Miután megismertük az egyetemi ponthatárokat, elindult a roham az albérletekért, bérlakásokért Budapesten és az egyetemvárosokban. Ennek apropóján beszélgettünk Keszthelyi Péter ingatlanközvetítővel, aki az értékesítés mellett kifejezetten a budapesti bérlakáspiacra specializálta magát. Az árak jelentősen nőttek az elmúlt évben, miközben továbbra is fontos, hogy a bérbeadók megbízható bérlőt találjanak, ezért is érdemes az ingatlan.com-on hirdetni.
Mi történt az albérletpiacon az elmúlt egy-másfél évben?
– A pandémia miatt a bérlakáspiacon is jelentős mozgásokat észlelhettünk. A rövidtávú kiadás padlót fogott, viszont a hosszú távban gondolkodó tulajdonosok, köszönik, jól vannak. Mi történt az albérletpiacon az elmúlt egy-másfél évben?
– A pandémia idején drasztikusan megnőtt a kínálat, az Airbnb-lakások is a hosszútávú lakáspiacra kerültek. Eközben a kereslet visszaesett, hiszen sokan elvesztették a munkájukat, vagy legalábbis a megélhetésüket veszély fenyegette.
Az utóbbi időben azonban fordult a kocka, hiszen a kereslet kimondottan erős a hosszútávú bérlakáspiacon.
Sőt, a korábban megszűnő rövidtávú lakáspiacról idekerült ingatlanokat is újra tudják szálláshelyszolgáltatás keretében üzemeltetni a kényszerű, hosszútávú bérbeadás helyett, ezért folyamatosan szűkül a kínálat. Mindenesetre egyre nehezebb jó minőségű lakást találni, mert akkora a kereslet.
Olvasd el ezt is: Tippek a sikeres ingatlankiadáshoz
– Ha szűkül a kínálat, akkor nyilván emelkednek az árak. Mekkora növekedésről beszélhetünk jelenleg?
– A nagy keresletnek köszönhetően a lakások bérleti díjai akár 30-40%-kal is emelkedtek az elmúlt másfél évben. A növekedés ráadásul nem függ a lokációtól, vagyis az áremelkedést a főváros legtöbb kerületében tapasztalhatjuk. A növekedés mértékét és a kereslet erősödését jól jelzi két kiadásra szánt lakás, amelyekkel többek között jelenleg foglalkozom. Az egyik Budán a II. kerületben másfél éve 170 ezer forintért kelt el, most 250 ezer forintért lesz kiadva, míg a másikra Káposztásmegyeren másfél éve 150 ezerért nem találtunk bérlőt, most meg 190 ezerért is simán elviszik.
Fizetőképes kereslet
– Pár éve még arról lehetett hallani, hogy az áremelkedést már nem tudják követni a bérlők, alig tudják kigazdálkodni a díjakat. Most mennyire beszélhetünk fizetőképes keresletről?
– Rengeteg érdeklődővel kerülök kapcsolatba egy-egy lakás miatt, azonban a bérlőjelöltek “felhozatala” hagy némi kívánnivalót maga után. Nehéz eldönteni, hogy egyesek mennyire komolyan keresnek lakást, vagy csak nem megfelelő anyagi és családi háttérrel is próbálkoznak. Nagyjából az érdeklődők 5%-ának mutatom meg a lakást, akik közül már megtalálom azt a bérlőt, akivel a tulajdonos is szívesen szerződik.
– Ezek szerint ennyire sok a megbízhatatlan jelölt?
– Én meglehetősen alapos vagyok, hiszen az a célom, hogy hosszú távra megfelelő bérlőt találjak, aki fizetőképes és kulturált módon tudja igénybe venni a béleményt. De valóban nagyon nehéz rátalálni azokra a személyekre, akiknek szívesen kiadom az adott lakást a bérbeadó érdekeit maximálisan figyelembe véve, hiszen akkora mennyiségben érkeznek megkeresések a különböző kommunikációs csatornákon.
A megbízható jelölt felkutatása
– Hogyan találjuk meg a megbízható bérlőt a jelöltek között, hiszen mégsem kérhetünk tőlük önéletrajzot?
– Régebben nagyon sokszor kerültem olyan szituációba, hogy egyetlen lakásra akár két tökéletes bérlőjelöltet is találtam.
Manapság már nagyon meg kell szűrni az érdeklődőket, hogy a tulajdonos nyugodtan adhassa ki a lakását.
Amikor bérlőt keresek, két fontos szempont merül fel. Az egyik, hogy olyan munkája legyen, amely nagyjából válságálló, hogy ha váratlan események következnek be a mindennapokban, akkor is fizetőképes maradjon. Olyan személyeket keresek, akik stabilan, hosszú távon fizetni tudják a bérleti díjat, és ha anyagi nehézségeik támadnak, bonyodalom nélkül visszaadják a bérleményt. Másrészt fontos a leendő bérlő személyisége, amit először telefonon, majd a személyes találkozáskor tudok elemezni.
– Szinte már pszichológusnak kell lenned!
– Hosszú évek alatt folyamatosan tanulni kell mind a gyakorlatban, mind az elméletben. Sok könyv, előadás, tréning és tapasztalat segít abban, hogy felmérjük a jelöltek személyiségét. Emellett nagy adag intuíció is segíti a munkámat. Annyira elmélyedtem ebben a témában, hogy még egy túsztárgyaló kurzusára is elmentem, ahol azt elemeztük: mire lehet számítani egy-egy személyiségtípus esetében. Ami a bérlők személyiségét illeti, fontosnak tartom, hogy együttműködő, korrekt partnereket találjunk, akik vigyáznak a lakásra, megőrzik annak értékeit, és úgy általában a megszokott társadalmi normákat és együttélési szabályokat betartják.
Hol érdemes hirdetni?
– Hol lehet megbízható bérlőkre találni, vagyis hol érdemes hirdetni ahhoz, hogy a bérbeadó számára hiteles és korrekt lakót találjon?
– A legmegbízhatóbb embereket a leglátogatottabb ingatlanhirdetési portálokon lehet megtalálni. Sosem értettem azokat, akik csak a közösségi oldalakon nézelődnek bérlemények után, miközben az ingatlan.com-on nem keresnek. Az a bérlőtípus, akiket keresek az ügyfeleim számára, kevésbé jelennek meg a közösségi oldalakon.
A legismertebb szakmai lakáshirdetési portálokon találjuk meg a piaci kínálat túlnyomó többségét, ezért ott érdemes körülnézni.
Lehetséges persze, hogy a keresés módja generációfüggő is részben, hiszen a fiatalabbak jobban kötődnek a közösségi oldalakhoz. De ha valaki felhív engem, akkor nagyjából három kérdésből ki lehet szűrni, hogy mennyire komoly jelölt, hiszen mindannyian tudjuk, hogy sok kétes alak fordul meg a közösségi hálókon.
Olvasd el ezt is: Ott hirdess, ahol a legtöbben keresnek!
– Kik keresnek jelenleg lakást? Kik a célcsoportok?
– Nagyon vegyes az ügyfélköröm, mert vannak, akik olcsóbb, peremkerületi lakásokat kínálnak, míg mások drágább, budai lakásokat adnak ki. Ebből adódóan vegyes a bérlőjelöltek köre is. Jelentős a diverzifikáció, hiszen az olcsóbb csepeli lakásra ugyanúgy van igény, akárcsak a belvárosi drágább otthonokra.
A megtérülés mindenhol biztosított, a hozamok 5-6% körül járnak, amik már nem számítanak rossznak, ráadásul az emelkedő bérleti díjak miatt ezek a számok könnyebben elérhetők, mint másfél évvel ezelőtt.
Valamint, nyilvánosságra hozták az idei év egyetemi-főiskolai felvételi ponthatárait, ezért érdemes mielőbb meghirdetni a kiadásra szánt lakásokat, hiszen a felsőoktatásban tanuló diákok az albérletpiac egyik legfontosabb célcsoportját jelentik.
