Így működik a lakáspiac Szombathelyen – beszélgetés Janzsó Zoltán ingatlanközvetítővel
A szombathelyi ingatlanpiac nagyot ment 2025-ben, majd idén eljött a konszolidáció ideje, a vevők alaposabban körülnéznek, mielőtt elkezdenek alkudozni. Janzsó Zoltánnal, a 9700.hu Ingatlaniroda ügyvezetőjével beszélgettünk a helyi ingatlanpiacról, az árakról, a kereslet és kínálat alakulásáról, a piac természetéről, és arról, hogy mi is történt az elmúlt csaknem 20 évben.
Az ingatlanpiac sohasem egyenes vonalban halad
– Tavaly nagy élénkülést lehetett látni a szombathelyi ingatlanpiacon is, azóta viszont mintha megtorpant volna a lendület. Ön hogyan látja most a helyzetet?
– Tavaly valóban jó évet zárt a piac jelentős tranzakciószámmal, sokan kihasználták a támogatott hitellehetőségeket a kedvező finanszírozási feltételek miatt, ami természetesen megdobta a forgalmat. Aki vásárolni akart, az nagyrészt már megtette, ezért jelenleg egy nyugodtabb, kiegyensúlyozottabb időszakot tapasztalhatunk. Az Otthon Start már jóval kisebb mértékben hat, de még mindig akadnak érdeklődők. Most egyfajta korrekciót látunk, de ezt nem tartom rendkívülinek, az ingatlanpiac mindig is hullámzóan alakult.
– Olyan véleményeket is hallhatunk, hogy a választások miatt sokan kivártak, és most újra élénkülhet a kereslet. Ön is ezt tapasztalja?
– Én ezt nem látom ilyen egyértelműen. Elképzelhető, hogy egyes nagyobb befektetők kivártak, amíg tisztábban látják a gazdasági és politikai környezetet, de azt nem gondolom, hogy a magánvásárlók tömegesen a választások miatt halasztották volna el az ingatlanvásárlást. Persze némi bizonytalanságot láthattunk, például az adózással kapcsolatos hírek miatt is érkeztek kérdések az ügyfelektől, de ez nem volt meghatározó tényező.
Közel húsz éve dolgozom az ingatlanszektorban, és tapasztalataim szerint a piac sohasem egyenes vonalban halad. Mindig vannak felfutások, csendesebb hónapok, majd ismét élénkülés következik. Ez teljesen természetes folyamat.
– Akkor Ön szerint nincs ok arra, hogy tartós visszaeséstől tartsunk?
– Tavaly nyáron már én is aggódtam egy kicsit, hogy mi lesz az ősszel, aztán néhány hónappal később annyira beindult a piac, hogy alig győztük a munkát. Ezért óvatos vagyok az ilyen hosszabb távú jóslatokkal, de semmiképpen sem kell pánikba esni.
Elfogynak a szabad építési telkek
– Mi a helyzet az új építésű ingatlanok piacán, hiszen köztudott, hogy hosszú évek óta probléma a lakásépítések visszafogott nagyságrendje?
– Az új építések iránt jelentős a kereslet, jelenleg a legnagyobb érdeklődés a kisebb alapterületű ikerházak és társasházi lakások iránt mutatkozik. A probléma az, hogy Szombathelyen egyre nagyobb a telekhiány. A jó infrastruktúrával rendelkező városrészekben gyakorlatilag már nincsenek szabad építési telkek. Ha valaki ilyen helyen szeretne építkezni, többnyire csak úgy tud telekhez jutni, hogy megvásárol egy régi házat, lebontja, és annak a helyére új ház kerül.
Persze vannak még beépíthető területek a város peremén vagy az agglomerációban, de ezek közül nem mindegyiket tartom megfelelőnek. Az új építésű ingatlanok négyzetméterára nagyjából 1-1,3 millió forint között alakul, természetesen az elhelyezkedéstől és a műszaki tartalomtól függően.
Túlárazott ingatlanok Szombathelyen
– Egyre többet hallani arról is, hogy túlárazottak az ingatlanok. Ön is ezt tapasztalja?
– Igen, a vevők sokszor irreálisan magas árat kérnek az ingatlanokért. Gyakran néhány kiemelkedően magas értéken meghirdetett vagy értékesített ingatlanból indulnak ki, és azt gondolják, hogy az ő lakásuk is ugyanannyit ér. A valóság azonban ennél jóval árnyaltabb, hiszen egy-egy kirívó tranzakció még nem jelenti azt, hogy az egész piac ugyanazon az árszinten mozog.
– Mennyire nehéz elfogadtatni a tulajdonosokkal a reális árat?
– Ez talán a munkánk egyik legnehezebb része. Az emberek sokszor azt hiszik, hogy az ingatlanközvetítő le akarja beszélni őket a magasabb árról, pedig egyszerűen csak a piaci realitásokat próbáljuk megmutatni. Mi nap mint nap látjuk, hogy ténylegesen milyen áron kelnek el az ingatlanok, vagyis nem csak azt tudjuk, hogy mennyiért hirdetik azokat.
– Meg lehet mondani, hogy átlagosan mekkora most a túlárazottság? Tíz-húsz százalék?
– Ezt nagyon nehéz százalékosan meghatározni. Régebben bátrabban mondtam volna konkrét számokat, ma már nem szeretnék ilyen becslésekbe bocsátkozni. Annyi biztos, hogy főleg a panellakások piacán még mindig sokan a tavalyi, rendkívül erős időszakból indulnak ki, amikor szinte felrobbant a piac. Azóta azonban a helyzet változott, és ezt nem minden tulajdonos fogadta még el.
Nem szeretnék senkit bántani, de előfordul, hogy egyes irodák inkább felveszik a megbízást irreálisan magas áron is. Nyilván ilyenkor a tulajdonos örül, mert azt hallja vissza, amit szeretne. Csakhogy ettől még nem biztos, hogy azon az áron el is lehet adni az ingatlant.
Mi történt az elmúlt húsz évben?
– Ha már a szakmánál tartunk: ön közel húsz éve dolgozik az ingatlanpiacon. Emlékszik még arra, hogyan kezdődött a pályafutása?
– Igen, igen. Korábban is értékesítéssel foglalkoztam, majd szép lassan kerültem az ingatlanközvetítői szakmába. Azóta eltelt csaknem húsz év, és ez idő alatt gyakorlatilag minden jelentősebb piaci hullámzást átéltem. Voltak könnyebb időszakok és voltak egészen nehezek is, de mindig sikerült alkalmazkodni a változó körülményekhez.
– Melyik időszak jelentette a legnagyobb kihívást?
– Egyértelműen a 2008-as gazdasági válság utáni évek. Akkor nagyon sok ingatlanközvetítő eltűnt a piacról, sok vállalkozás egyszerűen nem tudta átvészelni azt az időszakot. Bizonyos értelemben ez megtisztította a piacot. Nekünk szerencsénk volt, mert kialakítottunk egy stabil működési módszert az irodában, volt biztos ügyfélkörünk, így sikerült átvészelni a legnehezebb éveket is.
– Aztán jött a Covid, majd az energiaválság. Ezeket hogyan élték meg?
– Ezek sem voltak könnyű időszakok, de addigra már volt annyi tartalékunk és tapasztalatunk, hogy fel tudjunk készülni a nehezebb évekre. Ilyenkor mindenki visszafogottabb, kevesebb az ügylet, lassabb a piac, de ezt is el kell fogadni. A mi szakmánkban együtt kell élni azzal, hogy nem mindig ugyanakkora a forgalom. Most is inkább egy nyugodtabb időszakot látok, de nem gondolom, hogy ez tartós állapot lenne. Az ingatlanpiac előbb-utóbb ismét lendületet vesz.
„Ez nem az a munka, ahol naponta sikerélménye van az embernek”
– Mi segített abban, hogy ennyi év után is talpon maradjon?
– A kitartás és mindig előretekintettünk a jövőbe. Emellett fontosnak tartottam, hogy legyenek saját ötleteink és megoldásaink. Korábban egy ideig egy nagyobb hálózatnál dolgoztam, ahol számos fejlesztési ötletemet később sikeresen alkalmazták. Ezekre ma is jó érzéssel gondolok vissza. Később azonban úgy éreztem, hogy önállóan szeretném folytatni, mert így sokkal szabadabban megvalósíthatom az elképzeléseimet, ekkor indítottuk el a saját irodánkat.
– Az elmúlt húsz évben mennyit változott az ingatlanközvetítői szakma?
– Nagyon sokat fejlődött, de még mindig van hová fejlődni. Régen sokkal gyengébb színvonalú hirdetésekkel lehetett találkozni, és bizony sok esetben nem a minőség volt a legfontosabb szempont. Ma sokkal jobb a helyzet, hiszen jobbak a fotók, igényesebbek a hirdetések, nagyobb hangsúly kerül a marketingre és a professzionális megjelenésre.
– Ugyanakkor még mindig nagyon sokan próbálnak ingatlanközvetítőként dolgozni.
– Igen, továbbra is sokan úgy gondolják, hogy ezt könnyű csinálni, pedig egyáltalán nem az. Én éppen akkor kezdtem ezt a szakmát, amikor kevés tranzakció jellemezte a piacot. Már akkor megtapasztaltam, hogy ez nem olyan munka, ahol naponta sikerélménye van az embernek.
Egy ingatlanközvetítőnek átlagosan csak néhány sikeres ügylete van egy hónapban, miközben rengeteg a sikertelen megkeresés, a visszautasítás és a feleslegesen befektetett munka. Ehhez nagyon kitartó személyiség kell. Aki ezt nem tudja kezelni, az hosszú távon nagyon nehezen marad meg a szakmában.
Marketing és ingatlanközvetítés
– Ma már az ingatlanközvetítés elképzelhetetlen marketing nélkül. Önök milyen csatornákat használnak az ingatlanok értékesítésére?
– Nálunk továbbra is az ingatlan.com a legfontosabb értékesítési felület, elsősorban erre építjük a marketingünket. Ahol indokolt, ott alkalmazzuk a különböző kiemelési lehetőségeket, promóciókat is. Mindig azt nézzük, hogy az adott ingatlannak mire van szüksége ahhoz, hogy minél több potenciális vevőhöz eljusson.
Összességében az ingatlan.com hozza a legjobb eredményeket, ezért egyelőre nem érezzük szükségét annak, hogy más platformokon is aktívak legyünk. Sőt, a Partner Programban is részt veszünk, mert ahogy említettem, sokat emelkedett a szakma színvonala, de azért jó az, ha a felkészült és hiteles szakemberek még inkább előtérbe kerülnek.
– A marketing szempontjából mennyire lehet fontos a közösségi média?
– Egy-egy ingatlannál jól tud működni a Facebook is, főleg, ha megfelelően van kiemelve vagy promózva, de önmagában nem erre építjük a marketingünket. A cél mindig az, hogy az adott ingatlan minél nagyobb láthatóságot kapjon.
A marketingre fordított pénzt befektetésnek tartom, ami akkor térül meg, ha ennek köszönhetően gyorsabban találunk vevőt, vagy jobb feltételekkel tudjuk értékesíteni az ingatlant. Éppen ezért nem sajnálom a marketingre a pénzt. Ha egy jól megtervezett hirdetés eredményt hoz, akkor ez a befektetés többszörösen megtérül. A marketing nem felesleges kiadás, hanem az értékesítés egyik legfontosabb eszköze.
Több szolgáltatás egy helyen
– Az ingatlanközvetítés mellett más szolgáltatásokat is nyújtanak?
– Igen, természetesen, többek között hitelügyintézésben, jogi tanácsadásban, ügyvédi közreműködésben, energetikai tanúsítvány beszerzésében is tudunk segíteni. Fontosnak tartjuk, hogy az ügyfelek egy helyen minél több olyan szolgáltatást elérjenek, amelyre egy ingatlan adásvétele során szükségük lehet.
– Az ingatlanközvetítői jutalék mindig érzékeny kérdés. Önök mekkora sikerdíjért dolgoznak?
– Általában 2–3 százalék közötti jutalékkal dolgozunk, de ennek mértékét mindig az adott ingatlan, annak értéke és a várható értékesítési folyamat alapján határozzuk meg. Nincs minden helyzetre egyetlen, általánosan alkalmazható szabály.
