Új építésű ingatlanok jótállása: mire terjed ki, és hogyan érvényesíthető a garancia?
Ha porszívót vagy fényképezőt vásárolunk, legtöbbször tudjuk, milyen jótállás vonatkozik a termékre, félretesszük a jótállási jegyet és ha szükséges, élünk a garanciával. Azt azonban kevesen tudják, hogy az új építésű lakóingatlanokra is vonatkozik kötelező jótállás. Lássuk, kihez kell fordulni, milyen jogaink és lehetőségeink vannak, ha beázik a tető, csöpög a csap, vagy leesik a csempe a falról új ingatlanunkban!
Mit értünk jótállás alatt?
A köznyelvben sokszor a garancia szinonimájaként használják, pedig a jótállás egy konkrét, jogi kifejezés. A jótállás az eladó fokozott felelősségvállalása a hibás teljesítésért, amivel az eladó azt garantálja, hogy az általa eladott termék nem hibás, és a jótállás ideje alatt nem is lesz az.
Az erre vonatkozó szabályokat a Polgári Törvénykönyv, valamint a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról szóló 181/2003. (XI. 5.) Kormányrendelet tartalmazza (az említett jogszabályok főbb pontjait említjük ebben a cikkben, de teljes terjedelmükben nem kerülnek bemutatásra).
A Polgári Törvénykönyv az alábbiak szerint határozza meg a jótállás szabályát: Aki a szerződés teljesítéséért jótállást vállal vagy jogszabály alapján jótállásra köteles, a jótállás időtartama alatt a jótállást keletkeztető jognyilatkozatban vagy jogszabályban foglalt feltételek szerint köteles helytállni a hibás teljesítésért. Mentesül a jótállási kötelezettség alól, ha bizonyítja, hogy a hiba oka a teljesítés után keletkezett.
Felek kötelezettségei
Az új lakóingatlanok adásvételénél az eladó szolgáltatása az általa újonnan felépített lakóingatlan, a vevő ellenszolgáltatása pedig a vételár megfizetése. Ebben a cikkben ezen kötelezettségek teljesítését vesszük alapul.
Mit jelent a hibás teljesítés?
A hibás teljesítést a Polgári Törvénykönyv a következőképpen definiálja: Hibás teljesítésről akkor beszélünk, hogy ha a szolgáltatás a teljesítés időpontjában nem felel meg a szerződésben vagy jogszabályban megállapított minőségi követelményeknek [Ptk. 6:157. §].
Ha hibás teljesítés történik – például lepereg a festék, beázik a tető, vagy leesik a csempe – általában kijavítást vagy kicserélést jogosult kérni a vevő. Ha nem lehetséges vagy az eladó ezt nem vállalja, abban az esetben a kötelezett költségére a vevő maga javíthatja ki vagy javíttathatja ki a hibát.
Mennyi időre szól a jótállás?
A Kormányrendelet a lakásoknak és lakóépületeknek egyes részeihez kapcsolódóan 3 különböző időtartamú jótállást állapít meg. A jótállás időtartama a műszaki átadás-átvételi eljárás befejezésének időpontjától számított 3, 5, és 10 év. Az, hogy melyik elévülési idő vonatkozik az adott hibára az szintén a kormányrendeletben került meghatározásra.
A kormányrendeletnek négy melléklete van, az első kettő mellékletben felsoroltakra 3 év jótállás vonatkozik. Ilyenek például a falak, kémények, főzőkészülékek, beépített bútorok. A harmadik mellékletben szereplő tételekre 5 év jótállás vonatkozik, ezek általában a tetőhéjalások, nyílászáró szerkezetek, klíma- és szellőzőberendezések, liftek. A negyedik mellékletben került felsorolásra a födém, teherhordó vázak, alapozási szerkezetek, talajvíz és talajnedvesség elleni szigetelések – ezekre már 10 év a kötelező jótállási idő.
Figyelem, mivel ebben a cikkben nem tudjuk teljes terjedelmében bemutatni a mellékletek tartalmát, bármilyen hiba esetén célszerű pontosan ellenőrizni, melyik mellékletben található az, és ennek megfelelően meddig szól a kötelező jótállás!
Hogyan érvényesíthető a jótállás?
A lakóingatlan birtokának átruházásakor a jótállásra kötelezett köteles átadni a jótállási jegyet, de ha ez esetleg nem történt meg, ne aggódjunk: anélkül is fennáll és érvényesíthető a jótállási jog.
A jótállási jogokat az ingatlan tulajdonosa, annak értékesítését megelőzően pedig a megrendelő a kivitelezést végző vállalkozóval/szervezettel szemben érvényesítheti. Alapvetően elsődlegesen a kötelezettet (a Kormányrendelet alapján a vállalkozót, kivitelezőt) kell felkeresni, és vele közölni a hibákat. Ha a felek közötti egyeztetések nem vezetnek eredményre, akkor polgári peres úton lehetséges az igény érvényesítése.
Jótállás vagy kellékszavatosság?
A kellékszavatosság szintén egy törvényben előírt védelem a vevők számára ami minden adásvételre vonatkozik, függetlenül attól hogy új vagy használt ingatlanról van-e szó. A Polgári Törvénykönyv szerint olyan szerződés alapján, amelyben a felek kölcsönös szolgáltatásokkal tartoznak, a kötelezett a hibás teljesítésért kellékszavatossággal tartozik.
A kellékszavatosság és a jótállás lényegi különbsége a bizonyítási teherben rejlik. A kellékszavatosság alkalmazása során a vevőnek kell bizonyítania, hogy a hiba, mely vonatkozásában az igényét érvényesíteni kívánja, a teljesítés időpontjában is fennállt. A jótállásnál azonban ez a bizonyítás megfordul és az eladónak kell bizonyítania, hogy a hiba a birtokbaadás után keletkezett és az nem az ő tevékenységére vezethető vissza.
Azaz láthatjuk, hogy a jótállás a kötelezett számára a szavatosságnál szigorúbb felelősséget jelent. Fontos különbség még a két jogintézmény között az elévülési idejük. A Ptk. alapján ingatlanok esetében a vevőt általában a teljesítéstől számított 5 évig illeti meg kellékszavatossági jog.
Jelen cikkben igen kis aspektusban tudtuk bemutatni mind a jótállás mind a kellékszavatosság jogintézményét. A cikk a teljesség igénye nélkül készült és egy általános képet kíván adni a jogi szabályozásról.
A blogcikk szerzője dr. Szoboszlai Anita ügyvéd, az ÜgyvédHázak országos ügyvédi ingatlanközvetítő hálózat tagja.
