Egy ingatlan kiválasztásában nagy szerepet játszanak az érzelmek: melyik házba szeretünk bele, hol tudjuk elképzelni az életünket? A műszaki, építészeti problémák azonosításához azonban szakértői szem szükséges. Hadd mutassam be egy esettanulmányon át, hogy néz ki egy ingatlanfejlesztési ikerház mérnök szemmel, és milyen fontos tudnivalókat és jövőbeli költségeket lehet feltárni egy helyszíni szemle során!
Műszaki állapotfelmérés egy ikerházban
Ennek az ingatlantípusnak az a sajátossága, hogy ingatlanfejlesztő építési vállalkozók építik őket, sokszor telepszerűen, ugyanazt az alaprajzot egymás mellé vagy mögé sorolva. A beépítési mutatókat igyekeznek maximálisan kihasználni, hiszen minél nagyobb a hasznos eladható négyzetméter, a megtérülés annál kedvezőbb. A tervezés és az építés során igyekeznek mindent optimalizálni, hiszen az otthonok nem magáncélra készülnek, hanem a minél gyorsabb eladásra.
Néhány héttel ezelőtt kértek fel egy ikerház helyszíni szemléjére. Az érdeklődőknek a hirdetés alapján tetszett a ház, de szerettek volna teljes képet kapni az ingatlanról.
Nem csak arra voltak kíváncsiak, van-e olyan hiba, ami miatt menekülniük kellene, hanem hogy milyen felújítási munkálatokra lehet szükség a vásárlás után, és látok-e az árat befolyásoló tényezőket.
Az alábbiakban bemutatom, hogy zajlott ennek a háznak az állapotfelmérése, hogy láttam mérnök szemmel az ingatlant és mire hívtam fel az érdeklődők figyelmét.
Az ingatlan kívülről
A vizsgálatot mindig kívül kezdem. Megnézem a mérőórákat, hogy rendelkezésre állnak-e. Ellenőrzöm, hogy közösek-e vagy mindenkinek saját mérőórája van. Aztán alaposan megnézem körben a homlokzatot és a lábazatot, hogy van-e hőszigetelés, látható-e repedés vagy vizesedés, netán bármi egyéb anomália.
Ennél az ingatlannál homlokzati hőszigetelés még nem készült, mivel az építése idején érvényes hőtechnikai előírások nem tették szükségessé. A lábazaton találunk egy kicsi hőszigetelést, de minden bizonnyal csak a terepszintig, mert a járdát kissé fűti a padlófűtés.
Amikor körbejárok, megnézem az esővíz elvezetést is. Nagyon sok esetben nem gondoskodnak az esővíz megfelelő elvezetéséről, és az alapozást mossa, mint például itt is. Itt extraként még egy elektromos kábelt is áztatunk, védőcső nélkül.
Ennél a háznál a bérlő a teraszt az engedélyezett állapothoz képest kicsit kibővítette és le is fedte. Szerencsére csak könnyűszerkezetes megoldással, így rendkívül könnyen visszaállítható az eredeti állapot. Vannak bankok, akiknek ez problémát okoz és egy jelöletlen előtető miatt el is utasíthatják a hitelkérelmet.
Ha biztosra szeretnél menni, akkor ilyen esetben – és egyébként máskor is – nagyon hasznos lehet, ha a kiszemelt banktól előzetes értékbecslést kérsz. Ez segíthet akár az áralku során is, és sokkal jobb, ha minden gubanc inkább a szerződéskötés előtt derül ki, minthogy utána. Ha készpénzzel vásárolsz, akkor is érdemes előrelátónak és óvatosnak lenned, hiszen előfordulhat, hogy amikor te adnád el az ingatlant, akkor a vevőd emiatt nem fogja tudni megvenni.
Légzárás és hőszigetelés
Az előszobába lépve furcsa volt a küszöb kialakítása, így aláfényképeztem. Az ajtó alatt kis rések találhatók, ahol szabadon jár ki és be a levegő. Manapság a tökéletes légzárás a cél, hogy a felesleges és elkerülhető hőveszteséget csökkenteni tudjuk. Itt sem a légzárás, sem a párazárás nem valósult meg.
A nappaliban sajnos egész jól látható egy ferde irányú repedés. Ez a repedés ráadásul a közös, lakáselválasztó falban van, a másik oldalát emiatt nem tudtuk megnézni.
Már a nappaliban is, de igazából minden helyiségben óriási lyukak találhatók a könnyűszerkezetes (fagerendás) padlásfödém hőszigetelésében. Minden bizonnyal csak feldobálták és az sem kizárt, hogy egy-egy lámpacsere alkalmával még jobban félretolták a hőszigetelést.
A hideg foltok több helyen penészesedéshez is vezettek. Ezt kijavítani, megigazítani, sőt, akár még egy réteggel felvastagítani tulajdonképpen a legegyszerűbben és legolcsóbban kivitelezhető feladatok közé tartozik – akkor, ha a gipszkarton és a hőszigetelés között található párazáró fólia. Itt volt párazáró fólia, de a fólia fektetése, toldása a legritkább esetben szokott gondosan kivitelezett lenni.
Vizesedő falak
Továbbhaladva a kamrába nyitottam be, és páradús levegő csapta meg az orromat. Hamar meg is lett az ok: a lakáselválasztó közös fal vizes. Szemmel láthatóan a sarokban volt a legvizesebb, de a sok felhalmozott dolog miatt csak középen tudtam nedvességet mérni.
Végiggondoltam, honnan származhat a víz, és mivel a konyha található a válaszfal másik oldalán, annak is a mosogatója, ezért benéztem a mosogató alá is. A nagy szemetes eltakart mindent, így azt kivéve tudtam fényképet készíteni a falról.
Kértem a tulajdonost, hogy próbálja meg az ikerszomszéddal tisztázni, hogy ott mi látszik: vizesebb-e a fal, vagy kevésbé, mert ez talán segít kideríteni, hogy melyik oldalon kell a problémát keresni. Egy csőtörést mielőbb kezelni kell. Sajnos nem zárható ki az sem, hogy a nappaliban jelentkező ferde repedést a csőtörés okozta talajkimosódás váltotta ki.
Fűtésrendszer
A fűtést és melegvizet egy zárt égésterű kazán biztosítja, ami egész korszerűnek mondható. A szobákban radiátorok találhatók, a kerámiával burkolt helyiségekben pedig padlófűtés. A padlófűtés ragyogóan megfigyelhető a hőkamera segítségével.
A kerámia lábazat és a padló síkja közötti hézag gyakran elreped, ha nem rugalmas kitöltést használnak. Ez padlófűtés esetén még gyakoribb, amit a sokkal nagyobb hőmozgás okoz. Itt azonban az egyik sarokban közel ujjnyi, azaz 5-6mm-es rés látszódott, ami a padlóban található keresztirányú repedésig tartott.
Ennek a saroknak a külső oldalán is található egy nem megfelelő esővízlevezetés. Egy ilyen részleges padlósüllyedést sajnos elég sok minden okozhat a feltöltés nem megfelelő tömörítésétől kezdve a szerves feltöltésen át a kimosódásig. Ebben a pillanatban sajnos nem tudhatjuk azt sem, hogy a süllyedést egy kivitelezési hiba okozta-e, ami mára már nyugvópontra került, vagy épp egy folyamatnak vagyunk a szemtanúi. Az eladó elmondása szerint mindenesetre a padlófűtés nem szivárog, eddig nem volt vele gond.
Padlástér
Nézzünk fel a padlástérbe is! A hőkamera által kimutatott hőszigetelési hiányok fent is látszódtak. A hőszigetelés vastagsága emiatt a 0 és 10 cm között változott. A tető csapadékfóliával ellátott, de a fólia egyes részeken már spontán reped, szakad, sajnos cserére szorul. Sokszor nem megfelelő fóliát használnak az építők, de az is igaz, hogy egyes anyagok a gyári várt élettartamnál sokkal hamarabb elöregednek a valós beépített környezetben.
A faanyag még egész jó állapotban van, de a fóliahiányok környékén már azért látszik egy-egy ázásnyom. Amennyiben a fólia állapota tovább romlik és még több helyen tartósan ki lesz téve a faanyag nedvességnek, úgy korhadásnak indulhat. A fán a zöld színű kombinált faanyagvédőszer nem látszik, de ez létezik sárga, barna és teljesen színtelen kivitelben is.
A kéménynél egyszerűen ki van vágva a fólia, itt a belső térben beázás nyoma látható.
A padlástér kiszellőztetését nem oldották meg a padlástér felől, így a nyári hőterhelés sokkal nagyobb a kelleténél. Be is került egy klíma utólag a nappaliba. A cserépfedésben elhelyeztek mutatóba egy-egy kiszellőztető cserepet, de ez nagyon kevés. Hófogó nincs.
Energetikai tanúsítvány és áramellátás
Az ingatlan utolsó energetikai tanúsítványa 2023 márciusi. A számítás menete és a besorolás betűjele is megváltozott 2023 novemberében, így hiába lenne még 8 évig érvényes az előző tanúsítvány, sajnos újat kell készíttetnie az eladónak.
Az ingatlan 1*32A betáplálással rendelkezik, ami elég lehet egy ekkora lakásnak, amennyiben nincs a három fázisra igény (például villanytűzhely vagy autótöltő miatt). Hálózatfejlesztés igénylésével azonban ez sem kizáró ok, csak némi költséggel jár. A lakásban több helyiségben nem működött a világítás, a kapcsoló ferde volt, a kültéri kábel védőcső nélkül volt az esővíz levezetésbe vezetve, így különösen ajánlott – de egyébként kötelező is – a villamos biztonsági felülvizsgálat elvégzése.
A helyszíni szemle eredménye, összegzés
Az ingatlan egy átlagos állapotú, kb. 15 éves ingatlanfejlesztési projekt eredménye. Az ilyenből sajnos már sokszor sejteni lehet, hogy itt-ott hiányosságokkal fogunk találkozni. Hőtechnikailag nem elavult, de azért már van mit javítani rajta, ha valaki esetleg jobbat, korszerűbbet szeretne. Az ingatlanon a karbantartás enyhe hiánya érezhető.
Az első nagyobb anyagi ráfordítást igénylő karbantartások amúgy is körülbelül az építés után 15-20 évvel jelentkeznek. Ez rossz hír a következő tulajdonosnak, és mindenképpen érdemes számolni vele. Ebben az esetben ez a tetőfólia cserét és az ázás, valamint a falsüllyedés megszüntetését, teljes tisztasági festést és a padlás hőszigetelés igazítását, kiegészítését jelenti. Ezek becsült költsége 4,1-7,8 millió Ft. Az esztétikai kiadások (pl. padlóburkolat csere, fürdő felújítás) a költségbecslésben nem szerepelnek, így ha valakinek esetleg ilyen tervei is vannak, akkor a fentieken felül ezzel is érdemes számolni.
Mindezekkel ellentétben az ingatlan kínálati ára gyakorlatilag az új építésű ingatlanok négyzetméterárához volt hasonló. Ez nagyon magas, ha figyelembe vesszük, hogy egy új építésű ingatlan műszaki tartalma már egészen más, valamint itt a 15 év amortizáció is erősen meglátszott.
Mivel az eladó nem él életvitelszerűen az ingatlanban, valószínű, hogy egyáltalán nem volt tisztában a feltárt tényekkel, emiatt teljesen más volt az ingatlanról alkotott képe. A helyszíni szemle és a műszaki állapotfelmérés így nemcsak a jól informált döntés meghozatalában segítette az érdeklődőt, de korrekt és szakmailag alátámasztott alkualapot is jelentett neki.
A cikk szerzője Micskei Bernadett, építészmérnök és ingatlanvagyon-értékelő, az ingatlanmernok.hu szakértője.
