaz vételárrészletről) vagy foglalóról volt szó.
A közokirat többletbiztonságot jelent
Az adásvételi szerződés megkötéséhez egyébként is szükség van közjegyző vagy ügyvéd közreműködésére. A földhivatal ugyanis csak az általuk készített dokumentum alapján jegyzi be a tulajdonjog változását. A közjegyzői okirat azonban többletbiztonságot jelent.
A közjegyzői okiratba foglalt adásvételi szerződés azonnal végrehajtható.
Ha a vevő nem fizeti ki a vételárat vagy az eladó nem üríti ki az ingatlant a határidőre, a másik fél pereskedés nélkül kérheti a közokiratba foglalt kötelezettségvállalás kikényszerítését.
Ugyanez igaz akkor is, ha a felek kötbért vagy kártérítést kötnek ki nem teljesítés esetére.
A közjegyző által készített adásvételi szerződés további előnye, hogy a közjegyzőnek tájékoztatási, felolvasási kötelezettsége van, így nem fordulhat elő, hogy valaki olyan dokumentumot ír alá, amelynek a tartalmát nem ismeri teljes mértékben.
A közjegyző nemcsak a teljes szerződés közokiratba foglalásával nyújt védelmet, hanem egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatok esetében is. Ilyen például, amikor az eladó közjegyző előtt vállalja, hogy határidőre kiüríti az ingatlant, vagy a vevő kötelezi magát a vételár kifizetésére.
Ezek a nyilatkozatok ugyanolyan jogi erővel bírnak, és közvetlenül végrehajthatók, ha az érintett fél nem teljesít. Emellett a közjegyző a kapcsolódó adminisztrációt is intézi: elkészíti és benyújtja az ingatlannyilvántartási kérelmet, előkészíti a NAV-adatlapokat és minden egyéb szükséges iratot.
Felújítás jogi problémák nélkül
Bár a vásárlás biztonsága áll a figyelem középpontjában, sok vevő közvetlenül a beköltözés után, vagy már azt megelőzően felújításba kezd. Ez újabb kockázatokat hordozhat.
A legnagyobb problémák abból adódhatnak, ha a kivitelezővel kötött szerződés hiányos. Ha nem tartalmaz pontos műszaki leírást, határidőket vagy kötbért, könnyen vita támadhat a munkálatok során.
Gyakran előfordul, hogy a vállalkozó nem a megfelelő minőségben dolgozik, félbehagyja a munkát, vagy egyszerűen eltűnik, és a hibás teljesítés kijavíttatása sokszor drágább, mint maga az eredeti megrendelés volt.
A közjegyzői okiratba foglalt kivitelezési szerződés ebben is biztosítékot nyújt: rögzíti a felek kötelezettségeit és a szankciókat, amelyek nemteljesítés esetén közvetlenül, pereskedés nélkül érvényesíthetők.
