Kecskemét az egyik legnagyobb mértékben fejlődő vidéki nagyvárosunk. Géró Gáborral, a Focus Ingatlan irodavezetőjével beszélgettünk a helyi lakáspiacról, a betelepülő nagy gyárak hatásairól, a külföldi bérlők igényeiről, és arról, hogy milyen szolgáltatásokat kínálnak az ügyfeleiknek.
A kecskeméti ingatlanpiac
– Hogyan működik most a lakáspiac Kecskeméten, hiszen számtalan gazdasági változás befolyásolja az ingatlanszektort?
– Egyértelműen kevesebb az érdeklődő a piacon, ellenben akik megkeresnek minket, azok komoly szándékkal érkeznek, és valóban szeretnének lakást venni. Múlt héten is négy ingatlant értékesítettünk, vagyis nem annyira vészesen rossz a piac, mint ahogy sokan leírják a jelenlegi helyzetet.
Bár már kínálati piac alakult ki, sok tulajdonos még mindig a régi feltételekben gondolkodik.
Vagyis a régi, magasabb árakat szeretné érvényesíteni az eladás során. Vevői szempontból nagyobb alkuval is lehet vásárolni, sőt, az árcsökkenési folyamat is beindult. Példaként említhetem, hogy azok az ingatlanok, amelyek 20-21 millió forintért voltak meghirdetve, most 16-17 millió forintért cserélnek gazdát. Lassan azonban tudatosodik az eladókban is az árcsökkenési folyamat erősödése, nagyjából a fele már belátta, hogy a korábbi árak nem tarthatók a jelenlegi piacon, ha valóban értékesíteni is akarja az ingatlanát.
– Milyen típusú ingatlanok most a kelendőek és hogyan fizetnek a vevők? Illetve hogyan viszonyulnak az érdeklődők a rezsikérdéshez?
– Az utóbbi időben értékesített ingatlanok vevői túlnyomórészben készpénzért vásároltak, ha az arányokat nézzük, akkor tízből nyolc készpénzes vevő. A hitelügyintézőknek is az a tapasztalatuk, akikkel rendszeresen beszélünk, hogy az ügyfeleik száma a minimálisra csökkent. Emellett valóban a rezsiköltségek emelkedése is meghatározza a kereséseket: elsősorban az újabb építésű, korszerű műszaki állapotú ingatlanok a népszerűek. Ezt a változó tendenciát már rögtön megéreztük a keresletben, amint nyár végén elkezdtek növekedni az energiaárak. Ma már a keresők egyik legfontosabb kérdése felénk, hogy mekkora a rezsi és milyen fűtéssel rendelkezik az adott ingatlan. Korábban ez nem volt lényeges szempont az érdeklődők körében, most pedig abszolút előtérbe került.
A Mercedes-hatás
– Kecskemét dinamikusan fejlődő megyeszékhely, növekszik a lakossága, egyre több nagyvállalat telepedik le, ezek közül is kiemelhetjük a Mercedes-gyárat, amely ráadásul bővül is. Hogyan hat a gazdasági fellendülés a helyi lakáspiacra?
– Sok lakást adunk bérbe, ami egyértelműen a növekvő vásárlóerő eredménye. Gyorsan és viszonylag magas áron ki tudunk adni jó minőségű lakásokat. Folyamatosan érkeznek a megkeresések, a nagyvállalati környezet miatt sok külföldi ügyféllel rendelkezünk. Többnyire új építésűt vagy újszerűt keresnek, egy lakásért kifizetnek akár 300 ezer forintot, vagy egy családi házért akár 400 ezer forintot is havonta.
– Mennyire kell másként bánni például egy nagy gyár menedzsmentjéhez tartozó külföldi ügyféllel, mint egy tősgyökeres kecskemétivel?
– Igyekszünk mindenkinek magas minőségű szolgáltatást nyújtani, a külföldiek esetében fontos az angol és a német nyelvismeret, hogy egy bérleti szerződés tárgyalását levezethessük. A kiadó lakások esetében szóba jöhet egy kétnyelvű bérleti szerződés is, illetve beszervezünk olyan ügyvédet, aki német nyelvű adásvételi szerződést képes elkészíteni, és természetesen el is tudja magyarázni a legfontosabb pontokat. Azt tapasztaljuk, hogy a külföldi ügyfelek nincsenek tisztában az ingatlanbérlés hazai szokásaival, hogy többek között milyen jogi keretek között zajlik a szerződés, vagy éppen hogyan kell fizetni a rezsiköltségeket.
Lakáskezelés és komplex szolgáltatások
– Külföldön a lakásbérlés ügyintézése egy komplex tevékenységi kör, a bérbeadás után a tanácsadók a lakás kezelésével is foglalkoznak, ha például műszaki vagy egyéb gond adódik, akkor azt is az ingatlanügynökök intézik. Nálunk lehetséges ilyen komplex tevékenység az ingatlanközvetítők számára?
– Aktuális a kérdés, hiszen éppen januárban szeretnénk ebben a szegmensben is bővülni, mert valós igény alakult ki a bérlők és a bérbeadók részéről egyaránt. Ez a konstrukció Budapesten már jól működik, mi is szeretnénk ezt megvalósítani, ezért egy közreműködő partnercéggel tárgyalunk. Több ügyfelünk számos lakással rendelkezik, akár 4-6 ingatlanról is beszélhetünk, de nincs idejük és energiájuk a lakáskezeléssel foglalkozni, a bérlők problémáit orvosolni. De ugyanígy a már említett külföldi bérlők is igénylik ezt a fajta komplex szolgáltatást.
– Honnan érkeznek az ügyfelek most ebben a változó gazdasági környezetben és hektikus lakáspiacon?
– Az ingatlan.com egyértelműen a legerősebb portál, az érdeklődések nagy számban érkeznek onnan, illetve a tíz éve kiépült saját ügyfélkörünkből is jönnek érdeklődők és megbízások, akik sok esetben a korábbi sikeres munkáink referenciái alapján választanak minket.
Nyilvánvalóan az ingatlan.com márkaismertsége jelentős, ráadásul, ahogy nemrég hallottuk, sokkal több adatot fogunk kapni a hirdetési portáltól.
Kíváncsian várom az új adatokat, hiszen az információ hatalom, ahogy mondani szokták. Nyilvánvalóan a tényleges, naprakész eladási adatok a legfontosabbak. A részletes statisztikák sokat segítenének, hogy melyik városrészben milyen állapotú lakás milyen négyzetméteráron kelt el. Így mi is pontosabban meg tudjuk határozni az adott eladó lakásunk piaci helyzetét.
Hirdetési fókuszpontok
– Önök hogyan hirdetnek, vagyis mire helyezik a hangsúlyt?
– A hirdetések esetében a kiemelt megbízásaink jelentik a prioritást, azokat intenzívebben reklámozzuk. Emellett azokat helyezzük fókuszba, ahol reálisak az értékesítési árak, legalábbis ahhoz közelednek. Ezen kívül fontos még a tulajdonos motivációja, mérlegelnünk kell előzetesen, hogy az ügyfelünknek valódi-e az eladási szándéka, vagy csak hirdetgetjük, tesztelgetjük a piacot.
– Eltűntek már a lakásturisták, vagyis azok, akik nem komoly szándékkal nézegetnek ingatlanokat?
– Mi úgy szűrjük például a kevésbé komoly vevőjelölteket a családi házak esetében, hogy első körben az irodába invitáljuk az érdeklődőket. Itt a helyszínen releváns kérdésekkel térképezzük fel a valódi igényeiket, vagy éppen az ügyfelek anyagi helyzetét, hogy valóban reális feltételek mellett képesek-e vásárolni.
– Hogyan alakul az ingatlanközvetítői piac Kecskeméten, hiszen az elmúlt évtizedben sokat fejlődött a város, ami kihatott a lakáspiacra is?
– Jövőre lesz tizenegyedik éve, hogy jelen vagyunk a helyi piacon, és azt látom, hogy az elmúlt időszak kedvezett a tanácsadó szakmának, ezért sokan választották ezt a hivatást. Mióta azonban keresleti piac alakult ki, és egyre nehezebb értékesíteni egy-egy ingatlant, azóta több kolléga is más foglalkozás után nézett, esetleg visszatért az előző munkaköréhez. A következő időszakban is várható, hogy sok kolléga felhagy majd az ingatlanközvetítéssel.
