Mit tartalmazzon az adásvételi szerződés?
Ingatlanügyleteink egyik legfontosabb dokumentuma az adásvételi szerződés. Az alábbiakban összegyűjtöttük az adásvételi szerződés formai és tartalmi követelményeit, hogy pontosan tudd, mit is írsz alá!
Mi kerüljön az ingatlan adásvételi szerződésbe?
Az egyik legfontosabb tudnivaló, hogy ha az adásvétel vagy az ajándékozás tárgya ingatlan, a szerződést mindig írásba kell foglalni. Az ingatlan tulajdonjogának átruházásán felül meg kell történnie a fizikai átadásnak, vagyis a birtokbaadásnak, más néven a birtokátruházásnak is. Egy adásvétellel szerzett ingatlan tulajdonjogát nemcsak az írásbeli szerződés, hanem az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés együttesen hitelesíti.
A szerződés minimum tartalma kiterjed:
- a szerződő felek, vagyis az eladó és a vevő egyértelműen beazonosítható megjelölésére,
- az ingatlan meghatározására,
- a vételárra,
- és a felek tulajdonátruházási szándékára.
Érdekesség, hogy az érvényességhez elegendő az ingatlant úgy meghatározni, hogy az eladó azt nyilatkozza, hogy „eladom a nyíregyházi lakásomat”, ha az eladónak Nyíregyházán csak egy lakása van.
Érvényes vs. bejegyezhető szerződés
Tudni érdemes, hogy ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződések kapcsán a jog különbséget tesz az érvényes és az ingatlan-nyilvántartásba be is jegyezhető szerződések között.
Vagyis, ha a cikkünkben eddig meghatározott elemeket az írásbeli szerződés tartalmazza, akkor az már feltehetően érvényes szerződés. De ez még nem elég ahhoz, hogy a tulajdonjogunkat az ingatlan-nyilvántartásban ennek alapján be is jegyezzék.
Ehhez még további formai előírásoknak is meg kell felelni. Ha érvényes a szerződésünk, de valami miatt nem bejegyezhető, akkor a bíróságtól kérhetjük a bejegyzés elrendelését, és az ítélet fogja pótolni a bejegyezhető szerződést.
Az adásvételi szerződés tartalmi előírásai
Az érvényes és be is jegyezhető adásvételi szerződés kellékei közé soroljuk a felek részletes természetes azonosító adatait, lakcímét, állampolgárságát, személyi számát. A cégek kapcsán a cég nevét, székhelyét, cégjegyzékszámát, a statisztikai azonosítóját, a képviseletében eljáró személyt kell megjelölni.
Tartalmaznia kell még a szerződésnek az ingatlan kapcsán a település nevét és az ingatlan helyrajzi számát. Érdekesség, hogy a cím már nem is kötelező kellék.
Az ingatlan tulajdonjogának átruházásához szükség van a felek megállapodására, valamint az eladó nyilatkozatára, amelyben visszavonhatatlanul hozzájárul a vevő tulajdonjogának földhivatali bejegyzéséhez. Meg kell jelölni az okirat keltezésének helyét és idejét, valamint az átruházás jogcímét (adásvétel) is. A bejegyzésnek közokirat, ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokirat alapján van csak helye.
Fontos változás, hogy 2023. november 1-től már nem kötelező feltüntetni az adásvételi szerződésben az energetikai tanúsítvány azonosítóját, viszont a szerződés aláírásáig be kell mutatni a vásárló részére, illetve a birtokbaadásig kötelező átadni a tanúsítványt.
Az talán magától értetődő, hogy a szerződésnek a felek azonosítható aláírását is tartalmaznia kell.
Nem kötelező, de hasznos elemek
Az adásvételi szerződés kötelező elemein túl bekerülhetnek az okiratba egyéb olyan rendelkezések is, amelyekről a felek megegyeztek. Ilyen lehet például:
- Bútorok, háztartási gépek felsorolása, amelyek a vételár részét képezik (pl. beépített konyhabútor, hűtőszekrény)
- Fizetési ütemezés részletezése, ha nem egyösszegű a vételár (pl. foglaló, előleg, részletek)
- Birtokbaadás feltételei (pl. csak a teljes vételár kifizetése után történik meg)
- Közüzemi mérőórák átírásának határideje és módja
- Társasházi tartozások rendezésének felelőssége (pl. eladó vállalja a közös költség tartozás rendezését)
- Késedelmes teljesítés következményei, kötbér
Ki írja az adásvételi szerződést?
Magyarországon az ingatlan adásvételi szerződés kizárólag ügyvéd vagy közjegyző által ellenjegyzett írásbeli okiratban érvényes, tehát a szerződés elkészítését jogi szakembernek kell végeznie. A gyakorlatban ez szinte mindig ügyvéd feladata.
A szerződést elkészítő ügyvéd nemcsak a szerződés formai és tartalmi megfelelőségéért felel, hanem ellenőrzi a felek személyazonosságát, az ingatlan tulajdoni helyzetét, valamint figyel arra is, hogy a szerződés megfeleljen a hatályos jogszabályoknak.
Emiatt nem készítheti el laikus vagy ingatlanközvetítő, csak jogi képviseletre jogosult személy.
Mivel ilyen sok apró részletre kell figyelni egy adásvételi szerződés összeállításánál, ezért érdemes ingatlanügyekben jártas és tapasztalt szakember segítségét igénybe venni, már az ügylet elején bevonva az ingatlan-adásvétel folyamatába.
Ki választja és ki fizeti az ügyvédi díjat?
Bár jogszabály nem írja elő, hogy melyik fél válassza ki az adásvételi ügyvédet, a gyakorlatban jellemzően a vevő hozza az ügyvédet, mivel ő fizeti a szerződéskötéshez kapcsolódó ügyvédi díjat. Ez abból ered, hogy a tulajdonjog bejegyzéséhez szükséges jogi ügyintézés elsődlegesen a vevő érdeke, így természetes, hogy ő választja meg azt a szakembert, aki ezt lebonyolítja.
Ha a felek másként állapodnak meg (pl. az eladó ajánl ügyvédet, vagy a költségeken osztoznak), az is teljesen jogszerű – az ügyvéd személyéről és a díjviselésről a felek közösen dönthetnek.
A blogcikk szerzője Dr. Zalavári György ügyvéd, az ÜgyvédHázak országos ügyvédi ingatlanközvetítő hálózat alapítója (info@ugyvedhazak.hu).
