A jó állapotú lakásokat gyorsan eladják. A többiek hoppon maradnak?
Nagyon felpörgött az ingatlanpiac, sokszor már licitálnak a vevők, nem véletlenül emeltek árakat az eladók. Ugyanakkor csupán a piac korlátozott szegmense örvend nagy népszerűségnek, az ingatlanok többségénél jól jönnek az ingatlanközvetítők, hogy az eladók átlássanak a hírek cunamiján és az árak dzsungelén.
Tavaly kétszámjegyű áremelkedést tapasztalhattunk a lakáspiacon, miközben a tranzakciók száma megközelítette a 130 ezret. Idén tovább nőhet a piac, az árak még emelkedhetnek. Számtalan hírt hallhattunk tavaly ősszel: a kormány intézkedései próbálják felpörgetni a piacot, ennek következtében több száz vagy ezer milliárd forint érkezik a szektorba, amelynek meghatározó hányadát az állampapír-piacról kilépő befektetők jelentik.
Befektetők célkeresztjében
Fontos megjegyezni, hogy az ingatlanbefektetők nem vesznek meg mindent, hanem koncentráltan azokra a lakástípusokra „utaznak”, amelyek nagyobb hozamot biztosítanak a befektetett tőkéjük számára, mint amit például az állampapírokból remélhetnek. Ezt a hozamot a lakáspiacon az ingatlanárak emelkedése mellett a rövid- és hosszútávú bérbeadás jelenti.
A rövidtávú lakáskiadás, mint például az Airbnb egyelőre csak a hatodik kerületben lesz tiltva 2026-tól, országosan erre nem kerül sor, és a főváros más kerületeiben sem várható ilyen szigorú intézkedés, hiszen a hatásai meglehetősen bizonytalanok.
A lakáskiadás esetében pedig a befektetők akkor tudják maximalizálni a hozamot, ha nagyon jó vagy kiváló állapotú, és megfelelő elosztású ingatlanról van szó, amely korszerű és energiatakarékos hűtés-fűtési rendszerrel rendelkezik.
Az ingatlanméret sem elhanyagolható, hiszen minél kisebb egy ingatlan fajlagosan, annál nagyobb hozamot képes kitermelni. Egy befektetőnek megéri inkább két-három kisebb lakást venni, mint egy nagyobbat, hiszen a kisebbek összességében többért adhatók ki, mint egy nagyobb. A jó lokációban, frekventált helyszíneken található nagyon jó állapotú garzonok, a nappali plusz egyszobás, illetve a nappali plusz kétszobás lakások a legkelendőbbek ebben a szegmensben.
Sokan mondják, hogy ezeket a lakásokat viszik, mint a cukrot, könnyű eladni. Azonban sok esetben itt is nagyon fontos az ingatlanközvetítők szerepe. Ha ugyanis olyan befektetői körről beszélünk, akik akár több lakást is vesznek, vagy sokoldalú tevékenységük miatt nincs idejük lakásnézegetéssel foglalkozni, akkor jól jönnek a piaci felkészültséggel rendelkező ingatlanközvetítők.
Közülük is a nagy helyismerettel rendelkezők kerülnek előnybe, akik már hosszú évek, akár évtizedek óta ugyanabban a lokációban dolgoznak. Hiszen ők pontosan tudják, hogy mikor melyik lakás válik elérhetővé, melyik éri meg, és melyik befektető vagy általában kereső preferenciáinak megfelelő az adott ingatlan. Ők azok a helyi ingatlanközvetítők, akik a mindennapok aktív részesei, valóban lokálpatrióták és a közösség megbecsült tagjai, így bennük bíznak meg legjobban az eladók és a vevők.
Az ingatlanok többségénél még fontosabb a tanácsadó
Összességében tehát a jelentős áremelkedés országosan, valamint lokációtól és lakástípustól függően meglehetősen egyenetlen. Az előbb említett slágertípusok mellett az ingatlanok többsége nem tartozik ebbe a kategóriába, ezért itt a helyes árazás és az ingatlanközvetítő helyismerete, illetve szakértelme lehet a döntő.
A befektetési célú vásárlások csupán a piac kisebb részét teszik ki. Nehéz az arányukat meghatározni, mindenesetre ők idén az első félévben lehetnek aktívak, majd a piacon a hangsúly még inkább a lakhatási célú vásárlásokra koncentrálódik. Ugyanígy, ha növekszik a tranzakciók száma, a vásárlóerő szintén emelkedik, egyre több állami támogatás válik elérhetővé, akkor az otthonteremtési célú adásvételek megint csak erőteljesebb arányt fognak képviselni.
Az ingatlan.com statisztikái szerint 2025 elején a fővárosban már 1,16 millió forintnál jártak az átlagos négyzetméterárak. Ezen belül a használt lakóingatlanoknál 1,12 millió, az újaknál pedig 1,4 millió forint az átlag. Vagyis Budapest és a nagyvárosok belső negyedeiben nagyon magas árak tapasztalhatók, ezért akár az első lakásukat megvásárlók, akár a családalapítás vagy gyermekszületés miatt változások elé néző családok más lakóövezetek felé orientálódhatnak. Ismét szóba jöhetnek a főváros és a nagyvárosok külső kerületei, negyedei, illetve az agglomerációs övezetek.
Tájékozódni az árak dzsungelében
Azonban ezekben a negyedekben, agglomerációs településeken nagyon eklektikus és változó az ingatlanpiac, nagyon nehéz belőni a helyes árat és a valódi értéket, ráadásul a kisebb tranzakciós szám miatt nem könnyű meghatározni egy adott ingatlan valódi helyét és árát a piacon. Előtérbe kerül a szóbeszéd, a fals információk tömege, amely eleve mind az eladók, mind a vásárlók számára egy torzított piacot mutat be rosszul meghatározott árakkal.
Az előbb említett népszerű lakástípusok mellett az eladók a többi ingatlant is azokhoz mérik, vagyis ugyanúgy emelik az árakat. Pedig egy nagy alapterületű, több évtizedes, korszerűtlen fűtéssel rendelkező családi ház közel sem jelent akkora vonzerőt a vevők számára, mint egy tip-top belvárosi garzonlakás. Vagyis a négyzetméterárak sokszor véletlenül sincsenek szinkronban az egyes lakástípusoknál.
Ekkor lépnek színre ismét a helyismerettel rendelkező tanácsadók. Segíthetnek meglátni, hogy a csalóka hírek mellett mi is a valóság, melyek a reális piaci árak az adott kerületben, negyedben vagy utcában, hiszen ők valóban otthon vannak ezekben a körzetekben.
Ha tegyük fel egy fiatal pár Pest külső kerületeibe vagy éppen egy agglomerációs településre szeretne költözni Erzsébetvárosból, akkor minimális helyismerettel rendelkezik az új lokációt tekintve. Nem tudja, hogy pontosan milyen infrastruktúra áll rendelkezésre, hol van az orvosi rendelő, az iskola, a bevásárlási lehetőség, de ugyanúgy nincs tisztában azzal sem, hogy az adott utca hol helyezkedik el a helyi lakáspiac értéktérképén, hol milyen árakkal találkozhat reálisan.
Viszont a helyi ingatlanközvetítők pontosan látják, hogy mi éri meg, milyen ár-érték arányban és mennyiért érdemes a vevők paramétereinek megfelelő lakást vagy házat megvenni. Vagyis a kulcsszó a helyes árazás, amely szakértőt kíván. Illetve döntő szempont a vevők céljainak megfelelő ingatlan kiválasztása, itt is segíthet az ingatlanközvetítő.
