Az országos tendenciákhoz hasonlóan a Balatonon is visszaesett az ingatlanpiaci tranzakciók száma, miközben az elmúlt tíz évben hatalmas fejlődésen ment keresztül az ingatlanállomány, nagy mennyiségben valósultak meg új, modern projektek. Itt azonban kevésbé érvényesülnek az alkuk, nem igazán engednek az árakból, hiszen nem kényszereladók jelennek meg a piacon. Kopeczky Mártonnal, a Balaton Ma Ingatlaniroda tulajdonosával beszélgettünk, aki több mint húsz éve van jelen a Balatonon, így mindent tud a helyi ingatlanpiacról.
Trendek és árak a magyar tenger ingatlanpiacán
– Hogyan áll jelenleg a balatoni piac, hiszen országos szinten nem büszkélkedhetünk kimagasló adatokkal?
– A balatoni ingatlanpiac mindig egyedi jellemzőkkel bírt az országos átlaghoz képest, azonban az elmúlt egy-két évben mi is jelentős hullámvölgyet és -hegyet éltünk meg, hiszen a korábbi évek meredek áremelkedése után stagnálnak az árak.
Megcsappant a vásárlási kedv, szinte elfogytak a vásárlók, kevés a konkrét tranzakció. Ettől függetlenül egyértelmű trend továbbra is, hogy a parthoz minél közelebb keresnek ingatlant a vevőjelöltek.
Emellett előtérbe került a minőség és az energiahatékonyság, hiszen a vásárlók nem szeretnének felújítással foglalkozni, ezért az új építésű, modern technológiájú ingatlanokat keresik.
– Milyen árakkal találkozhatunk jelenleg?
– A vízparton másfél-kétmilliós négyzetméter-árakkal számolhatunk, és ahogy távolodunk a Balatontól, fokozatosan csökkennek az árak: a parttól egy kilométerre már nagyjából 1 milliós négyzetméter-árakkal kalkulálhatunk. A partközelben nagy hiány mutatkozik ingatlanokból, régebbi épületek elbontásával alakíthatók ki új építési telkek. A vízpart mellett a panorámás ingatlanok is népszerűek, bár ott más az infrastrukturális adottság és a közműellátottság, illetve szigorúak a beépíthetőségi lehetőségek, sok esetben ezek az ingatlanok már földúton helyezkednek el. A harmadik fontos lokációt jelentik a háttértelepülések, amelyek a vízközeli magas árak miatt ismét reneszánszukat élik.
– Az elmúlt évtizedben kibontakozó építkezési hullám hogyan alakította át a balatoni ingatlanpiacot?
– Már a pandémia idején sokan költöztek ide Budapestről, a főváros agglomerációjából, esetleg más nagyvárosokból, akik ugyanazt az igényességet szerették volna itt is megvalósítani, amit már otthon megszoktak. Sokan nem feltétlenül a vízparton, de jó közlekedés és infrastrukturális adottságok mellett – pl. iskola, üzlet, stb. – rendezkedtek be, igényes otthonaik pedig emelik a helyi ingatlanpiac nívóját. A járvány elején még négy-ötszáz ezer forintos négyzetméterárért lehetett építeni minőségi ingatlant, most pedig már nyolc-kilencszázezer forintos négyzetméteráraknál tartunk.
Stabilitás, tapasztalat és helyismeret
– Ön huszonegy éve dolgozik a magyar tenger ingatlanpiacán. Mi a siker titka, hogyan lehetett talpon maradni ennyi ideig, hiszen közben több válságos időt is megélhettünk?
– A Balatonnál másként jelentkezik a válság és azok hatásai, és bár nagy kilengések jellemezték az itteni piacot is az elmúlt két évtizedben, egy már régóta meglévő ügyfélkörrel viszonylag könnyebb volt átvészelni a nehezebb időszakokat. Biztosan említhetünk még néhány olyan úttörő szakembert a Balatonnál, mint én, de a hosszú távú siker titka az erkölcsös működés, vagyis legyünk tisztességesek és korrektek.
Alapvetően elkötelezettek és kitartóak vagyunk, és szerencsére sok visszatérő ügyféllel rendelkezünk, akikkel akár több mint tíz év után kerülünk ismét munkakapcsolatba.
De a közvetítés mellett értékbecsléssel is foglalkozunk, és ezek a tevékenységek egymást segítik a mindennapok során. Míg néhány éve óriási volt az érdeklődés, addig most új irodába költözünk Zamárdiban, mert vissza kell térnünk a forgalmasabb településrészekre, hogy fellendüljön a tevékenységünk.
– Mennyire fontos a helyismeret, hiszen a bizonytalan piacon nem könnyű kiismerni magunkat a lakások, házak, utcák és települések tengerében?
– Még a kétezres évek elején terveztem, hogy a Balaton partján minden fontosabb lokációban irodát nyitunk, és így átlátjuk az egész partvonalat. Ez nem valósult meg, és a tevékenységemet inkább leszűkítettem egy 20-25 kilométeres partszakaszra a Balaton keleti medencéjének déli partján (Siófok, Zamárdi, Balatonföldvár, stb.). Itt viszont naprakészen rendelkezem minden információval a helyi adottságok és árak tekintetében.
Az utóbbi évek nagy kilengései miatt az eladók és a vevők már nem látják át a teljes piacot, hatalmas szórás mutatkozik az árak tekintetében. Jelenleg nagyon nehéz összefésülni a kínálati árakat a valódi tranzakciókkal, ezért próbálunk iránymutatást adni.
Az arany középutat keressük az ár tekintetében, de reméljük, hogy lassan rendeződik ez a kaotikus piac.
A Balatonnál nincs kényszereladás
– Mennyire fogadják el az eladók, hogy már nem ugyanaz az ár, mint két évvel ezelőtt?
– Lassan elfogadják, bár a Balatonnál sem az eladás, sem a vétel nem élethelyzeti kényszer eredménye. Vannak, akik azért vesznek házat a tóparton, hogy itt is legyen egy ingatlanuk, ilyen értelemben egy luxusterméket vásárolnak, egy befektetést eszközölnek.
De ugyanígy az eladók jelentős részének is van több ingatlana, nem adnak el kényszerből, inkább kivárják, amíg az ingatlanpiac fellendül.
Ilyen értelemben itt más a helyzet, mint például Budapesten, ahol a vevők és eladók sok esetben élethelyzeti körülmények miatt lépnek a piacra.
– A vitorlás kultúra fejlődése hogyan hatott a piacra, hiszen egyre több kikötő épül vagy újul meg, amelyek újabb ügyfélkört csábítanak a Balatonra?
– Egyre több ember, aki hajóval rendelkezik, szeretne magának egy parti bázist is kialakítani, vagyis ingatlant vásárol. Régebben sokan csupán hajóval rendelkeztek, és életvitelszerűen ott is tartózkodtak, amíg a Balatonnál töltötték az idejüket. A változó trendekre készültek is a befektetők, nem véletlenül a kikötők vonzáskörzetében láthatunk nagyon igényes beruházásokat.
– Ön is Prémium Partner az ingatlan.com-nál. Mi a véleménye a Partner Programról?
– Nagyon remélem, hogy jól fog működni a program, és átmegy a köztudatba, hogy ez többet jelent, mint egy átlagos közvetítői rutin. Reményeim szerint nagyobb bizalommal lépnek majd be hozzánk az irodába, és pluszként ítélik meg ezt a címet. Kíváncsian várom a hatását, hiszen a szakmaiság ezzel is előtérbe kerül a hirdetési piacon: minél több a jó szakember, annál nívósabb a piac.
