Előző írásunkban megismerkedtünk az ingatlan állapotfelmérés fontosságával, valamint azzal, hogy a szakemberek segítségével fény derülhet azokra a problémákra, rejtett hibákra, amik a vásárlás után komoly nehézséget okozhatnak a vevőknek. Mostani cikkünkben a felmérések során tapasztalt leggyakoribb típushibákat mutatjuk be.

A használt ingatlanok felmérésénél könnyen kétfelé lehet választani a feltárt hiányosságokat. Vannak műszakilag elavult, vagy ki sem épített szerkezetek, rendszerek, valamint vannak tervezési, kivitelezési hibák. Elavult, ki sem épített rendszer pl. az 1990 előtt épített házak hőszigetelése.  Az ilyen jellegű problémák megoldásai ennek megfelelően modernizációs feladatok. Más a helyzet, amikor már az építéskor is tudták, hogy mit kell(ett volna) csinálni, de valamilyen okból nem, vagy rosszul valósították meg. Ezek a típushibák korszakok szerint változtak, és idővel szinte mindegyik elmaradt. A régebbi hibák eltűnésével azonban folyamatosan jelennek meg újak, amelyekre szerencsére egyre gyorsabban reagálnak a kivitelezők is. 

A továbbiakban három nagyon gyakori típushibát mutatunk be részletesen.

Vízszigetelés hiánya

A 80-as évek előtt épült házaknál feltétlenül vizsgálni kell a falak vízszigetelésének meglétét. Ekkortól már általában elvégezték a szükséges szigetelést, de még nem mindig, és gyakran hiányosan. A falak vízszigetelésére a talajban található nedvesség – a talajpára – miatt van szükség. A talajpára nem azonos a talajvízzel, ami leginkább az épületek alapozását, tartószerkezetét teheti tönkre. Magas talajvíz esetén is szükség van vízszigetelésre, de az egy másik témakör.

A gyakorlati tapasztalataink alapján arra a következtetésre jutottunk, hogy bár a falnedvesedés nagyon ijesztő, nehezen fogadható el a lemálló vakolat és festék, valójában csak egy kellemetlen esztétikai probléma. Ezt a megállapítást rengeteg XIX. század végi és XX. század eleji budapesti bérház földszinti lakásának vizsgálatára alapozzuk. Ezeknek a lakásoknak a 90%-ban nagyon nagy talajpára nyomás mérhető a falaikban, akár 1-1,5 méter magasságig is, ám ennek ellenére a házak tartószerkezete az építésük óta stabil. Szintén a felmérések tapasztalata, hogy a vizes felületek a legritkább esetben salétromosodnak, általában nem találunk semmilyen kiválást. Az esetleges penészedés, rossz szag más problémából fakad, nem a talajpára okozza. 

A falnedvesedés egy ingatlan megtekintésekor a nyilvánvaló eseteket leszámítva nem biztos, hogy a vevő számára feltűnik; a tüneteket számos módon lehet szándékosan, vagy véletlenül csökkenteni, eltüntetni. A probléma azonosítását falnedvesség méréssel lehet elvégezni. A mérés során kiderül, hogy mely falak és milyen mértékben érintettek a problémában. Kisebb problémáknál a vevő könnyebben elgondolkodik a javíttatással; nagyobb, minden falat érintő esetben azonban érdemes meggondolni, hogy megéri-e vele foglalkozni. Bizonyos esetekben, pl. nagyon vastag vályog vagy kőfalaknál, az utólagos szigetelés akár olyan költséges lehet, ami összemérhető a ház árával is.

A 70-es évek közepétől sokáig gondolták úgy, hogy elég csak a külső falakat vízszigetelni, a belső falakhoz már úgysem ér el nedvesség. Sajnos ez a megközelítés hibás, és rengeteg olyan házzal találkoztunk, ahol csak a belső falak vizesedtek. Ezek a szigetelési problémák azonban a 2000-es évektől szinte teljesen megszűntek, az elmúlt 25 évben épült házban nagyon ritka a falak vízszigetelési problémája. A probléma javítását két irányból lehet megközelíteni. Meg lehet célozni utólagos szigetelés kialakításával az ok megszüntetését, vagy több esetben elegendő a tünetek kezelése is (pl. szuterénben, tárolóban). 

Csapadék elvezetése

Az épületek körüli csapadékelvezetés olyan problémakör, ami mind a mai napig ad vizsgálni valót, annak ellenére, hogy a helyes eljárások ismertek, sőt részben jogszabályokban rögzítettek. Napjainkban a csapadékelvezetés alapja néhány egyszerű szabály: legyen esőcsatorna, amiből a csapadék a falaktól minél messzebb folyjon ki. Ne legyen a falakon olyan nagy, kiugró rész, aminek a tetején megállhat a víz. Legyen a falak mellett járda, ami nem engedi a csapadékot az alapozáshoz befolyni.

Sajnos minél messzebb megyünk vissza az időben, annál ritkábban találkozunk ezeknek a kritériumoknak megfelelő épületekkel. Az igazán pusztító problémák a régebbi, nem vasbeton alapozású épületeket érintik, ahol gyakran találkozhatunk azzal, hogy járda eleve nincs, esőcsatorna ugyan van, de a kifolyóját a ház valamelyik sarkához vezették. Könnyű belátni, hogy innentől fogva szinte garantált, hogy a csapadék bejut a falak mentén a ház alá, és a víz elkezdi megdolgozni az épület alatti talajt és az alapokat. Ez a folyamat az épület kisebb-nagyobb süllyedéséhez vezet.

Sajnos több olyan extrém esettel is találkoztunk, ahol a süllyedés okozta másodlagos szerkezeti károk már szemmel láthatóan olyan nagyok voltak, hogy a javítást nem érte meg elvégezni. A süllyedéstől nem véd meg feltétlenül a betonalapozás sem, több példát láttunk, ahol a csapadéktól eltörött mind a betonalap, mind a koszorú. Ennél a hibánál is a mérték számít. Kezdődő, kisebb süllyedés még könnyebben megállítható, de vastag falrepedéseknél nagyon át kell gondolni, hogy belefogjunk-e a javításba.

Koszorú, födém, erkély hőhidak

A vasbeton szerkezetek elterjedése megkönnyítette az építést, tartósabb épületeket lehet építeni, de a beton rendkívül rossz hőszigetelésével csak az elmúlt 25 évben kezdtek intenzívebben foglalkozni. Érdemes tudni, hogy 25 cm vastag szigeteletlen vasbetonnak rosszabb a hőszigetelése, azaz nagyobb a hőátbocsátási tényezője (U=3,03 W/m²K), mint a régi duplaszárnyú ablakoknak (U=2,8 W/m²K). A probléma a 70-es, 80-as, 90-es években épített betonkoszorús és betonfödémes házaknál azonnal szembetűnik. A gerendák sötéten kirajzolódnak a plafonon, a falak teteje sötét és gyakran penészes is.

A 90-es évek végétől már egyre gyakrabban szigetelték a betonelemeket, de a kivitelezés tapasztalat és megfelelő szigetelőanyagok hiányában sokszor volt sikertelen. A 2010-es évekre már kialakult az az általános gyakorlat, hogy az időjárásnak kitett betonelemek a falakhoz képest valamilyen többlet szigetelést kaptak, a védett padláson, födémben lévő szerkezeteket pedig valamilyen paplanos szigeteléssel burkolják. Sajnos a hőhidak továbbra is megmaradtak, a paplanos szigetelések nem mindig sikerültek tökéletesre. Ezek a problémák penészedés formájában jelennek meg a néhány éves ingatlanokban. Az okok feltárása nem szokott nehéz lenni, könnyíti a munkát a termoszkenner vagy a hőkamera. Ha a hőhíd pontos oka, helye megvan, akkor a javítása sem túl bonyolult. A betonfelületeket szigetelni kell, a könnyen elérhető részeken üveg- vagy kőzetgyapottal, a nehezen elérhető részeken befújt purhabbal. Ez a hiba tehát gyakran ijesztő, de a javítása könnyű, és viszonylag olcsó.

Speciális esetek a régi erkélyek, ahol az erkély nem más, mint egy szabadba kivezetett betonlemez. Ez a lemez télen kivezeti a hőt, ami a helyiség padlójának lehűlésével jár. Nagyobb probléma szokott lenni, hogy ez egyben az alsó szint plafonja is, ami az erős hűlés miatt hajlamos lesz a penészedésre. Az erkélyek utólagos hőszigetelése már kissé bonyolultabb feladat, de a mai technológiákkal megoldható. 

A cikk szerzője Hermann Zoltán villamosmérnök, az ingatlanállapot-felmérés területén komoly tapasztalattal bíró lakásfelmérés.hu tulajdonosa.