Buda exkluzív negyedeiben így alakul a lakáspiac – beszélgetés Péceli Edit ingatlanszakértővel
A tavalyi lendület után idén megtorpant az ingatlanpiac Buda hegyvidéki negyedeiben és a környező agglomerációban. Kevesebb a vevő, nőtt az eladói kínálat, és a bizonytalanság a prémium ingatlanok piacán is érezteti hatását. Péceli Edittel, a HomeForMe by SENOVA ügyvezetőjével beszélgettünk a helyi piac jelenéről, a nagy értékű ingatlanok, családi házak értékesítési stratégiáiról, a reális árazás fontosságáról és az ingatlanközvetítői szakma professzionalizmusáról.
Megtorpant a piac
– Hogyan alakult idén az ingatlanpiac a tavalyi évhez képest Buda exkluzív lakónegyedeiben, így a II., a III. és a XII. kerület frekventált körzeteiben, vagy éppen a környező agglomerációs településeken?
– A piacot most nagyon erősen meghatározza a gazdasági és politikai helyzet. A kormányváltás természetes bizonytalanságot hozott. Egyelőre nem tudni, milyen intézkedések jönnek, vagy mi lesz például Otthon Start Programmal (OSP), amelynél a hívószó a három százalékos hitel. Sokan felvették a kedvezményes kölcsönt, de ez főként bizonyos új építésű ingatlanok piacát mozgatja, a drágább árkategóriát nem érinti. A nyár amúgy is lassabb időszak volt, de most minden oldalról erős megtorpanást érzünk. Visszaesett az érdeklődők száma, miközben egyre több eladó jelenik meg.
– Mi a helyzet a nagy értékű ingatlanokkal, hiszen az Ön tevékenységi területén a családi házak, villák jellemzők, vagyis egyfajta exkluzivitással találkozhatunk?
– Az OSP nemigen érinti ezt az ingatlantípust, a piaci hitel kamata pedig továbbra is közel 6 százalék, így a nagy értékű házaknál nincs komoly hitelezési aktivitás. Ha a kamatok 5 százalék környékére vagy az alá csökkennének, az már élénkíthetné ezt a szegmenst. A forint erősödése miatt a külföldi befektetők számára is drágultak a magyar ingatlanok. A III. kerületben ugyanakkor valamivel jobb a helyzet a nemzetközi iskolák jelenléte miatt. A brit, az amerikai és a francia oktatási intézmények környékén folyamatos a piaci aktivitás, hiszen a külföldi családoknak akkor is meg kell oldaniuk a lakhatást, ha bizonytalanabb a gazdasági környezet.
– Az ősz hozott némi fordulatot?
– Az elmúlt egy-két hétben szerencsére már nálunk is mintegy 50 százalékkal nőtt az érdeklődés az augusztusi szinthez képest. Ez önmagában még nem jelenti azt, hogy könnyebb ingatlant értékesíteni. Sok érdeklődőnek ugyanis előbb a saját ingatlanát kell eladnia ahhoz, hogy vásárolni tudjon. Egyfajta lánc alakult ki, vagyis meg kell várni, hogy az egyik értékesítés megtörténjen, abból lesz pénz a következő vásárlásra, és így tovább. Ez most komoly fékező tényezőként hat a szektorban.
– Az árakban már elindult a korrekció, hiszen úgy tűnik, hogy a tavalyi nagy értéknövekedés után idén konszolidáltabb formában működik a piac?
– Egyértelműen. A tulajdonosok 2025-ben és korábban hozzászoktak ahhoz, hogy akár túlárazva is piacra lehet vinni egy ingatlant, majd csak megveszi valaki. Ez az elképzelés most már nem működik, ezért egyre többen 6-7, esetenként 10 százalékot is engednek az eredeti árból. A tapasztalataink szerint 5-6 százalékos korrekció már segíthet a sikeres értékesítésben.
Az új építésű ingatlanok piacán szintén sok a bizonytalanság, például az áfaváltozás miatt, ezért a fejlesztők a telekvásárlásokkal is kivárnak. A Bayer Construct csődhelyzete pedig arra készteti a vevőket és az ingatlanközvetítőket is, hogy még alaposabban megvizsgálják a beruházók hátterét, referenciáit és pénzügyi stabilitását.
– Mikor javulhat a helyzet?
– Reméljük, hogy októberre tisztul a kép, és kedvezőbb folyamatok indulhatnak el. A befektetési célú vásárlások esetében sok múlik a kamatkörnyezeten. Jelenleg az állampapír erős alternatívát jelent a maga 5-6 százalék körüli hozamával, miközben az infláció csökkent és a forint erősödött. Ezért sok befektető egyelőre más eszközökben tartja a pénzét, vagyis most tényleg a kivárás jellemzi a piacot.
– Ha már az árakról beszéltünk, Buda és a környező agglomeráció prémium ingatlanjai esetében hogyan lehet meghatározni a korrekt árat? Hiszen minden ingatlan szinte egyedi, más és más extrákkal rendelkezik, vagyis nem beszélhetünk egységes paraméterű lakásokról és házakról.
– Valóban, a nagy értékű családi házaknál különösen nehéz meghatározni a reális árat. A III. kerület hegyvidéki részét, illetve a II. és a XII. kerületeket olyan lakónegyedek alkotják, ahol nem lehet egyszerűen négyzetméter alapján árazni. Figyelembe kell venni a műszaki paramétereket, a fűtési rendszert, az energetikát, a kivitelezés minőségét és a luxuselemeket, vagy például a kert kialakítását.
A luxuskategóriában a vevők alapvető elvárásokkal rendelkeznek, ilyen például a korszerű energetika és hatékonyság, de nem mindenkinek van szüksége wellnessre vagy éppen medencére.
Azt is meg kell nézni, hogy ha egy ingatlant például 600 millió forintért kínálunk, akkor ugyanennyiért milyen konkurens ingatlanokat kaphat a vevő a környéken vagy akár egy közeli kerületben. Most különösen fontos, hogy az ár a piaci realitásokat tükrözze. Ugyanakkor a belsőépítészet értékét sem szabad túlbecsülni, hiszen ami a tulajdonosnak nagyon fontos és sokba került, nem biztos, hogy a vevőnek ugyanannyit ér.
– Az ingatlanszakértő hogyan tud ebben a speciális értékszegmensben szakmai tanáccsal és piacelemzéssel szolgálni?
– Minden ingatlanfelvételnél meghallgatjuk a tulajdonos elképzelését, de elkészítjük a saját, személyre szabott értékbecslésünket is. Elmondjuk a szakmai véleményünket, és megpróbáljuk a realitások talajára helyezni az árelképzelést. Ez sokszor magasabb, mint amit mi szakmailag indokoltnak tartunk. De az biztos, hogy most már csak azt lehet eladni, amit tényleg pontosan beárazunk.
Tíz év után is a bizalom a legfontosabb
– Önök tíz éve dolgoznak a piacon, vagyis a szakmát és a konkurenciát alaposan megismerték. De vajon mi különbözteti meg a professzionális ingatlanközvetítőt a kevésbé felkészült tanácsadótól?
– Igyekszünk mind a tulajdonos, mind a vevő érdekeit képviselni, hiszen egy ingatlan lehet befektetés, de lehet egy egész élet munkájának eredménye és valakinek az otthona is. Ezért megfelelő érzékenységgel kell az értékesítési folyamatot lebonyolítani. De ugyanúgy a vevők esetében is fontos az élethelyzet megismerése.
Sokszor azt tapasztaljuk, hogy nem feltétlenül azt az ingatlant keresik, amiről elsőre azt gondolják, hogy szükségük van rá.
Ha valaki például 200 millió forint feletti összeggel keres ingatlant, azt is meg kell vizsgálni, hogy az adott vásárlás befektetésként mit tud, mennyire értékálló, és hogyan tud a leendő vevő majd kiszállni belőle. Volt olyan ügyfelünk is, akinek 500 millió forint állt a rendelkezésére. Azt javasoltuk, hogy ne költse el az egészet egyetlen ingatlanra: vásároljon egy körülbelül 300 milliós ingatlant, a fennmaradó összeget pedig más befektetésben helyezze el.
– Mi a legfontosabb szempont, ami sikert hoz ebben a hivatásban?
– Az a legfontosabb, hogy a munkánkra szolgáltatásként tekintünk, vagyis hiszünk abban, hogy az profitál a legjobban, aki a legjobban szolgál. Nem az a legnagyobb profitunk, hogy 3 vagy 3,5 százalékos jutalékot kapunk, hanem az, hogy az ügyfeleink elégedettek legyenek, ajánljanak minket, és hosszú távú kapcsolatokat építsünk ki. Nem véletlenül vagyunk büszkék arra, hogy a hideghívást gyakorlatilag nem ismerjük, ajánlásokból dolgozunk.
– Ezek szerint ön tíz év után sem veszítette el a hitét a szakmában?
– Nem. Ez egy folyamatosan változó szakma, minden piaci helyzethez másképpen kell alkalmazkodni. Minden ingatlan és minden ügyfél új kihívást jelent. Jó lenne ugyanakkor egy egységesebb szabályozás, amely kiszűri azokat, akik megfelelő szakmai háttér nélkül dolgoznak. A munkánknak van értéke, és ezt nekünk is el kell ismernünk, és el kell ismertetnünk, amihez azonban magas szakmai színvonal szükséges.
Több kell egy hirdetésnél
– Hol érdemes ma hirdetni egy prémium ingatlant, hiszen ez meglehetősen speciális helyzet?
– Mi minden ingatlant igyekszünk a piacvezető ingatlanportálon, azaz az ingatlan.com-on meghirdetni, emellett nagyon fontos a saját weboldalunk is. A kiemelésekkel is élünk, mert valahogy ki kell tűnni a rengeteg ingatlan és ingatlanos közül. Sőt, részt veszünk az ingatlan.com Partner Programjában is, és azt tapasztaljuk, hogy többen keresnek minket, amióta ez a titulus megjelent mellettünk.
– Az iroda inkább a személyes vagy a céges brandre épít, tehát az egyes tanácsadókat helyezi a reflektorfénybe vagy az iroda neve a meghatározó?
– Mindkettőre koncentrálunk. Olyan személyekkel dolgozunk, akiknek van saját személyes brandjük, miközben egy erős céges márkát is építünk. Mindenki saját ügyfélkörrel dolgozik, ezeket pedig összehangolva nagyon hatékony értékesítési rendszert tudunk létrehozni.
Jelenleg heten vagyunk, de folyamatosan bővülünk. Körülbelül 10-12 főig szeretnénk eljutni, mert meg akarjuk tartani a boutique ingatlaniroda jelleget. Olyan kollégákkal akarunk dolgozni, akiknek komoly szakmai múltjuk és megbízható prémium ingatlanos hátterük van.
– Végül a jutalékot sem kerülhetjük meg: milyen díjjal dolgozik az iroda?
– Igyekszünk a nemzetközi prémium ingatlanos rendszerekhez hasonló jutalékokkal dolgozni. A 3,5 százalék fölötti, sok esetben 4 százalékos jutalékot nehéz elfogadtatni, de egyre inkább sikerül. Az ügyfelek kezdik megérteni, hogy nem egyszerűen néhány fotót készítünk, és feltesszük az ingatlant egy portálra.
Rengeteg munkát teszünk bele az értékesítésbe, és azt tapasztaljuk, hogy ezt egyre jobban meg is fizetik.
A biztonság és a szakértelem most különösen fontos tényező a prémiumkategóriás ingatlanok piacán. Mi nem szeretnénk belemenni az egy százalékos versenybe, mert ennek a szakmának akkor lesz értéke, ha mi magunk is értékeljük a munkánkat. A nagy befektetők esetében, akik például éves szinten 15-20 ingatlannál többet értékesítenek velünk, illetve nagy, kizárólagos beruházásoknál természetesen más díjazási konstrukció is lehetséges.
