A bérleti szerződés felmondásának lehetőségei
A bérleti szerződés felmondása nagyban függ attól, hogy maga a bérleti szerződés milyen időtartamra szól. A határozatlan idejű bérleti szerződés felmondása jellemzően sokkal egyszerűbb, mint a határozott idejű szerződésé. De mi a különbség a két szerződéstípus között – és mi történik, ha fel szeretnénk mondani a szerződést? Cikkünk ebben segít eligazodni.
A cikket támogatja a fiataloknak szóló Raiffeisen Yelloo bankszámla.
A bérleti szerződésre irányadó törvények
A bérleti szerződések kapcsán jelenleg Magyarországon két törvény tekinthető irányadónak:
- az egyik a Polgári Törvénykönyv (továbbiakban Ptk.),
- a másik pedig a lakások és helyiségek bérletére vonatkozó 1993. évi LXXVIII. törvény.
Első lépések a pénzügyi függetlenség felé
Az egyetemi évek alatt szükséged lesz egy olcsó, az életmódodhoz igazodó bankszámlára, Aár a bérleti díjat szeretnéd átutalással fizetni, akár a diákmunkából származó bevételt tennéd félre. A 0 Ft-os Raiffeisen Yelloo diákszámla pont neked való 0 Ft-os számlavezetési díjjal, 0 Ft-os első éves betéti kártya díjjal, és ingyenes online átutalással 50 000 Ft-ig. 18 éves kor felett egy szelfivel akár pár perc alatt megnyithatod. Ráadásul most egy elképesztő Flash ajánlattal készülünk, nézd meg itt:
EBKM: 0,01 % Részletek a Kondíciós Listában.
Vértezd fel magad a kibercsalásokkal szemben, látogass el a KiberPajzs honlapra.
Határozott vagy határozatlan idejű bérleti szerződés?
Bérleti szerződés kötésekor a bérbeadó és a bérlő számos kérdésben egyezségre jut, amelyeket írásba foglalva a bérleti szerződésben rögzítenek. Ilyen például a szerződés időtartama is, ami arról tájékoztat, hogy a bérlő mennyi ideig jogosult a bérleményt használni. Két fő típusa van a lakásbérleti szerződéseknek:
- Határozott idejű bérleti szerződés: ilyenkor a bérlő egy előre meghatározott ideig használhatja a bérleményt. Ingatlan bérbeadásnál általában határozott idejű szerződéseket kötnek a felek, jellemzően minimum fél évre, de inkább 1 évre. A határozott idejű szerződés előnye, hogy erre az időszakba mind a bérlő, mind pedig a bérbeadó védve van. Vagyis a bérbeadó számolhat azzal, hogy a bérlési idő alatt megkapja az őt megillető bérleti díjat, a bérlő pedig azzal, hogy ezalatt használhatja a bérleményt.
- Határozatlan idejű bérleti szerződés: ebben az esetben nincs rögzítve, hogy a bérlő mennyi ideig használhatja a bérleményt. Emiatt a határozott idejű szerződéshez képest a bérlő és a bérbeadó helyzete kevésbé biztosított, mert nincs egy előre egyeztetett időtartam a bérlemény használatára vonatkozóan.
Határozatlan idejű bérleti szerződés felmondása
A határozatlan idejű bérleti szerződés felmondása viszonylag egyszerű. Rendes felmondással, akár indoklás nélkül is lehetséges a bérleti szerződés megszüntetése.
A felmondás kapcsán viszont van néhány tudnivaló, amivel érdemes tisztában lenni. A bérleti szerződés felmondásával mindkét fél élhet, a bérlő és a bérbeadó is. A rendes felmondásról írásban kell nyilatkozni, akár a bérlő, akár a bérbeadó kezdeményezi azt.
Amennyiben az adott hónap 15. napjáig megtörténik a bérleti szerződés felmondásáról szóló írásbeli nyilatkozat, akkor a következő hónap végére tekinthető felmondottnak a bérleti szerződés. Ha az írásbeli nyilatkozattétel átcsúszik az adott hónap 15. napja utánra, akkor további egy hónappal hosszabbodik a bérleti szerződés felmondási folyamata, tehát nem a rákövetkező hónap, hanem az azt követő hónap végére tekinthető felmondottnak a bérleti szerződés.
Konkrét példák az érthetőség kedvéért:
- Ha a felmondásról szóló írásbeli nyilatkozatot 2021. július 10-én rögzítik és átadják a másik fél számára, akkor a bérleti szerződés 2021. augusztus 31-e után már felmondottnak tekinthető.
- Ha a felmondásról szóló írásbeli nyilatkozatot 2021. július 16-án rögzítik és adják át a másik fél számára, akkor a bérleti szerződés csak 2021. szeptember 30-a után tekinthető felmondottnak.
Mivel a felmondási folyamat határidőhöz kötött, az írásbeli nyilatkozat átadási, illetve kézhezvételi idejét jó, ha igazolni tudjuk. Ezt legegyszerűbben személyes átvétellel oldhatjuk meg, de ha a felmondást kezdeményező fél postán juttatja el a másik fél részére, akkor erre is van lehetőség. Ilyenkor érdemes ezt ajánlott, tértivevényes küldeményként feladni.
Határozott idejű bérleti szerződés felmondása
A határozott idejű bérleti szerződés rendes felmondással nem mondható fel, hacsak a bérleti szerződés ennek lehetőségéről külön nem nyilatkozik, vagy a Ptk. erre vonatkozó rendelkezései lehetőséget nem adnak rá.
A határozott idejű bérleti szerződések felmondásának lehetséges eseteiről a Ptk. tekinthető irányadónak. A Ptk. ugyanis rögzíti azokat az eseteket, amikor akár egy határozott idejű bérleti szerződés idő előtti felmondása is lehetséges. Mik ezek az esetek?
- Ptk. 6:339. § (4): A bérleti szerződés nem szűnik meg a bérlő esetleges halálával, mivel a bérleti jogviszony a bérlő örököseire száll. A bérlő elhalálozása esetén lehetőség van arra, hogy a bérlő örökösei a bérleti szerződést 30 napon belül felmondják, megszüntessék.
- Ptk. 6:340. § (3): Új tulajdonos esetén a határozott idejű bérleti szerződés szintén felmondható, ha az új tulajdonost a bérlő a bérleti szerződés lényeges feltételeiben vagy a bérleti viszony fennállásában megtévesztette.
- Ptk. 6:346. § (2)-(3): A határozott idejű bérleti szerződés akkor is felmondható a bérlő részéről, ha a bérleményben olyan korszerűsítési munkák történnek, amelyek a lakás használatát jelentősen korlátozzák. Ezekről a korszerűsítési munkákról a bérbeadó köteles írásban értesíteni a bérlőt. A bérlő a kézhezvételt követő hónap utolsó napjáig felmondhatja a szerződést.
Ez a három eset lefedi azokat a helyzeteket, amelyben a határozott idejű bérleti szerződés felmondása egyoldalúan lehetséges. De természetesen a jog lehetőséget ad arra, hogy a bérlő és a bérbeadó közös megegyezés keretében döntsenek a lakásbérleti szerződés felmondásáról, megszüntetéséről. Ebben az esetben írásbeli nyilatkozat szükséges a felmondással kapcsolatos feltételekről (pl. felmondási idő).
Mi történik szerződésszegés esetén?
A bérleti szerződés felmondása szerződésszegés miatt is lehetséges, erről szintén a Ptk. rendelkezik, mégpedig a 6:348. és a 6:336. Paragrafusok. Ezek meghatározzák, milyen konkrét esetekben lehet szó szerződésszegés miatti felmondásról, és ezeknél milyen kötelezettségek merülnek fel, milyen határidőket kell betartani:
- Az együttélés szabályainak kirívó megszegése. Főleg társasházak esetén fordulhat elő olyan szituáció, amely során a bérlő vagy a vele együtt élők nem tartják be a társasház szabályait. A csendháborítás például egyértelműen ide sorolható. Természetes ez nem csak társasházak esetén alkalmazható rendelkezés.
- A bérlemény vagy a közös használatra szolgáló terület nem rendeltetésszerű használata. Ide tartozik például az az eset, amikor a bérbeadó tudomására jut, hogy a bérlő lelakja a bérleményt.
- A bérlemény nem szerződésszerű használata. Ide sorolandó például az az eset, amikor a bérlő a bérbeadó tudta nélkül egy harmadik fél számára bérbe adja az ingatlant.
Ezekben a szituációkban az alábbi eljárásrend alkalmazandó:
- Amint a fenti esetek a bérbeadó tudomására jutnak, attól számított 8 napon belül a bérbeadó köteles felszólítani a bérlőt a nem megfelelő magatartás megszüntetésére. Célszerű ezt szintén írásban megtenni, hiszen vitás ügyekben csak így lehet igazolni a felszólítás tényét.
- A felszólítás szövegezésében szerepelnie kell, hogy amennyiben a bérlő nem tesz eleget a felszólításban foglaltaknak, akkor az milyen következménnyel jár: jelen esetben lakásbérleti szerződés felmondásával.
- Ha a felszólítás ellenére sem következett be érdemi változás, akkor legalább 15 napos felmondási időt kell biztosítani a bérlő számára és a felmondást követő hónap végére a bérleti szerződés felmondottnak tekinthető.
Kirívó esetben, ha olyan súlyos szerződésszegés történik, hogy nem várható el, hogy a bérbeadó a szerződést továbbra is fenntartsa, akkor a felmondást 8 napon belül közölni kell a bérbeadóval.
Mit tehetünk fizetési mulasztás esetén?
Nemcsak a bérlő magatartása miatt fordulhat elő szerződésszegés, hanem a bérleti díj és a közüzemi díjak elmulasztása miatt is. A bérleti szerződés értelmében a bérlő a bérbeadó számára bérleti díjat köteles fizetni a bérlemény használatáért, valamint a használatból fakadó közüzemi díjakat is fizetnie kell.
Amennyiben a bérleti díj vagy a közüzemi díjak fizetése elmarad, úgy a bérbeadó fizetési felszólítást követően jogosult felmondani a szerződést, ha a bérlő a bérbeadó fizetési felszólítása ellenére sem teljesíti határidőre a tartozását.
Ilyen esetben az alábbi határidőket kell betartani:
- A bérbeadó köteles a bérlőt írásos formában felszólítani a fizetésre. Ebben a felszólításban szerepelnie kell, hogy milyen következményekkel jár, ha a bérlő a felszólításban foglaltaknak határidőig nem tesz eleget.
- Ha a bérlő a felszólítás kézhezvétele utáni 8 napon belül nem tesz eleget a felszólításnak, akkor a bérbeadó a határidő letelte utáni 8 napon belül legalább 15 napos felmondási idővel élhet a bérleti szerződés felmondásának lehetőségével.
- Ilyenkor a határidőt követő hónap végével tekinthető felmondottnak a szerződés.
