Debrecenben a nagy ipari beruházásoknak köszönhetően megélénkült a gazdasági élet, amely a lakáspiacra is jelentős hatást gyakorol, de nem tekinthető döntő tényezőnek. A jelenlegi árakról, keresletről és a gazdaság hatásairól beszélgettünk Kiss Sándorral, aki régóta a helyi ingatlanközvetítési piac meghatározó alakja.
Külföldi érdeklődés indítja be a piacot
– Mi a helyzet a jelenlegi debreceni lakáspiacon? Mekkora keresletnövekedésről beszélhetünk?
– 2023 általánosan gyenge forgalmat jelentett országos szinten, és Debrecenben is. Bár érdeklődést tapasztalhattunk, de az emberek a kedvező feltételekre várva kevésbé aktivizálták magukat. Az idei év elején azonban változást láthatunk, amely köszönhető a CSOK Plusznak, illetve a kedvezőbb kamatlehetőségeknek. Az ingatlanárak várhatóan emelkedni fognak, de olyan nagyságrendű intenzitásról nem számolhatunk be, mint 2022 előtt. Összességében megindult a piac, ismét nézik a befektetésre alkalmas lakásokat, emellett a jelentős ipari beruházásoknak köszönhetően a bérlakáspiacon is nagyobb a kereslet.
– Nem csak a BMW-gyárról beszélhetünk, hanem más meghatározó beruházások is megjelentek a városban. Hogyan hat ez általánosságban a debreceni lakásárakra?
– Kétségtelenül a külföldi érdeklődés erősödése miatt is az árak eltérnek az átlagos hazai települések nagyságrendjeitől, és valóban felfelé mozdulnak. De robbanásról nem beszélhetünk, mert az ipari beruházások nagyjából a piac néhány százalékát befolyásolják.
A bérbeadásoknál jelentős áremelkedést tapasztalhatunk, valamint az újépítésű otthonoknál is jóval egymillió forint fölötti négyzetméterárak érvényesülnek az ingatlan elhelyezkedésétől, minőségétől és szolgáltatásaitól függően, amely a használt lakások árait is felfelé húzza.
Utóbbiak esetében azonban jellemzően az erősen felújítandó otthonok árai nem emelkedtek, hiszen magasak a felújítási költségek. Aki hitellel vásárol, olyat lakást szeretne találni, amelyre túl sokat már nem kell költenie. Inkább a készpénzes vevők keresik a felújítandó ingatlanokat, de erre jelenleg kisebb a piaci igény.
– Milyen árakkal találkozhatunk?
– Nagyon nagy szórást mutatnak az árak, az 500 ezer forinttól az 1,6 millió forintos négyzetméterárakig széles a paletta a lakások tekintetében az állapottól, a lokációtól és a minőségtől függően. Az átlagár 800 ezer forint körül alakul a lakások esetében, de a családi házaknál is eléri a 700-750 ezer forint/m2-t. A felső árkategória már a külföldi vevőket és a befektetőket célozza. A beruházások miatt egyre több közép- és felsővezetőnek keresnek a nyugati-európai sztenderdeknek megfelelő minőségű lakást és családi házat, amelyeknél teljesen más árak érvényesülnek.
Az önálló közvetítői munka előnyei
– Ön 12 éve dolgozik mint önálló ingatlanközvetítő. Hogyan alakult a pályafutása?
– Kezdetben egy évig dolgoztam egy nagy hálózatnál, de azóta 12 éve magánvállalkozóként tevékenykedem. Az első időszakban a hideghívások játszottak szerepet az ügyfélköröm kialakításában, míg az elmúlt években – bár a hirdetési felületeken meg kell jelenni –többségében a jelenlegi ügyfeleim segítségével kerülök kapcsolatba olyan személyekkel, akik eladni vagy venni szeretnének. Vagyis a munkám során már az ajánlások dominálnak, így a portfóliómat fenn tudom tartani: jelenleg nagyjából negyven ingatlannal foglalkozom, ez a szám korábban 50-100 között váltakozott.
– Miért jobb az önálló közvetítői munka, mint egy nagyobb csapat tagjaként dolgozni?
– Mindkettőnek vannak előnyei és hátrányai. Bizonyos életkorban már jobban preferáljuk, ha a saját életünket önállóan irányítjuk, eközben a tanulságokat hatékonyabban is levonhatjuk. Önálló vállalkozóként saját magunkat vállaljuk és saját munkánkért vagyunk felelősek, kialakítunk egy imázst és minőségi tevékenységi színvonalat, amely megalapozza az ingatlanközvetítés sikerét.
Kitűnni a tömegből közvetítőként
– Milyen szolgáltatásokkal lehet kitűnni a többi tanácsadó között? Azért is kérdezem, mert Ön foglalkozik többek között virtuális sétával és drónfelvétel-készítéssel is.
– Vannak olyan ingatlanok, amelyeknél a technikai fejlődést érdemes követni. Ennek egyrészt a pandémia idején volt jelentősége, amikor az ingatlant távolról és online is be kellett mutatni, hiszen a személyes találkozók megszervezése nehézségekbe ütközött. Másrészt mindig érdeklődéssel figyelem, hogy a legújabb digitális megoldásokat hogyan hasznosíthatom a munkám során.
Egyes ingatlanokat valóban alaposabban és közérthetőbben bemutathatunk, ha használunk új lehetőségeket.
Például a virtuális túra szenzációs megoldás, amelyről pozitív visszajelzéseket kapok. A drónozás pedig egy nagyobb, látványos ingatlannál nyújt egyedi perspektívát az érdeklődők számára. Így nagyobb az esély, hogy a potenciális vevőjelöltek fantáziát látnak az adott ingatlanban.
Emellett nagyon fontos az értékbecslés, amit én is végzek, hiszen az előzetes piacelemzés meghatározhatja, hogy jól legyen beárazva az ingatlan, amely a legfontosabb a sikeres értékesítéshez. Az eladók is nagyobb bizalommal fordulnak hozzám, hiszen az értékbecslés növeli a presztízsemet. Illetve lényeges még, hogy egyéni vállalkozóként dolgozom áfás kötelezettség nélkül, így 2%-os jutalékért tudom elvállalni az értékesítést, amely kedvező árszint a piacon.
– Ön az ingatlan.com Prémium Partnere is. Mi lehet ennek az előnye?
– A program újdonság az ingatlanpiacon, és azért lehet hasznos, mert az ingatlanközvetítők számára is fontos, hogy kitűnjenek a tömegből és minél több felületen megjelenjenek. Ez a személyes márkaépítés egyik lényeges eleme lehet.
Ha a meghatározó ingatlanhirdetési portálon ténylegesen ellenőrzött tanácsadókat látunk, az nagyobb bizalmat ébreszt az ügyfelekben és a látogatókban.
Ha pedig valaki ismeretlenül keres ingatlanost, akkor az ott megjelenő kínálatból választhat.
– Hol érdemes hirdetni? Hiszen a növekvő forgalom növekvő kínálatot jelent, vagyis még fontosabb, hogy eljusson a hirdetésünk a vevőjelöltekhez.
– Hiszek a minőségben, vagyis elsősorban azokat a platformokat keresem, amelyek kifejezetten és korrekten a lakáspiacra specializálódtak és a keresők számára is meghatározó oldalak. Emellett vannak ingyenes portálok és a Google kereső is segíthet. A Facebookot azonban nem tartom különösebben szerencsésnek, ahol az adott ingatlanról nem lehet teljeskörű információt megjeleníteni, de azért a közösségi oldal is alkalmas figyelemfelhívásra.
