Így kerüld el a teljeskörűen felújított ingatlanok buktatóit
Nincs is jobb, mint egy felújított ingatlan: neked már nem kell bajlódni semmivel, csak beköltözni. Csak sajnos a valóságban ami szép, az nem mindig jó – főleg, ha eladásra csinálták. Következzen egy kis felkészítő tréning, hogy felvértezve indulj neki felújított ingatlanokat keresni!
A cikk szerzője Micskei Bernadett, építészmérnök és ingatlanvagyon-értékelő, az ingatlanmernok.hu szakértője.
Készpénzes vagy hiteles?
Állapotfelméréseken számtalanszor találkoztam olyan ingatlannal, amit bővítettek ekkor vagy amakkor, akár egészen frissen, de a térképmásolatról ez a bővítés lemaradt. Van, hogy bele is írják a hirdetésbe a tulajdonosok, hogy készpénzes vevőt várnak. De a legszebb, amikor az eladó sem tudja, hogy így nem lesz hitelezhető az otthona.
Ha banki hitelt is kénytelen vagy bevonni, akkor a minimális háttérszűrést elvégzi a bank helyetted. Azonban vigyázz, a foglalót így is elveszítheted. Készpénzes vevőként viszont extrán alaposnak kell lenned, nehogy olyat vegyél, ami nem is létezik hivatalosan!
“Magamnak csináltam…”
A felújított lakások eladói nagyon gyakran magánszemélyek. Ez azt is jelenti, hogy fennáll az esélye, hogy a felújítást is magánemberek végezték. Egy ügyes tulajdonos lehet, hogy meg tud javítani ezt-azt, de komolyabb felújítási munkákhoz kellene megfelelő gyakorlaton és szaktudáson túl felelősségbiztosítás és garanciavállalás is.
Az állapotfelméréseim során többször előfordult már, hogy az eladók nem tudták megválaszolni a felújításra vonatkozó, egyszerű kérdéseket arról, hogy mit, miért, és miért éppen úgy csináltak. Ezt nagyjából úgy tudnám érzékeltetni, mintha nagyon sűrű ködben tapogatóznánk.
Ha a felújított ingatlant vállalkozó árusítja, az sem garancia a jó minőségű munkára.
Hallhatjuk a vállalkozótól vagy az ingatlanosától, hogy “ő ebből él, hogyan tudna talpon maradni, ha rossz minőséget csinálna?”. Ez az esetek túlnyomó többségében sajnos ugyanolyan marketingszöveg, mint az, hogy “persze hogy jó minőség, hiszen magamnak csináltam”.
Túlépített ingatlanok
Legyél gyanakvó, ha több ingatlan van a telken, de nincs társasházi alapító okirat. Vannak esetek, amikor ez nem lehetséges, mert az előírások nem engednek meg annyi rendeltetési egységet egy telken, mint amennyi létesült. Ilyenkor ügyvédi használati megosztás készül. Az eset magasiskolája, amikor a társasházi albetét van ügyvédi szerződéssel megosztva.
Ez jelenleg teljesen elfogadott egy banki hitelezés szempontjából. Viszont a műszaki és jogi szakmában egyre többen kongatják a vészharangot.
Fiatal családok kerülhetnek egy jogilag rendezetlen helyzetbe, túllépve a helyi előírásokat, túlterhelve a helyi közlekedési, közmű és intézményi infrastruktúrát.
Előfordulhat, hogy hamarosan ebben is változás következik be, ezért én azt javaslom, alaposan válogasd meg azt az építőipari projektet, amire rászánod az életed következő 20-25 évnyi hitelét. Nem kizárt, hogy egy ilyen, jelenleg jó vételnek tűnő ingatlan a közeljövőben alulértékeltté válik.
Külcsín és belbecs
Van, akinek egyszerűen jó szépérzéke van és van, aki vérprofikra bízza a belsőépítészetet. Persze akad olyan is, aki az AI-ra bízza a szép látványterv elkészítését, amit aztán csatol a hirdetéshez. Nincs jobb annál, mint amikor leesik az ember álla a látványtól. Pont ez a cél: jön a vevő, egyszerűen beleszeret és megveszi. De pontosan mit?
A megdizájnolt függöny mögött gyakran ott van a ’70-es évekből származó eredeti gázkonvektor. A dugalj fent van a falon – csak épp nincs mögötte kábel. Az elképesztően szépen lefestett fal földeletlen alu kábeleket rejt. A fürdő csodaszép, de a burkolat alatt ott maradt a régi csempe és tocsog a vízben minden, tehát csőtörés van.
A konyha a legmodernebb, de még ólom vezeték vezet a csaphoz. Új gázkazán lett, de gáz- és kéményterv, valamint hivatalos beüzemelés (azaz garancia) nélkül. Gipszkartonozva van minden fal, hogy ne látszódjon, hogy vizesedik, netán vályog, netán reped. Azt mondják, a tető fel lett újítva, de legfeljebb csak a cserepet cserélték (rosszabb esetben egyszerűen lefestették).
Ez nem pszichothriller, hanem a valóság: mindegyikre láttam már példát és még nagyon sok mást is, amit fel sem tudok sorolni.
Persze, több munka van egy olyan ingatlannal, amit még nem újítottak fel. De még nem költötte rá senki azt a pénzt, aminek a felét le kéne bontani ahhoz, hogy rendesen meg legyen csinálva. Végeredményben egy régi, felújítandó állapotú ingatlan sajnos lehet, hogy célravezetőbb és összességében költséghatékonyabb megoldás, mint amikor csak porhintés történik.
Extrák erős idegzetűeknek
Voltam olyan teljeskörűen felújított(nak hirdetett) ingatlanban…
- amihez csendben hozzátoldottak egy könnyűszerkezetes épületrészt, ami mindenféle engedély nélkül épült.
- amibe egy megsárgult és maszatos, bontott FI-relét építettek be az új lakáselosztóba, a földeletlen kábelre egyszerűen rátették a földelt dugaljakat.
- amibe bontott, sérült ablakokat és bontott, rozsdás radiátorokat építettek be.
- amit padlófűtéssel hirdettek, de csak 2m2-en volt, az is elektromos fűtőszál.
- ahol a zuhanyzó padlóösszefolyó csak dísznek volt, a víz egyszerűen a földbe folyt le.
- ahol a fal szerkezeti repedését belül gipszkartonnal, kívül hőszigeteléssel takarták el.
- ami ugyan hivatalosan bontásra volt ítélve, de helyette 100 milliós lakásokat alakítottak ki benne.
Összegzés
Attól, hogy valami szép, igényesnek néz ki és új, sajnos egyáltalán nem biztos, hogy jó is. Akár felújított, akár felújítandó állapotú az ingatlan, nagyon sokat tud segíteni egy mérnök annak megítélésében, hogy mi van a színfalak mögött. Egy szakember nemcsak néz, hanem lát és figyel is. Előny, ha műszerekkel is tud mérni és ha elég rutinos, fel tud tenni olyan kérdéseket, aminek segítségével a sorok között is lehet olvasni.
