Mennyiért lehet eladni a budai exkluzív családi házakat, villákat?
Buda egyes negyedei mindig is a lakáspiac exkluzivitását szimbolizálták. De vajon mennyire kelendőek most a nagyobb alapterületű családi házak, modern villák? Mennyiért kelnek el, mit kell tudniuk? Egyáltalán hogyan árazzuk be ezeket az egyedi ingatlantermékeket? Erről beszélgettünk Czitó Tamás ingatlanközvetítővel és értékbecslővel, a CP Ingatlan vezetőjével.
Nagy értékű családi házak
– Önök Budapest II/A kerületében és a környező agglomerációs településeken dolgoznak. Hogyan alakul jelenleg a piac, ahol alapvetően családi házas övezetekről beszélünk, amelyek nyilván nagyobb értéket is képviselnek?
– 2024 november-december óta egyre nagyobb az érdeklődés a piacon és a tranzakciók száma is növekszik.
Ezt jól jelzi, hogy a vevők már a korábban hónapokig hirdetett, nagyon rossz állapotú, szinte lebontandó házakat, kvázi építési telkeket is megvásárolják.
Sőt, a tavaly decemberben eladott ingatlanokért most talán már 5-10 millió forinttal többet is lehetne kapni, ami jól mutatja az árak dinamizmusát. Azonban a nagyméretű, jelentős korszerűsítést igénylő családi házak továbbra sem túlzottan keresettek.
– Mi az az értékhatár, ameddig keresik, nézik a családi házakat, a nagyobb méretű lakóingatlanokat?
– Konkrét összeget nem tudok meghatározni, mert egy igényes, modern, 250-300 négyzetméteres családi villát akár 500-600 millió forintért is el lehet adni. Vagyis a nagy értékű, kiváló állapotú házaknak szintén megvan a vevőjük, bár nyilván nem akkora volumenben érkeznek az érdeklődők, mint egy kis garzonlakás esetében.
Hogyan árazzunk?
– Ezek a családi házak teljesen egyediek, szinte mindegyik saját „személyiséggel” rendelkezik. Hogyan lehet ilyen esetekben korrekt árat meghatározni?
– Abszolút egyedi árazásról beszélhetünk, amelyet sokéves tapasztalat, illetve alapos hely- és piacismeret alapján lehet elvégezni.
A környékbeli hirdetési árak és eladott ingatlanok alapján állítjuk össze az összehasonlító elemzést, és bár már húsz éve foglalkozom ingatlanközvetítéssel, még nekem sem könnyű meghatározni egy adott családi ház valódi értékét.
Ha nagyon egyedi építészeti stílusú ingatlanról van szó, amely ráadásul egyedi helyszínen található, akkor még nehezebb meghatározni az árat. De ha mondok egy nagyságrendet, akkor is plusz-mínusz 6-8 százalék eltérés lehet, mert nincs az a szakember, aki 1-5 millió forintos pontossággal megmondja egy nagyobb ház valódi értékét.
– Akkor a tipikus kérdés, miszerint mennyibe kerül egy négyzetméter sem túl releváns e tekintetben?
– Nem ez a mérvadó, hiszen eleve nehéz megmondani, hogy mekkora az adott ingatlan alapterülete. Mondok egy példát, hogy érzékeljük a nehézségeket: az OTÉK-ban (Országos Településrendezési és Építési Követelmények) részletesen taglalják, hogy mi értendő a hasznos alapterületbe, de a gyakorlatban különféleképpen vagy különböző mértékben számolják többek között az alagsort, a padlást vagy a teraszokat.
Nem beszélve a lokációról vagy a telek méretéről, formájáról és még ezernyi dolog merül fel az értékbecslés során. A lakásoknál sokkal egyszerűbb meghatározni az árat, míg a családi házak egyedi elbírálást igényelnek.
Újszerű vs. felújítandó
– Említettük a felújítottság mértékét. Egy családi ház esetében egy 20-30 éve épült ingatlan már kevésbé piacképes, mint egy pár éve átadott villa?
– Egy húszéves ház még nem számít korszerűtlennek, ha jól meg van építve és megfelelően karbantartották. Az 1980-90-es években átadott épületek régi szigeteléssel, nyílászárókkal már kevésbé számítanak kelendőnek, a tulajdonos hiába tartotta karban, modernizálásra szorulnak. Bár az eladó érzelmileg kötődik az adott ingatlanhoz, hiszen törődött az épülettel, többek között ott nőttek fel a gyermekei és még sorolhatnánk az emlékeket, ez azonban nem mérvadó az értékesítésnél.
– Ezek szerint még mindig az újszerűeket keresik és kevésbé a felújítandókat?
– Részben igen, de már kezd változni az emberek hozzáállása, vagyis a felújításra szoruló házakat is megveszik.
Persze fontos szempontok a megfelelő árszint és telek, illetve a jó adottságok és beosztás, vagyis, hogy mai szemmel modern élettereket lehessen kialakítani.
Meg kell újítani a nyílászárókat, a tetőt, a fűtésrendszert, szigetelni kell, esetleg új burkolat, konyha szükséges. Ha kijön a matek a számolgatás során, a felújítandókat is megvásárolják. A munkálatok során sokszor meg lehet csúszni, elszámolnak ezt-azt, és ekkor valamire már nem marad pénz. De alapvetően az ingatlanok értéke nem csökken, így, ha valaki egy otthonba fekteti a pénzét, rosszul nem járhat.
– Önök kiadó ingatlanokkal is foglalkoznak. Mennyire mentek fel az árak, hogyan reagálnak a bérlők?
– Teljesen változó a piac, mert a kisebb otthonoktól kezdve a 4-6 ezer eurós bérleti díjjal rendelkező ingatlanokig foglalkozunk mindennel. A kis lakások ára nagyon felment, és ahogy növekszik az alapterület, úgy csökken a fajlagos ár. A több mint 3500 eurós bérleti díjjal rendelkező lakóingatlanokat alapvetően külföldi cégvezetők és diplomaták bérlik. Ezekből kevés van a piacon, ezért az áruk stagnál vagy akár még csökkenhet is.
Diszkréció és bizalom
– Hogyan kapja Ön a megbízást? Hiszen egy exkluzív lakókörnyezetről beszélünk egyedi típusú családi házakkal, ahol sok jelentős vállalkozást folytató tulajdonossal kerülhet kapcsolatba.
– Mi kis családi vállalkozásként működünk, ezen a környéken dolgozunk már közel harminc éve, ezért megbíznak bennünk. A sikeres eladások után ajánlanak minket, vagy a korábbi tranzakciókban résztvevők térnek vissza hozzánk, ezért nem is foglalkozunk hideghívásokkal.
Hirdetések tekintetében a nagy hálózatokkal nem tudunk versenyezni, ugyanakkor diszkréten és kedvezőbb, 2-4 százalékos nettó jutalékkal dolgozunk, ahol a személyes bizalomra nagy hangsúlyt fektetünk. A vállalkozást még édesanyám indította el, én pedig a kezdetektől fogva, vagyis immár 22 éve itt dolgozom.
– Mit tapasztaltak az elmúlt több mint két évtized alatt, a magyar ingatlanközvetítői piac merre halad?
– Nagyon sok minden változott pozitív irányba, de a szakmának még lenne hová fejlődnie. A szabályozás tekintetében szigorítanék a feltételeken, mert túl sok ember foglalkozik ingatlanközvetítéssel. Sokan szakértelem nélkül pár hónapig dolgoznak, főleg mikor pörög a piac.
Ez alatt azonban sok referens rossz benyomást kelt a vevőkben és az eladókban, sokan rosszhiszeműen járnak el, az is előfordul, a tapasztalatlanságuk miatt kárt okoznak az ügyfeleknek, majd, ha nem megy jól a munka, akkor tovább állnak.
A rossz kiszolgálásban részesített ügyfelek pedig minden közvetítőt a nem megfelelő munkát végzett tanácsadókkal azonosítanak. De mindenképpen pozitívum, hogy már a nagy hálózatok is egyre nagyobb hangsúlyt fektetnek a képzésre, sok hozzáértő és korrekt szakember dolgozik a kisebb-nagyobb vállalkozásoknál. Mindenképpen perspektívában kell gondolkodni, amely hosszú távon kifizetődő.
Hirdetési stratégia
– Ön hogyan állít össze egy hirdetési stratégiát, hiszen különösen ekkora értékhatároknál, ennyire hektikus piacon meg kell tudni szólítani az ügyfeleket?
– Első körben az értékbecslést követően meg kell néznünk, hogy a piac hogyan reagál a kínálati árra, és ha nincs reakció, akkor csökkenteni kell az értékhatáron. Ráadásul sok eladó irreális árakból indul ki, emellett a kevésbé megbízható tanácsadók eleve drágán kínálják az ingatlanokat, és így alakulnak ki a „vágyvezérelt” árak.
Elsősorban az ingatlan.com-on hirdetek, ahol Prémium Partner is vagyok, ami több sikeres ügyletemben is segítség volt. Közösségi médiát ritkán használok, mikor gyengébb volt a piac, akkor az irodánk számára készítettem Facebook- és Instagram-oldalt, de itt folyamatosan posztolni kellene, illetve reagálni a különböző véleményekre.
Alapvetően a mi kiemelkedő hozzáadott értékünk az adatbázisunk, a kapcsolatrendszerünk, a megfelelően kiépített partneri együttműködéseink, amelyek segítségével akár jobb árat is tudunk prezentálni az adásvétel során.
