A büdzsébe jelenleg nem fér kétszintes ingatlan, vagy csak később terveztek gyereket a pároddal? Hasonló élethelyzetben sokan keresnek olyan családi házat, aminek később be lehet építeni a tetőterét. Ők azok, akik árgus szemekkel keresik a „beépíthető padlás/tetőtér” kitételt a hirdetésekben. A gyakorlatban minden padlással rendelkező épülethez joggal írható, hogy beépíthető, de a későbbi megvalósítás szempontjából már hatalmas eltérések lehetnek. A továbbiakban azt vesszük sorba, hogy mire érdemes odafigyelni már az első megtekintés alkalmával, hogy később ne érjen csalódás.
Beépítés vs. ráépítés
Először érdemes különbséget tenni a tetőtér– vagy padlásbeépítés és a ráépítés között. A beépítéseknél nem változik meg a ház külső kontúrja, a meglévő tetőt, szerkezeteket nem kell elbontani, csak szükség szerint javítani, felújítani.
Ráépítésnél ezzel szemben először elbontják a tetőt és a földszint fölötti falakat, esetleg a koszorút, a födémet is. A bontások után mindent újjá kell építeni: új emeleti, tetőtéri falakat, új tetőt. A ráépítés során is lehet tetőtér-beépítést csinálni. Ez abban különbözi az emelettől, hogy míg a tetőtérnél a tetőszerkezet belóg, formálja a belső teret, az emeletnél a tetőszerkezet teljesen független, nincs hatással a beltérre.
A ráépítés – akár emeletről, akár új tetőtérről van szó – jóval költségesebb, mint az üres padlás beépítése, és mindig szükség van hozzá építési engedélyre, vagy bejelentésre.
Műszaki szempontok és buktatók
A bevezető után nézzük át, hogy mik lehetnek a beépítés vagy ráépítés főbb buktatói. Bár nem műszaki szempont, a vétel előtt érdemes tisztázni a beépítésre szánt rész tulajdoni viszonyait. Társasháznál, osztatlan közös tulajdonnál ugyanis igen kellemetlen meglepetések derülhetnek ki később.
Műszaki szempontból három tényezőt érdemes megvizsgálni:
- a tető adta beépíthető tér méretét,
- a födém típusát
- és a lépcső elhelyezhetőségét.
Nem szerepel itt a falak, alapozás tartóképességének vizsgálata, mivel ezt vétel előtt nem lehet pontosan meghatározni. Ezeket a vizsgálatokat, ha szükségesek csak a tényleges munkálatok előtt kell elvégezni.
A gyakorlat szerencsére azt mutatja, hogy a nyilvánvaló kivételeket leszámítva a beépítést az esetek nagy százalékában gond nélkül el lehet végezni. A továbbiakban alapvetően a tetőtér- és padlásbeépítéssel foglalkozunk, mivel a ráépítésnél lényegében csak a meglévő tartószerkezet állapotát kell vizsgálni, a többi tényezőnek nincs szerepe.
Tetőforma, rendelkezésre álló tér
A tetőtérben bármilyen funkciót ki lehet alakítani, de gyakran elegendő csak néhány szoba, kisebb vizes helyiség. A meglévő tetőszerkezet alapvetően meghatározza a rendelkezésre álló teret. Az új helyiségekben szükség lesz megfelelő belmagasságra és elegendő alapterületre. A rendelkezésre álló szabad teret csökkenthetik a tetőszerkezet elemei és a kémények.
A tető faelemeit sok esetekben át lehet építeni, vagy be lehet tervezni az új helyiségekbe. A kéményeket szintén be lehet tervezni, vagy ha nincs rájuk szükség, el lehet bontani. Az új helyiségek megvilágításáról vagy a tetőbe épített tetősík ablakok, vagy az oromfalakba épített hagyományos ablakok fognak gondoskodni.
Ha a szükséges szabad alapterület, a megfelelő belmagasság és a bevilágítási lehetőség rendelkezésre áll, akkor vizsgálhatjuk a további szempontokat.
Födém típusa és állapota
Szintén meghatározó eleme a tetőtér-beépítésnek a meglévő födém típusa, állapota. A födémnek viselnie kell a beépítés és a használat többletterhét, és lehetőleg szigetelnie kell a hangokat is.
A családi házak szinte kizárólag fa- vagy betonfödémmel épültek. A fafödémek könnyűek, kevésbé teherbíróak és a hangszigetelésük nagyon gyenge. Fafödém esetén mindenképp statikai vizsgálatra van szükség, ami feltárja a födém állapotát és teherbíró képességét. Ha a födém jó állapotban van és elég teherbíró is, akkor használható a felső szint padlójaként.
Ha a födém túl gyenge, vagy leromlott állapotban van, akkor új födémre van szükség. Mivel sem a tetőt, sem a födémet nem szeretnénk elbontani, az eredeti födém a helyén marad, és fölötte kell új födémet kialakítani. Más a helyzet, ha már a vásárlás előtt kiderül hogy a fafödém túl rossz állapotban van, ki kell cserélni. Ebben az esetben a ház nem alkalmas a tetőtér-beépítésre, nem érdemes megvenni.
A betonfödémek túlnyomó többsége rendelkezik a szükséges teherbírással, illetve sokszor könnyen elvégezhető a tehermentesítésük a különféle salak és egyéb rétegek eltávolításával. Egyedül a viszonylag régi, téglabeton (horcsik) födémeknél érdemes statikai vizsgálatot is végeztetni. A betonfödémek utólagos hangszigetelése megoldható, így erős, korszerű padlót adhatnak a beépítéshez.
Lépcső
Nagyon fontos és gyakran későn figyelembe vett része a tetőtér-beépítésnek a lépcső. A lépcsőt a földszinten úgy jó elhelyezni, hogy szervesen illeszkedjen a lakótérbe. A megfelelő hely és a lépcső formájának kialakítása építészeti feladat, amihez érdemes igénybe venni egy megfelelő szakembert. A lépcső helyét a földszinti elrendezésen túl nagyban meghatározza a födém típusa is. Fafödém esetében sok megkötés nincs, a födémen a nyílást viszonylag könnyen ki lehet alakítani, a födémgerendák módosíthatók, átalakíthatók.
Egészen más a helyzet a betonfödémeknél. Monolit födémnél a gyakorlatban nem lehet feljárót kialakítani, mivel a betonvágás olyan költséggel és járulékos problémákkal jár, ami gazdaságtalanná teszi a beépítést. Sajnos ugyanez a helyzet a modern vasbeton gerendás, béléstestes födémeknél is. A gerendák túl közel vannak egymáshoz, nem fér el közöttük a feljáró. A gerendákat vágni sem lehet, mivel vágás esetén elvesztik a tartóképességüket.
Egyszerűbb a helyzet a régebbi típusú vasbeton gerendás, tálcás födémeknél, mivel a gerendák 80-140 cm távolságban vannak, így ki lehet alakítani a megfelelő szélességű feljárót.
Ha a födémet műszaki okból nem lehet áttörni, akkor egyedüli lehetőségként a hozzáépített lépcső, lépcsőház marad. Mivel így változik a ház külső kontúrja, ez is bejelentés vagy engedélyköteles.
Összefoglalva
Mindezek alapján az ideálisan beépíthető padlástér fölött magas a tető, tágas a tér, már áttört vagy könnyen áttörhető betonfödémje van és jól kialakítható a lépcső. Ilyen adottságú épületek gyakran épültek a múlt század második felében. Már a 70-es évek végétől sokan építkeztek úgy, hogy majd később építik be a tetőteret, és kialakították a szerkezeteket, a födémáttörést és sokszor a lépcsőt is. Jellemzően előkészítették a víz, csatorna és fűtéscsöveket is. Az ilyen házaknál sokszor több évtizedes földszintes használat mellett végül elmaradt a beépítés.
Könnyen beépíthetőek a betongerendás, tálcás födémes kockaházak is. A tipikus sátortetők elegendő belmagasságot és helyet biztosítanak további helyiségek és a lépcső kialakításához. Természetesen kisebb-nagyobb megkötéssel sok egyéb épület is szóba jöhet, de mindenképp érdemes kerülni a különféle vegyes és vályogfalú házakat.
A cikk szerzője Hermann Zoltán villamosmérnök, az ingatlanállapot-felmérés területén komoly tapasztalattal bíró lakásfelmérés.hu tulajdonosa.