Ingatlanok rejtett hibái: mit tegyünk, hogy elkerüljük őket?
Használt lakás vagy ház vásárlása során joggal tarthat attól egy vevő, hogy olyan hibák és problémák merülnek fel idővel, amelyeket előre nem lehet látni. Emellett pedig jelentős költséggel lehet csak megoldani a szakszerű javításukat. Ilyenkor felmerül a kérdés, hogy ezekért a hibákért igazából ki a felelős? Kinek a költsége és felelőssége ezeket javítani vagy cserélni? Mi a hivatalos jogi álláspont ilyen esetekben? Hogyan lehet ezeket a vitás ügyeket rendezni?
Amikor valaki új vagy akár használt ingatlant vásárol, több szempontra is érdemes odafigyelnie. Jó legyen az ingatlan elhelyezkedése, elrendezése, rendezett legyen a jogi helyzete. Azt viszont már kevesen tudják, hogy eladóként is vannak olyan szempontok, amikkel jó tisztában lenni.
Egy új építésű vagy használt ingatlan eladása során az eladót például szavatossági kötelezettség terheli, és a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) 2013. évi V. törvény alapján a hibás teljesítésért jogszavatossággal és kellékszavatossággal felel.
Jogszavatosság jelentése
A jogszavatosság azt jelenti, hogy az eladó azért felel, hogy a vevő az ingatlan tulajdonjogát érvényesen megszerezhesse, és az ingatlanon ne legyen olyan, a szerződésben nem rögzített harmadik személyi jog vagy teher (például haszonélvezeti jog, jelzálogjog, szolgalom, elidegenítési és terhelési tilalom), amely a vevő tulajdonosi jogait korlátozná.
Ha a vevő olyan jogról vagy teherről szerez tudomást, amelyről a szerződésben nem volt szó, akkor jogszavatossági igényeket érvényesíthet (például árleszállítást, elállást, kártérítést).
Kellékszavatosság jelentése
A kellékszavatosság a Polgári Törvénykönyvben (2013. évi V. törvény, Ptk.) szabályozott jogintézmény. Lényege, hogy az eladó felel azért, hogy az adásvétel tárgyát képező dolog (pl. ingatlan) a teljesítés időpontjában hibátlan, tehát rendeltetésszerű használatra alkalmas, és megfelel a szerződésben, illetve jogszabályban előírt tulajdonságoknak.
Ha az ingatlan hibás (például olyan rejtett műszaki hiba van rajta, amely a használatot akadályozza vagy csökkenti az értékét), a vevő kellékszavatossági igényeket érvényesíthet: kijavítást, árleszállítást kérhet, vagy súlyos hiba esetén akár elállhat a szerződéstől.
A kellékszavatosság az eladó felelőssége akkor is, ha nem tudott a hibáról.
Ingatlanok rejtett hibái
Rejtett hibának nevezzük azokat a hibákat, amelyek alapos szemrevételezés ellenére sem fedezhetőek fel elsőre egy megvásárolni kívánt ingatlannál. Gyakori, hogy az ingatlanok adásvételi szerződésében rögzítik az ingatlannal kapcsolatos hibákat, problémákat. Ezen felül gyakran általános szövegek is be szoktak kerülni. Például így:
„A Vevő az ingatlant a megismert és megtekintett állapotban vásárolta meg. Az Eladó kijelenti, hogy az ingatlannal kapcsolatban mindenre kiterjedően és teljeskörűen tájékoztatta a Vevőt.”
A gyakorlatban ez a következőket jelenti:
Ha az ingatlannak jól ismert és jól látható hibája van (pl. beázott a fal, sérülések vannak a falon/tetőn, hiányzik egy nyílászáró stb.), akkor a birtokbavételt követően nem élhet ezek miatt kártérítési vagy kárpótlási igénnyel a vevő.
Vagy:
„Az Eladó kijelenti, hogy az ingatlannak semmiféle (általa ismert) rejtett hibája nincs. A megtekintett állapotban való tulajdonba és birtokba bocsátásért az Eladó a Vevő felé kellékszavatosságot vállal.”
Vagyis az eladónak egyfajta garanciát kell vállalnia az eladott ingatlanra, ezt hívják kellékszavatosságnak. A kellékszavatossági igény az eladóval szemben öt évig érvényesíthető, ha olyan hibát találunk, amit a birtokbavétel előtt nem ismerhettünk fel, és ezt nem is közölte velünk az eladó.
Fontos, hogy ezt az igényt a hiba felfedezése után késedelem nélkül, azonnal, igazolható módon kell közölni az eladóval. Ilyenkor érdemes egyeztetni az eladóval, hogy vállalja-e a felelősséget, és a hiba saját költségen történő javítását vagy a javítás költségének megtérítését.
Ha a hiba javítása nem tűr halasztást, mert további károsodással járna a késlekedés, akkor a vevő saját költségén is elvégezheti a javítást. Érdemes viszont minden ilyen javítást dokumentálni (fényképpel, videófelvétellel, és a javítási folyamat dokumentálásával) és az összes kapcsolódó számlát megőrizni.
Később ezeknek a költségeknek a megtérítését követelheti majd a vevő az eladótól, hogyha azokat számlával és dokumentumokkal tudja igazolni.
Ha a hibát nem jelezzük időben (tehát például hónapokat vagy éveket várunk vele), akkor az jogvesztéssel járhat, vagyis később nem lesz érvényesíthető az eladóval szemben a kártérítési igény. Ezért is fontos, hogy az észlelt hibákat a felmerülésük után közvetlenül jelezzük.
Felismerhető hibák
Jó tudni, hogy nem minden később felmerülő hiba esik a rejtett hiba kategóriába. Vannak olyan hibák, amiket mi bár nem veszünk észre a vásárlás során, azok mégsem tartoznak a rejtett hiba kategóriába. Az ismert hibákért az eladó ugyanis nem tartozik kellékszavatossággal, és a felismerhető hibák is ide tartoznak.
A felismerhető hibákat a vevő ugyanis megfelelő körültekintés során megismerheti, hiszen ezek nyílt hibák (pl. a járólap törött), egyszerű észleléssel is megállapíthatóak vagy egyszerűen csak számításba kell őket venni az ingatlan vásárlása során az épület életkora, állapota vagy használtsági foka alapján.
Hogy kerüljük el a rejtett hibákat?
A legfontosabb hívószó a rejtett hibák elkerülése érdekében az alaposság, vevőként és eladóként egyaránt.
Mint eladó:
- Tájékoztassuk írásban a vevőt az ingatlannal kapcsolatos korábbi eseményekről, történésekről, még akkor is ha azok jelentéktelennek tűnnek (beázások, csőtörések, gyakran lekapcsolt a biztosíték, szélkár érte az ingatlant évekkel ezelőtt, és a többi).
Mint vevő:
- Alaposan vegyük szemügyre az ingatlant, és akár hívjunk ki egy szakértőt is, aki végignézi az ingatlant. Vagyis végezzünk körültekintő vizsgálatot.
- Ez az alapos szemrevételezés persze nem jelenti azt, hogy nekiállunk falat bontani, vagy több hét próba lakhatást kérünk.
- De bekapcsolhatjuk a fogyasztókat, kinyithatjuk a csapokat, megvizsgálhatjuk a falakat, kinyithatjuk a nyílászárókat, ha van padlás vagy pince, akkor nézzük meg, menjünk be az összes helyiségbe, és amit lehet azt szakszerűen vizsgáljunk meg.
- Megtehetjük mindezt egy külsős, kihívott szakértő segítségével is.
Vagyis mind eladóként, mind vevőként szükség van a megfelelő körültekintésre, hogy elkerüljük a rejtett hibákat. Az ingatlan alapos, körültekintő vizsgálata és egy megfelelő adásvételi szerződés mindkét fél érdeke. Ezekkel ugyanis minimalizálni lehet a később felmerülő bosszúságot és súlyos költségeket.
