Dr. Vincellér Zsuzsával, a City Cartel Buda ügyvezetőjével elemeztük az ingatlanpiacot, hogy vajon idén mire számíthatunk, lesz-e áremelkedés, növekszik-e a kereslet, hogyan alakul a befektetői érdeklődés, és a tanácsadók hogyan segíthetik a sikeres adásvételeket. Zsuzsa alapvetően a prémium szegmensben tevékenykedik, ahol külön kategóriába sorolhatjuk a kastélyokat, amelyek a társadalmi elit célkeresztjébe kerültek. 

Kilátások és változások

– A tavalyi év meglehetősen hektikusan alakult a lakáspiacon is. Leginkább a stagnálást emelhetjük ki. Ön hogyan értékeli az elmúlt esztendőt?

– 2023 számos kihívást és változást hozott, amelyeket többek között befolyásolt a magas infláció, a kedvezőtlen kamatkörnyezet, az uniós források elmaradása, valamint a geopolitikai feszültségek. Utóbbival összefüggésben a piacot először az energiaárak alakulása, majd a mérséklődő befektetői érdeklődés ingatta meg.

Az üzleti szféra résztvevői magas kockázatot érzékeltek a befektetéseik tekintetében, így kivártak, illetve más, biztonságosabbnak tűnő, kiszámíthatóbb befektetések irányába nyitottak (pl. állampapírok). Az évre leginkább a bizonytalanság és a várakozás volt jellemző, azonban év végén már pozitív elmozdulást tapasztalhattunk.

– Ez a pozitív elmozdulás az idei év egészét fogja jellemezni? Egyáltalán mire számíthatunk 2024-ben?

 – Az infláció csökkenése és az uniós forrásokra vonatkozó kedvező döntések miatt enyhültek a piaci feszültségek. Ezt a folyamatot támogatja a CSOK Plusz rendelet, amely új vevői réteget csábíthat a szektorba, fellendülést hozva a vidéki és másodkézből értékesített ingatlanok piacán is. Az uniós források megérkezése számos pályázati lehetőséget eredményez, ezáltal a befektetői kör újabb forrásokhoz juthat, ami a befektetői tőke aktivizálódását indukálja. A pályázati források kiváltják a fejlesztési tervek forrásigényét, így a befektetők a megtakarításaikat a tartós invesztíciók felé tudják irányítani, ez pedig az ingatlan tőke-értékét erősíti és a nagyobb értékű ingatlanok piacán hozhat pezsdülést.

Kereslet, kínálat és a prémium szegmens dinamikája

– De vajon hogyan alakul a forgalom, hiszen kínálat eddig is volt? A kereslet tekintetében is számíthatunk növekvő nagyságrendre?

– A magyar ingatlanpiacon azzal lehet számolni, hogy az európai országok belső feszültségei miatt egyre növekvő letelepedési, áttelepülési érdeklődés jelentkezhet nyugati, elsősorban németországi térségekből. A keleti tőke beáramlása pedig a közép-kategóriájú ingatlanokat is érintheti.

2024-ben a múlt évhez képest forgalomerősödés várható, mely már érezhető, az árak tekintetében azonban – mint ahogy 2022 második fele óta – egyelőre továbbra is stagnálás jellemző.

A várakozásokat mutatja az év első heteiben tapasztalt, az elmúlt év végéhez képest markánsan megélénkült kereslet. Az új jogszabályok, illetve az ingatlanvásárlások spekulatív módon idei évre halasztásának következtében pedig előreláthatólag még több vevő fog megjelenni és tovább növekedhet az aktivitás.

– Önök nagy hangsúlyt fektetnek a prémiumkategóriára is, hiszen a portfóliójukban jelentős szerepet játszanak a luxusingatlanok. Van-e ebben a szegmensben jelentősebb kínálat és kereslet? Visszatértek-e már a befektetők, vagyis többek között az állampapír-termékkel tud-e versenyezni a lakáspiac?

 – A prémium szegmens nálunk élénk keresletet mutat, mivel szereplői kevésbé érzékenyek a piaci ingadozásokra. Ebben a kategóriában az ingatlanvásárlás többet jelent a lakhatási megoldásoknál, hiszen gyakran státusz-szimbólumként vagy értékálló befektetésként funkcionál. A vásárlói preferenciák igen változatosak. Egyeseket a modern, minimál stílus vonz, másokat a klasszikus, historizáló villák bűvölnek el. Olyan ügyfelekkel is találkozom, akiket csak a korszerűség és a jó hozam érdekel.

Az biztos, hogy a magas minőségű, energetikailag költséghatékony ingatlanokat a befektetők egyre inkább értékelik, hiszen hosszú távú, értékálló befektetést jelentenek a bizonytalan piaci alternatívákkal szemben. Ez a trend azt mutatja, hogy a prémium szegmens továbbra is erős marad. Ebben a kategóriában külön érdekesség, hogy a CITYCARTEL rendelkezik az ország legnagyobb kastélykínálatával, sok csak nálunk található meg, többek között egyedül a mi exkluzív portfóliónkban szerepel Magyarország legértékesebb eladó kastélya is.

A Partner Program és az „én” márka ereje

– A saját márkaépítés kiemelten fontos a lakáspiacon, így különösen a magasabb árkategóriájú ingatlanok esetében. Itt melyek a legfontosabb módszerek, illetve vannak-e új gyakorlatok, amelyek még szemléletesebben és személyesebben közelítik meg a szektort?

– A márkaépítés mindig is kulcsfontosságú volt, különösen a prémium szegmensben. Új elemnek tekinthető az „én” márka megjelenése. Egyre fontosabbá válik az értékesítő személyes imázsa mind külső megjelenésében, hiszen „arcot” ad az ingatlan mellé, mind szakmaiságában. A saját márkaépítés fontosságáról az elmúlt években fokozódó intenzitással hallunk, amelynek valódi alapja a hosszú távú kapcsolatépítés, a bizalom kialakítása, az értékteremtés, valamint a szakmaiság bemutatása és a szolgáltatások minél széles körben történő elérhetővé tétele. Ez különböző platformokon keresztül valósulhat meg, és kiemelten lényeges, hogy ezek között szakmai oldalak is szerepeljenek.

Emellett fontosnak tartom, hogy a felépített „én” brandek mögött minden alkalommal profi háttér legyen, ezért mi nagy hangsúlyt fektetünk arra, hogy a személyes márkák mögött erős szakmai csapat álljon, akik elemzésekkel, kommunikációval, marketinggel, képes- és videós anyagokkal, és szakmai hozzáértéssel támogatják egymást.

A legideálisabb persze az, amikor az „én” brandet egy már jól bevezetett „cég” brand támogatja. Így az egyéni márka is megerősödik, amely hosszú távon kulcsfontosságú a piacon való sikeres jelenlét szempontjából.

– Az ingatlan.com Partner Programja már egy éve működik. Ön milyen tapasztalatokat szerzett a programmal kapcsolatban? Hogyan segítette a munkáját?

– Mind az Ellenőrzött Partner, mind a Prémium Partner programhoz elsők között csatlakoztam, és biztos vagyok abban, hogy ez a tagság a jövőben sem fog változni. A piac szereplőinek folyamatosan fejlődnie, alkalmazkodnia kell a változó környezeti feltételekhez, ami befektetést követel meg. Minden szakmai fórum egy lehetőség, a minőségi szolgáltatást felkaroló programok erősítik a kor követelményeit ismerő és ahhoz alkalmazkodni tudó tanácsadók pozícióját, továbbá növeli a magyarországi közvetítői szakma tekintélyét. Egy 24 éve aktív cégcsoport esetében, mint a CITYCARTEL, kiemelten fontos, hogy éljünk az ingatlan.com adta különböző lehetőségekkel is, amelyekkel egyrészt magunkat, másrészt a program által nyújtott kiemelt láthatóság és speciális marketing-eszközök alkalmazásával a portfóliónkat pozícionáljuk.

Hatékony eszközök a luxus lakáspiacon

– Ön az ingatlan.comon elérhető licitálási opciót használja-e, hiszen a nagy kínálat ellenszere lehet, ha kitűnik a tömegből? Egyáltalán a prémium szegmensben mennyire lehet ez hatékony?

 – Míg a különböző Partner Programok alkalmat adnak a személyes kiemelésre, a licitálási opció az egyes ingatlanok tekintetében teremti meg ugyanezt a lehetőséget. Amennyiben a piacon hasonló termékből több is elérhető egy adott pillanatban, érdemes lehet az ingatlan „imázsát” annak előresorolásával megtámogatni, hiszen a nagy kínálat következtében gyakran a piaci szereplők még azelőtt döntést hoznak, hogy a teljes kínálatot átvizsgálták volna. Így nem elhanyagolható, hogy egy potenciális érdeklődő milyen „hamar” találkozik az általunk kínált ingatlan hirdetésével. Elmondható, hogy a nagy kínálat általánosságban a kis- és közepes értékű ingatlanokra jellemző, a prémium termékek különlegesebb, egyedi stratégiát igényelnek.

Mi sikeresen alkalmazzuk a licitálási opciót, ami előnyt biztosít a kezelt ingatlanoknak – ez a stratégia jelentősen növeli az értékesítés hatékonyságát.

– A lakáspiacon az elmúlt évben változott-e az Önök hirdetési stratégiája, hiszen ahogy már korábban szó esett róla,  2023 meglehetősen nehéz év volt mind a gazdaság egészét, mind a lakáspiacot tekintve?

– Az ingatlan.com működése évek óta meghatározó, kiemelt az ingatlanhirdetési platformok között, hiszen jelentős láthatóságot biztosít a hirdetések tartalmának és vizuális megjelenítésének finomhangolását lehetővé téve, amely nélkülözhetetlen a sikeres értékesítés érdekében. A hirdetési stratégiát minden alkalommal specifikusan az adott ingatlanhoz, illetve a megbízói igényekhez kell igazítani. Ennek függvényében lehet sajátos értékesítési tervet készíteni. Az ingatlan-hirdetési platformokon kívül a saját weboldal az ügyfélbizalmat erősítheti, a közösségi média tartalmai pedig a személyes, a céges és az ingatlan brand ismertségét bővíthetik. Összességében az egyre gyorsuló világ aktuális trendjeihez folyamatosan alkalmazkodni kell.

– Ön már említette, hogy a portfóliójuk igazi gyöngyszemei a kastélyok. Milyen izgalmas ajánlatokat említhetünk jelenleg a teljesség igénye nélkül?

– Az egyik az osztrák határ közelében, Magyarország egyik legszebben felújított, történelmi múlttal rendelkező, 3.600 nm-es, 4 szintes, 41 szobás impozáns kastélya antik különlegességekkel és berendezésekkel egy 6 hektáros, körülkerített, parkosított és gondosan karbantartott környezetben.

A másik különlegesség a Budapesttől alig 50 km-re, Pest megyében található luxus várkastély, amely 6 hektáros, gyönyörű birtokon 1910-ben épült. Ez egy 2012-ben felújított, a Versailles-i királyi lak pompáját idéző, 2.891 nm-es, 13 hálószobás, 2 fogadótermes, 7 fürdőszobás, különleges hangulatú, csodaszép kastély, amelynek parkját száz évesnél idősebb, Felvidékről telepített fák népesítik be.