Cikksorozatunk első részében a felújítással foglalkoztunk, kitértünk a költségvonzatokra, valamint a megtérülésre is. Mostani írásunkban az átépítés témakörét vesézzük ki, hiszen előfordulhat, hogy a felújítás már nem jelent érdemi megoldást számunkra. Ha meglévő ingatlanunk átépítésébe kezdünk, fontos, hogy pontosan ismerjük a vonatkozó szabályokat. Legyünk alaposak és körültekintőek, valamint figyeljünk a piszkos anyagiakra is.
Mi számít átépítésnek?
Átépítésről akkor beszélünk, ha az ingatlan, vagy bizonyos része funkciót vált, vagy alapvetően más elrendezésű, méretű lesz a munkálatokat követően. Ez általában engedélyköteles beruházás, amit mérnöknek kell megterveznie. Itt már nem eldöntendő kérdés, hogy költünk-e arra, hogy kialakuljon egy korrekt műszaki tartalom az elején.
Senkinek sem ajánlom az illegális beavatkozásokat, mert az építéshatóság nagyon szigorúan büntet. A jelentős pénzbüntetéseken kívül szélsőséges esetben akár a NAV közreműködését, végrehajtását kérheti ingatlanunk lebontásában, és a szabályos állapot helyreállításában. Abban sem bízhatunk már, hogy van egy telkünk “eldugott” helyen, ami ugyan zártkert, és 3 százalék a beépíthetősége, de ki fogja látni, ha felhúzunk oda egy 100 négyzetméteres házat. A drónok elől nem lehet elbújni. Például a Balaton környékén, de az ország más részein is már drónos megfigyelés működik, amely leleplezhet illegális építkezéseket egészen kieső területeken is. Ha pedig a hivatalos Ortofotó-adattárban az látszik, hogy az épület korábban még nem volt ott (tíz évnél régebbi épületek mentesülnek a bontási kötelezettség alól), a beépítési szabályoknak pedig nem felel meg, már kötelezhetik is a tulajdonost a költséges bontásra. A példákból is látszik, hogy javasolt a legális kereteken belül maradnunk, mert sokmilliós, vagy tízmilliós kártól kímélhetjük meg magunkat.
5% vs 27%
Egy átépítés esetén már kérdéses lehet a beruházás ÁFA-tartalma is. Amennyiben létrejön az ingatlanban új albetét, új rendeltetési egység, akkor annak a kivitelezése 5 százalékos kedvezményes ÁFA-kulcs alá eshet, de ha nem történik ilyen, akkor a felújítással azonos módon 27 százalékkal fog adózni. Az átépítéseknél kerülhetnek elő a fontosabb statikai kérdések, az alap és a födém teherbírása, a tartófalak állapota, a főfal-kiváltások méretezése, lehetőségei, a tetőszerkezet állapota.
Átépítési szabályok
Az átalakítás jellegétől, mértékétől függően arra is számítanunk kell, hogy az építéshatóság előírhatja, hogy a teljes épületet, beleértve a meglévő részeket is, energetikailag korszerűsítenünk kell. Ha növelni kívánjuk az ingatlan alapterületét, érdemes mindig geodétával először felméretni az ingatlant, és elvégeztetni egy beépíthetőség-vizsgálatot.
A bővítés az átépítés egy formája, amikor az épület külmérete megnövekszik, új helyiségek jönnek létre, vagy a meglévő helyiségek méretei megnőnek, speciális esete a tetőtér-beépítés, amikor akár az épület meglévő kubatúráján, méretein belül is létrejöhet új lakóterület. A szomszéd telken esetleg szabálytalan helyen, de tíz évnél régebben épült felépítmények negatívan befolyásolhatják a mi telkünkön kialakítható építési helyet, horribile dictu az is megeshet, hogy a szomszéd szabálytalan helyen lévő tárolója miatt nekünk nem marad elegendő helyünk az egyébként szabályszerű tervezett bővítésünkre.
Az előkert, oldalkert, hátsókert kötelező méreteit is figyelembe kell vennünk. Történt már olyan furcsa helyzet, hogy egy viszonylag keskeny, de egyébként nagyszerű fekvésű balatoni telken a kötelező oldalkert tartása miatt családi házat alig lehetett volna építeni, inkább csak egy álló helyzetű csónakot.
Mennyi a szükséges tartalékkeret?
A tartalékkeret szükséges mértékéről megoszlanak a vélemények, tapasztalatok szerint 20-25 százalékkal mindenképp érdemes számolni. Viszont egy komolyabb, statikai, szigetelési, gépészeti területet is érintő átalakítás esetén nem túlzás akár a 35-40 százalék sem, főleg annak függvényében, hogy mennyire nem vagyunk birtokában minden szükséges információnak a meglévő állapotról. Tehát, ha 10 millió forintos előzetes költségvetést kapunk, rendelkezzünk legalább 12-12,5, de inkább 13-14 millió forinttal, ha nem akarjuk, hogy a szükséges források hiányában esetleg megszakadjanak a munkafolyamatok.
A tetőtér beépítése
Külön szabályok vonatkoznak ránk akkor is, ha a tetőteret szeretnénk beépíteni. Nem mindegy, hogy emelni szeretnénk-e a meglévő tetősíkot, például egy parapetfal képzésével, vagy megtartjuk a meglévő szerkezetet, és csak belső kialakítást tervezünk. Árban hatalmas különbség lehet aközött, ha a meglévő födém és a ház alapja alkalmas a tetőtér-beépítésre változtatás nélkül, vagy ezeket a szerkezeteket meg kell erősíteni, esetleg vendégfödém készítésével, vagy más megoldással. Emiatt egy tetőtér-beépítés a legjobb esetben lehet akár 120-150.000 Ft/nm is, de lehet 500-600.000 Ft is, ha gyakorlatilag egy új emeletet kell építenünk a házra.
Ha olyan tetőteret szeretnénk beépíteni, ahol az aljzat, a födém nem erre lett tervezve, érdemesebb könnyűszerkezetes megoldásban gondolkodunk, akár előregyártott acélszerkezetben, melynek az önsúlya 10 százalék körül mozog a tégla-beton szerkezetekhez képest. Ha új házat építünk, és később szeretnénk a tetőteret esetleg beépíteni, érdemes már most ennek megfelelő statikát, szigetelést terveztetni, hogy később jelentős költségektől és bosszúságtól kíméljük meg magunkat. Más födém rétegrendet kell ilyenkor kialakítania a tervezőnek, másképp kell méreteznie a statikusnak az alapot. A gépésznek, villanyszerelőnek célszerű előre felállnia a csövekkel, vezetékekkel. A tetőt tetősíkban, a szarufák között érdemes szigetelnünk, nem a födémen, ún. hidegtetőt készítve, ami egyébként költséghatékonyabb és egyszerűbb megoldás, és a szarufa-kiosztásba lehetőség szerint érdemes betervezni már előre a későbbi tetőablakok elhelyezését is, valamint megépíteni, vagy legalább kihagyni a helyét a későbbi lépcsőnek. Ezek egy ház építésénél nem lesznek olyan jelentős költségek, mintha később ennek megfelelően kellene mindent átalakítanunk.
A terasz beépítése
Jellemző kérés egy terasz beépítése, a terasz helyén új szoba kialakítása is. Itt is oda kell figyelni, hogy ez bővítésnek számít, engedélyköteles beruházás. Az adott helyiség az építmény részévé válik, ha korábban nem volt például fix teteje, változtathatja az épület beépítési paramétereit, vagy műszaki kérdéseket vethet fel, ha nincs oldalfala (így vélhetően az aljzatban sincs meg a falak alá szükséges talpgerenda, tartószerkezet), szigeteletlen volt, vagy nem volt része a termikus blokknak, fűtéskörnek, esetleg nem szigetelt az alapja, hiszen nem lakófunkcióra készült. Egy ilyen terasz beépítése általában, akárcsak egy olyan tetőtéré, ahol új szerkezet készül, és nem volt korábban felkészítve a későbbi lakófunkcióra, könnyűszerkezetből költséghatékonyabb, célszerű lehet például a Danish Fabrik előregyártott falpanelekkel.
De mennyibe is kerül, ha be akarjuk építeni a teraszt, ami korábban csak terasz volt, és ott szeretnénk egy új gyerekszobát létrehozni? Nagyjából 350-500.000 Ft/nm árral érdemes számolni, hiszen ez a munka nem sokban különbözik attól, mintha egy teljesen újat építenénk. Minél több a módosítás nélkül felhasználható elem, tető, aljzat, tartóoszlopok, annál kevesebbe.
Oldalra vagy felfelé olcsóbb bővíteni?
Gyakran találkozom ezzel a kérdéssel is. Természetesen ezt egyértelműen nem lehet megmondani az adott ingatlan állapotának pontos ismerete nélkül, mint ahogy arra sincs általános érvényű szabály, hogy ugyanakkora szintterületű ház földszintes, vagy emeletes kivitelben olcsóbb-e. Minden épületnél meg kell vizsgálni, hogy melyek a jól kihasználható adottságok, a költséghatékonyan felhasználható területek. Ez tervezői munka. Egy jól előkészített, statikai megerősítést nem igénylő tetőtér beépítése valószínűleg jóval olcsóbb lehet, mint a ház mellé felépíteni “zöldmezős” beruházásban. De ha éppen van egy megfelelő tetővel, betonoszlopokkal, szigetelt aljzattal rendelkező fedett teraszunk, és egy statikailag, szerkezetileg nem megfelelő beépíthető tetőterünk, akkor már biztosan az előbbi nyer.
Üzemeltetési költségek
Nagyon fontos kérdés még egy felújítás, átépítés beruházásának megtervezésénél az is, hogy a beruházási költség fejében később hogyan csökken majd az üzemeltetési költségünk. Itt elsősorban a fűtés-és melegvíz-számlára lehet gondolni. Jellemzően az arány fordított: minél többet költünk a beruházásra (ésszerű keretek között), annál többet fogunk tudni spórolni a rezsin (legalábbis a szigetelés, és a gépészet területén).
Minél kevesebb dolgot újítunk fel, annál többet fogunk fizetni havonta. De azért legyünk résen! Én azt az egyszerű megközelítést szoktam alkalmazni, hogy ami 10 éven belül nem térül meg, az nem jó beruházás. Tehát, legalább évi 10 százalék hozam szükséges, hogy érdemes legyen anyagi szempontból foglalkozni a szigeteléssel, vagy a fűtés-korszerűsítéssel, és itt még nem vettük figyelembe, mennyi előre nem látható esemény történhet velünk tíz éven belül, hát még a világban, vagy milyen műszaki avulásnak, garanciális veszélyeknek lehetünk kitéve.
Szigetelés és gépészet
A szigetelés és a gépészeti felújítások kapcsolatáról is érdemes elmondani néhány gondolatot. Tankönyv szerint, amit a szigetelésre elköltünk, annak a két-háromszorosát tudjuk megspórolni a gépészeten. Tehát, ha költséghatékony felújítást, energetikai korszerűsítést tervezünk, érdemes először az épület energiaszükségletét csökkenteni. Majd utána gondolkodni azon, hogy ezt a lecsökkent energiaszükségletet hogyan tudjuk a leghatékonyabb módon előállítani, olyan beruházással, ami még valóban megtérül és megéri. Napjainkban ezek szinte kizárólag hőszivattyús rendszereket jelentenek, amióta a napelem-korlátozás érvénybe lépett. Ezekből a két leggyakoribb típus a levegő-levegő hőszivattyú (multisplit klíma), és a levegő-víz hőszivattyú (amely egy melegvizet előállító rendszer, lehet radiátoros, vagy padlófűtéses, a padlófűtéses a takarékosabb, hatékonyabb megoldás általában).
Levegő-víz hőszivattyús rendszer kialakítható jelentősebb bontás nélkül meglévő radiátoros, vagy padlófűtéses hálózat esetén. Hiszen a már meglévő melegvizes rendszer egyszerűen az általánosan használt gázcirkó helyett egy hőszivattyút kap, amiből a melegvizet ki fogja nyerni (természetesen puffertartállyal, egyebekkel együtt). Egy ilyen átalakítás, ami csak a gépészeti helyiséget érinti lényegében, akár előregyártott, centralizált hőközpont formájában, 3-4 millió Ft teljes költséggel megvalósítható.
Szintén jó választás lehet a levegő-levegő hőszivattyús rendszer is (hűtő-fűtő klíma), amely hasonló, vagy akár alacsonyabb költséggel is telepíthető. Ráadásul gépészeti helyiséget nem igényel, a meglévő rendszerre nem kell rákapcsolni, teljesen önállóan működő, energiahatékony rendszer. További előny, hogy légcsatornázni is lehet (például gipszkarton álmennyezet felett elvezetve), így a beltéri egységek nem nyújtanak zavaró látványt azoknak, akiknek ez szempont, elegáns kis szellőzőkön keresztül történik a levegő hűtése, fűtése.
Vannak persze már olyan beltéri egységek is, amiket kifejezetten a klímára érzékeny vevőknek fejlesztettek ki, ezek teljesen huzatmentesek, vagy épp zajmentesek.
Felújítás vagy építtetés?
Végezetül, sokan azt az egyszerű kérdést teszik fel nekem, hogy jobban megéri-e felújítani egy rossz állapotú ingatlant, mint építtetni egy újat? Erre a kérdésre soha nem lehet az adott ingatlan és az igények pontos ismerete nélkül felelni. Egy dolog biztos: a felújítás lehet árban sokkal kedvezőbb, ez erősen függ a célingatlan bekerülési költségétől, de több benne az előre nem látható kockázat, magasabb lehet az adóterhe, és más típusú elvárásaink lehetnek az épülettel szemben, mintha egy teljesen újat építtetnénk. Hogy melyik esetben mi a jobb döntés, azt csak alapos felmérés után lehet eldönteni.
A cikket írta Virág Gergő, az Imperial Holding Group vezető szakértője. Díjmentes szakmai és személyre szabott tanácsadás: info(kukac)imperialholding.hu
