Lakás vagy csarnok? Új irányt vehetnek az ingatlanbefektetések 2025-ben
2025. március 26-án először rendezték meg a HAD Ingatlan Üzleti Reggelit, a RaktárAD szervezésében. Az eseményen az ipari ingatlanpiac aktuális trendjeiről, a KKV szektor csarnokvásárlási lehetőségeiről és a piac jövőjéről volt szó. A rendezvény központi kérdései között szerepelt: hogyan alakultak az ipari ingatlaneladások az elmúlt években, és vajon 2025-ben megéri-e lakóingatlan helyett ipari ingatlanba fektetni?
Az üzleti brunch célja az volt, hogy egy inspiráló, kötetlen, ugyanakkor professzionális szakmai környezetben hozza össze az ingatlanpiac legbefolyásosabb vezetőit, döntéshozóit és befektetőit.
Piaci kettősség az ipari ingatlanpiacon
Az ipari ingatlanpiac az elmúlt időszakban zsugorodást mutatott, különösen az 1 000–3 000 m²-es csarnokok szegmensében, ahol a kisebb, elavult ingatlanokból költözni vágyó vállalkozások számára egyre nehezebbé vált a bővítés.
„Fontos azonban látni a különbséget a hosszú távon, stratégiai döntések mentén tervezett, akár országokon átívelő, nagyszabású fejlesztések-, valamint a kisebb, lokális döntéshozatalon és üzletfejlesztési szempontok mentén megfogalmazott ingatlanberuházások között.
Míg az előbbieket nehéz leállítani, utóbbiak gyorsabban alkalmazkodnak a politikai és a gazdasági változásokhoz. Bár a nagyszabású projektek többsége megvalósult, a kisebb volumenű tranzakciók visszaszorultak, mivel a gyors változások és a bizonytalanságok gyakran kedvezőtlenül befolyásolják azok megvalósíthatóságát.”
– emelte ki Halász-Csatári Gábor, a Cushman&Wakefield ipari- és logisztikai ingatlanokért felelős részlegének vezetője.
Jelenleg a kisebb volumenű kereslet élénkülni látszik, miközben a nagyobb tranzakciók továbbra is elmaradnak. Ez a különbség tovább fokozza a piac kettősségét, és hatással lehet a jövőbeli fejlesztési irányokra.
Racionális tényezők irányítják a döntéshozatalt
Az ingatlanpiaci ciklikusság mind a lakó-, mind az ipari ingatlanpiacon érezhető. Az ingatlan.com és a RaktárAD közel 10 évre visszanyúló statisztikái is azt mutatják, hogy az ipari ingatlanok piacán a legaktívabb hónapok az április, a május és a június, míg a tranzakciók átfutási ideje 3-6 hónap.
Az ipari ingatlanok iránti keresletet az ár mellett a lokáció, az energiahatékonyság és a könnyű megközelíthetőség is nagyban befolyásolja. Az ingatlanpiaci döntéshozatalt főként racionális tényezők irányítják, ahol az ügynökök és a fejlesztők legfontosabb szerepe a megfelelő ár-érték arány biztosítása. Az ipari ingatlanok piacán a sikeres tranzakciókhoz a vállalkozások számára kínált többletérték és szolgáltatás is kulcsfontosságú.
A makrogazdasági bejelentések hatása
A kormányzati intézkedések és a támogatási programok széleskörű hatással vannak a gazdasági szektorra, különösen a kis- és középvállalkozások számára elérhető ipari ingatlanok piacán. Bár a kedvezményes hitelkonstrukciók ösztönző erővel bírnak, a makrogazdasági tényezők és a piaci fundamentumok alakulása eltérő ütemben történhet.
„A 2024 novemberétől 3,5%-ra csökkentett kedvezményes kamatozású Széchenyi beruházási hitelprogram hatására jelentősebb keresleti élénkülés az ipari ingatlanpiac vételi oldalán nem következett be. A kamatláb közelmúltbeli további csökkentése 3,5%-ról 3%-ra a Széchenyi Beruházási Hitel esetében egyelőre nem eredményezett érezhető piaci reakciót. Kijelenthető, hogy a bérlők vételi hajlandósága és a kockázatvállalási kedve nem feltétlenül növekszik azonnal.”
– hangsúlyozta Prohászka Gábor, az Ingatlanpaletta értékesítési vezetője.
A versenyelőny a legfontosabb kérdés
Az ipari ingatlanpiacon az értékesítés sikerét nem a hirdetés, hanem maga az ingatlan határozza meg.
„Jelenleg a piacon mintegy 350 000 – 360 000 m² üres ipari terület található, amelynek jelentős része azonos minőségű és kategóriájú. Így az ár jelentősen fogja befolyásolni a választást. Egyes lokációkban különösen nagy területek érhetők el, ahol az ár mellett az elhelyezkedés is fontos tényező. Kiemelendő, hogy a lakóingatlanok és az ipari ingatlanok piaca eltérő dinamikával működik.
Az ipari ingatlanpiacon a döntési helyzetekben az ingatlan által nyújtott többletérték, mint például az egyedi, extra szolgáltatások a legfontosabb tényezők, nem csak a klasszikus paraméterek. A kínálati piacon, ahol szélesebb a választék, ez még inkább felértékelődik, hiszen a vállalkozások számára az ingatlan értékesítésekor az a legfontosabb kérdés, hogy az ingatlan milyen versenyelőnyt kínál a számukra.”
– mondta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. A bérleti tranzakciók időnként vásárlásba torkollnak, de nem a vizuális prezentáció, a home staging vagy a marketingeszközök hatására.
Befektetési döntés: ipari vagy lakóingatlan?
Jelenleg számos elemzés és cikk foglalkozik a budapesti lakásárak esetleges 20%-os emelkedésével. Miközben a lakáspiac dinamikusan drágul, az ipari ingatlanpiacon nem tapasztalható hasonló áremelkedés.
Az ipari ingatlanok vásárlása elsősorban azok számára lehet vonzó, akik már ismerik a piacot, vagy kapcsolatban állnak az ipari ingatlanpiaccal. Tipikus vásárlók lehetnek azok, akik korábban bérlőként működtek, vagy már telephellyel rendelkeznek, és szomszédos ingatlanok megvásárlásával kívánják bővíteni tevékenységüket.
„Az ipari ingatlanpiacra való belépés komoly szakmai ismereteket igényel, így az nem jellemző, hogy valaki a lakóingatlanpiacról érkezve, előzetes tapasztalat nélkül vásároljon befektetési céllal ipari ingatlant.”
– hangsúlyozta Prohászka Gábor, az Ingatlanpaletta értékesítési vezetője.
A jelenlegi hozamok az ipari ingatlanpiacon kedvezőbbek, mint a lakóingatlanok esetében, mivel itt a hosszú távú megtérülés alapvetően az ingatlan működtetéséből és üzleti felhasználásából származik. Ezzel szemben a lakóingatlanpiacon a hozamokat leginkább az értéknövekedés biztosítja. Az ipari ingatlanpiacra való sikeres belépés nemcsak piaci ismeretet, hanem megfelelő hosszú távú stratégiát is igényel.
A vidéki ipari ingatlanpiac
A vidéki ipari ingatlanpiacon a kereslet és a kínálat közötti különbségek egyre inkább előtérbe kerülnek, különösen a kisebb méretű csarnokok esetében, amelyek ideális megoldást kínálnak a kis- és középvállalkozások számára. A nagyvárosok környékén, különösen Miskolcon, Debrecenben, Győrben, Kecskeméten, Székesfehérváron, és Tatabányán a KKV-k igényei már egyértelműen megjelennek, de a regionális piac még nem teljesen feltérképezett.
A kisebb regionális tanácsadó cégek szerepe ebben a folyamatban rendkívül fontos, mivel ők rendelkeznek a szükséges helyismerettel és mélyebb piaci kapcsolatokkal ahhoz, hogy megfelelően felmérjék az igényeket.
„A vidéki beruházások, autópálya-építések és közműfejlesztések egyértelműen kijelölik azokat a stratégiai helyszíneket, ahol érdemes új ipari és kereskedelmi csarnokokat telepíteni. Ezek a fejlesztések olyan regionális hubokat hoznak létre, amelyek kulcsfontosságú szerepet tölthetnek be a logisztikai és az ipari ingatlanpiac fejlődésében.”
– elemezte Osadcow Gergely, a MIOSZ elnöke.
Hadnagy Ernő, a HAD Group elnöke szerint:
„A RaktárAD beruházásai nemcsak az érintett vállalkozások számára kínálnak előnyöket, hanem a budapesti agglomeráció gazdasági fejlődéséhez is hozzájárulnak. A stabil üzleti modellek és a kedvező finanszírozási megoldások kulcsfontosságúak a hosszú távú növekedés szempontjából. A gazdasági környezet változásaihoz való alkalmazkodás pedig elengedhetetlen a piaci szereplők számára. Éppen ezért a raktárcsarnok megvásárlása a kis- és középvállalkozások számára hosszú távon költséghatékonyabb és kiszámíthatóbb befektetés.”
