Az Otthon Start torzította a lakáspiacot – interjú Balogh Nándor gyöngyösi ingatlanszakértővel
Gyöngyösön és térségében tavaly szintén jelentős áremelkedést regisztrálhattunk, idén azonban már alapvetően csak a hirdetési árak emelkedtek, az eladók kénytelenek elfogadni az új realitást. Az árakról, az állami támogatások torzító hatásairól, az ingatlanközvetítési munka összetettségéről és a jelenlegi piacról beszélgettünk Balogh Nándor gyöngyösi ingatlanközvetítővel, a Privátingatlan tulajdonosával, aki csaknem másfél évtizede dolgozik a helyi piacon, és már számos hullámhegyet és -völgyet átélt.
Gyöngyösön is tarolt az Otthon Start
– Az Otthon Start Program tavaly jelentősen felpörgette a piacot. Mit tapasztaltak Gyöngyösön és környékén?
– A 3 százalékos támogatott hitel megjelenése komoly lendületet hozott a piacra. Nagyjából 20 százalékos áremelkedést eredményezett a városi lakások esetében, különösen a 25-30 millió forint közötti otthonok szegmensében. A kedvező konstrukciónál a 25 éves futamidő miatt az embereket kevésbé zavarta az emelkedő vételár, hiszen elsősorban azt nézték, mekkora lesz a havi törlesztőrészlet. Emellett a kedvező önerő-szabályok is megkönnyítették a vásárlást.
A vevők körülbelül fele valóban lakhatási céllal vásárolt az Otthon Start keretein belül, nekik komoly segítséget jelentett a program. Az adásvételt kötők másik fele ugyan megfelelt a feltételeknek, de családon belül már rendelkeztek ingatlannal vagy ingatlanokkal, így valójában befektetésként vették meg az adott lakást.
– Milyen ingatlanokat keresnek leginkább?
– Gyöngyösön és környékén jellemzően 30-40 millió forint közötti lakásokat vásárolnak. Egy átlagos, kétezres években felújított társasházi lakás ma már 31-35 millió forintba kerül. Ebben a kategóriában jelent meg leginkább az Otthon Starttal vásárló réteg is. Egy 50 négyzetméter körüli lakás esetében már 580–620 ezer forintos négyzetméterárakról beszélhetünk, de vannak ennél jóval magasabb értékek is. Ugyanakkor azt látom, hogy a vásárlók többsége nem négyzetméterárban gondolkodik, inkább a teljes vételárat nézi.
– A családi házak piacán mi a helyzet?
– Gyöngyösön már nagyon drága ez az ingatlantípus, míg a környező településeken egy átlagos, körülbelül 90 négyzetméteres családi ház 30-35 millió forintba kerül, természetesen nem a legnépszerűbb falvakban. Ez azt jelenti, hogy 380-400 ezer forintos négyzetméterárakkal kalkulálhatunk. A telek mérete sokszor kevésbé számít, az árakat nem feltétlenül ez befolyásolja.
Hogy alakulnak a gyöngyösi ingatlanárak?
– Ha már az áraknál tartunk, idén hogyan alakulhatnak az értékek?
– A tavalyi évben tapasztalt 20 százalékos tényleges áremelkedés után idén újabb körülbelül 20 százalékos növekedést látunk a hirdetési árakban, de ez már nem feltétlenül jelenik meg a tényleges tranzakciókban. Értékbecslőként is dolgozom, ezért sok olyan ingatlannal találkozom, amelyet túlárazva próbálnak értékesíteni.
– Mennyire nehéz meggyőzni az eladókat a reális árakról?
– Ez a munkám egyik legfontosabb része. Többek között összehasonlító elemzéseket is készítek, bemutatom a környék aktuális adatait, elmagyarázom, hogy a piac valójában hol tart. Ha ezek után sem fogadják el a realitásokat, akkor egyszerűen nem vállalom el az értékesítést.
Természetesen lehet némi mozgástér, így, ha egy ingatlan 40 millió forintot ér, akkor akár 44-45 millió forintos áron is gazdára lelhet, amennyiben megjelenik a vevőknél az „előszereteti érték”. De ha valaki 80 millióért szeretné hirdetni ugyanazt az ingatlant, akkor nem látom értelmét elvállalni, főleg, ha egyéb szakmai munkát is kell végeznünk az ingatlanon, mint például az épületfeltüntetés támogatása.
Számomra az a fontos, hogy valós értékbecslés alapján olyan áron kerüljön piacra az ingatlan, amely mellett valóban van esély az értékesítésre.
– Ezek szerint most egy átmeneti időszak következik, amely majd konszolidálja a piacot?
– Igen. Szerintem sok eladó még nem ismerte fel, hogy már nem ugyanaz a piaci helyzet, mint korábban. Vannak Gyöngyösön kevésbé keresett utcák, ahol 30 millió forint felett kínálnak felújítandó kétszobás lakásokat, és ezekre szinte alig érkezik érdeklődő, vagy általában nem vételi szándékkal jönnek.
A falusi CSOK vonzza a kis településekre a vásárlókat
– Lezajlottak a választások, véget ért a várakozási időszak, így most ismét felpezsdülhet a szektor?
– A befektetők egyértelműen pozitív várakozásokkal tekintenek a közeljövőre. Több ügyfelem is rendszeresen vásárol kisebb lakásokat befektetési céllal, ők bizakodóak. A magánszemélyek esetében már árnyaltabb a kép. A tehetősebb réteg optimistább, de azt egyelőre nem lehet kijelenteni, hogy ez automatikusan újabb jelentős áremelkedést hoz magával. Inkább kivárás érzékelhető.
– Az állami támogatások hogyan befolyásolják a piacot?
– Itt említhetem meg a városok és a környező falvak közötti különbséget. Mondok egy egyszerű példát: ugyanaz az adottságú családi ház Gyöngyösön 50 millió forint, míg egy közeli faluban 40 millió. A viszonylag kis árkülönbség oka, hogy sokan inkább a kisebb települést választják, mert ott általában igénybe tudják venni a falusi CSOK-ot.
Összességében a kedvezmények együtt akár több tízmillió forintos előnyt jelenthetnek. Így gyakorlatilag olyan támogatási csomag állhat össze, amely mellett szinte „ingyen” tudnak ingatlant vásárolni. Ez szerintem komoly piactorzító hatású. Sokan csak azért költöznek egy kisebb településre, miközben Gyöngyösön dolgoznak, mert a támogatási rendszer ezt teszi számukra gazdaságossá, vagy ez az egyetlen lehetőség saját tulajdon vásárlására egy esetleges városi albérletből.
„A problémás ingatlanok specialistája lettem”
– Hogyan alakult ki az a komplex szolgáltatási csomag, amit ma nyújt az ügyfeleknek?
– Pályafutásom kezdetén, azaz 2008 után is még jó pár évvel azt tapasztaltam, hogy tíz eladási folyamatból 5-6 esetben problémák adódtak. Az ingatlanközvetítés során rendszeresen szükség volt mérnökök, földmérők és más szakemberek bevonására. A devizahiteles időszak után például rengeteg olyan ingatlannal találkoztunk, ahol a térképi állapot nem egyezett a valósággal, vagy másfajta jogi rendezésre volt szükség. Így jött a képbe a régebbi nevén fennmaradási engedélyek, a földhivatali eljárások ügyintézése, illetve a földmérő cégekkel való együttműködés.
Mivel az első két-három ilyen összetett problémát megoldottam, sorozatban kaptam a megkereséseket. Ennek eredményeként ma már külön cégben foglalkozom az értékbecslési és mérnöki feladatokkal, miközben az ingatlanközvetítés mellett komplex műszaki és jogi megoldásokat is biztosítunk. Volt már olyan ügyünk is, ahol ipari csarnokok tervezésében vettünk részt, vagy éppen a rendőrség számára készítettünk szakértői véleményt büntetőeljáráshoz.
– Ezek szerint ma már klasszikus értelemben nem kell ügyfeleket keresnie?
– Nem. Soha nem is kellett. Az első ügyféltől kezdve kizárólag ajánlással dolgoztam és fejlesztettem vállalkozásaimat. Részemről fel sem merült hideghívás indítása. A szakmai munkám színvonala miatt alakult ki az a bizalom, amely folyamatosan hozza az új megkereséseket.
– Mit gondol általában az ingatlanközvetítői szakmáról?
– Őszintén szólva azt látom, hogy sokan még az alapvető műszaki dokumentumokat sem ismerik. Előfordul, hogy valaki azt sem tudja, mi az a közműtérkép vagy milyen jelentősége van egy térképmásolatnak.
Sokan pusztán pénzkereseti lehetőségként tekintenek erre a szakmára, vagy mellékállásként végeznek közvetítői tevékenységet. Pedig ez egy komoly szakma. Folyamatos tanulást, műszaki ismereteket és jogi tájékozottságot igényel.
– Mi kell ahhoz, hogy valaki sikeres ingatlanközvetítő legyen?
– A szakmai elhivatottság az első. A kommunikáció is természetesen nagyon fontos, de az tanulható. Sokan azt hiszik, hogy az lesz jó közvetítő, aki sokat beszél, pedig ez önmagában nem igaz. Előfordul, hogy hatósági szemléről önkormányzati tárgyalásra megyek szakértők közé, ami után magánemberekhez érkezem egy megbeszélésre, ahol szakmai tapasztalattal nem rendelkező magánember vár.
Tehát minden ügyfélhez meg kell találni a megfelelő hangnemet, de közben a szakmai színvonalból sem szabad engedni.
Nem kötelező influenszerkedni!
– Ma már az online jelenlét is meghatározó. Ön milyen platformokon van jelen?
– Az ingatlan.com az ország leglátogatottabb ingatlanhirdetési portálja, ott alapvető, hogy jelen legyek. Sőt, licitálni is szoktam, hogy a hirdetéseim a listák elején szerepeljenek, hiszen akkor nagyobb eséllyel találkozhatunk a potenciális vevőjelöltekkel. Nagyon fontos a saját honlapom is természetesen (Privátingatlan.com), ahol szintén megtalálhatók az eladó és kiadó ingatlanjaink, illetve később szakmai anyagok megjelenését is tervezem.
A közösségi média hatásáról felemás a véleményem. Itt szintén van saját oldalam, de tapasztalataim szerint a Facebook helyi csoportjaiban sokszor nem a valós keresők jelennek meg, hanem negatív kommunikációs stílusban, hirdetéseket véleményező profilok, amelyek egyáltalán nem segítik a sikeres munkát. A kommentszekció vitáiban nem veszek részt.
Az ingatlan.com esetében nem csak licitálni szoktam, hanem a Partner Programban is részt veszek. Ugyanakkor nem gondolom, hogy mindenáron videókat kellene készíteni vagy influenszerként kellene működni. A hirdetések mellett inkább a személyes hitelességben hiszek, ami tapasztalataim szerint jól működik.
– Sok ügyfél talán csak azt látja, hogy egy ingatlanközvetítő megmutat egy lakást. De valójában mennyire összetett ez a tevékenység?
– Egy komoly megbízásnál olyan tevékenységek is előtérbe kerülhetnek, mint a már fent említett földhivatali ügyintézés, a hatósági eljárások koordinálása, az energetikai tanúsítvány elkészítése, a műszaki problémák rendezése vagy akár a különböző jogi kérdések kezelése jogász partnerek bevonásával.
Ez egy rendkívül összetett szolgáltatás. Nem mindegy, hogy valaki pusztán megmutat egy lakást, vagy teljeskörűen végig viszi az egész folyamatot a problémák megoldásától kezdve egészen az adásvétel utáni birtokba adásig.
Az ingatlanközvetítők díjazása
– Hogyan alakulnak a közvetítői díjak általában?
– Az alap közvetítői díj jellemzően 1,8-2,5 százalék körül mozog annak fényében, hogy a bemutatás és eladás mellett milyen munkát kell még elvégezni, és azok milyen költséggel járnak. Az utóbbi években a vállalkozások fenntartási alapköltségei jelentősen megnövekedtek, ami önmagában komoly kiadás akkor is, ha éppen nincs sikeres értékesítés.
Ha azonban olyan mérnöki vagy speciális szakmai feladatok is felmerülnek, amelyek túlmutatnak a klasszikus közvetítésen, akkor azok külön megállapodás tárgyát képezik. Ilyenkor mindig az adott ügy bonyolultsága alapján állapodunk meg az ügyféllel. Ha szükséges, az energetikai tanúsítványtól kezdve a műszaki vagy jogi problémák rendezéséig mindenben tudunk segíteni. A cél az, hogy az egész folyamat irányítása egy kézben legyen, és az ügyfélnek ne kelljen külön-külön szakembereket keresnie.
