Új építésű ingatlan a tervezőasztalról: ezt kell tudnod már a szerződéskötés előtt
A jelenlegi piaci környezetben is hatalmas kereslet mutatkozik az új építésű ingatlanok iránt, legyen az akár társasházi lakás vagy családi ház. Fontos azonban odafigyelnünk a részletekre, hogy később ne érjenek minket meglepetések a kivitelezés folyamán. Az új építésű ingatlan tervezőasztalról való vásárlása összetett jogi folyamat. Cikkünk első részében vizsgáljuk meg, miről kell a leendő vásárlónak tájékozódnia már az adásvételi szerződés megkötése előtt!
Mit jelent, hogy “a tervezőasztalról” vásárolunk?
A kifejezés alatt azt értjük, ha olyan házat vásárol meg valaki, amit egy ingatlanfejlesztő már megtervezett, de még építés alatt áll, vagy csak hamarosan kezdik építeni.
Ennek megvannak a maga előnyei a saját építkezéssel szemben:
- A vásárlónak nem kell az építkezési folyamatot irányítania, hiszen a fejlesztő ezt megteszi helyette.
- Az építtetők szerződésben garantálják az átadási határidőket és a műszaki paramétereket, és kötelező garanciát is vállalnak az ingatlanra.
- A költségek előre meghatározottak és kevésbé függnek az építési piaci áringadozásoktól.
Ugyanakkor érdemes alaposan utánajárni és referenciával, stabil múlttal rendelkező, megbízható építtetőtől vásárolni.
A tulajdoni lap
Hogy működik a tulajdoni lap a tervezőasztalról vásárolt ingatlanok esetében? Ez attól függ, hogy milyen fázisban jár a kivitelezés. Ha az ingatlannak még csak tervei vannak, vagy folyik az építkezés, akkor a telek tulajdoni lapja lesz elérhető. Az ingatlannak, illetve társasház esetén az egyes lakásoknak külön tulajdoni lapja azután lesz, hogy az ingatlan használatbavételi engedélyt kapott, az épületet feltüntették az ingatlan-nyilvántartási térképen és a társasházat is bejegyezte a Fölhivatal (ezt a lépést albetétesítésnek nevezzük).
Mind a telek, mind a befejezett ingatlan esetében fontos megnéznünk és értelmeznünk a tulajdoni lapot. Magánszemélyként lehetőségünk van online igényelni tulajdoni lapot a Földhivataltól. Különösen fontos, hogy amennyiben szükséges, kérjünk segítséget a tulajdoni lap értelmezéséhez.
- Tekintsük át a tulajdoni lap I. részében található adatokat, amelyek leírják az ingatlan adatait (pl. mi a megnevezése, mérete).
- A II. részben találhatóak a tulajdonos vagy tulajdonosok adatai.
- A III. rész tartalmazza az esetleges terhet (például jelzálogjogot, haszonélvezeti jogot) vagy egyéb, az ingatlannal kapcsolatos bejegyzéseket.
A tulajdoni lap különösen lényeges a szerződéskötés előtt és a kivitelezés befejezésekor is. Utóbbi esetben a tulajdoni lapon tudjuk ellenőrizni, hogy az épület feltüntetésre került-e az ingatlan-nyilvántartásban, továbbá, hogy tulajdonjogunkat bejegyezte-e az illetékes Földhivatal.
A projekthitel
Számos esetben a kivitelező projektfinanszírozás keretében valósítja meg leendő otthonunkat, így ezt a kérdést is alaposan körbe kell járnunk a szerződéskötés előtt. Lényeges, hogy amikor kifizettük a vételárat, akkor a terhek, így például a projektfinanszírozáshoz kapcsolódó jelzálogjog törlésre kerüljön a tulajdonunkba kerülő ingatlanról.
Fontos tehát, hogy a szerződésben kellő garanciákat kapjunk arra vonatkozóan, hogy az építkezés befejeztével az ingatlan tehermentesítésre kerül. Ilyen lehet a finanszírozó által kiadott feltételes tehermentesítő nyilatkozat.
Építési engedély vagy egyszerű bejelentés?
Minden esetben tájékozódjunk arról, hogy a lakóépület kivitelezése építési engedélyhez vagy egyszerű bejelentéshez kötött. Az egyszerű bejelentési eljárás jellemzően családi házaknál, ikerházaknál, esetleg néhány lakásos kisebb társasházaknál működő eljárás 300 m2 alatti alapterület esetén. Az erre vonatkozó dokumentumokat bátran kérjük el az építtetőtől. Bizonyosodjuk meg arról is, hogy a fejlesztő véglegessé vált (jogerős) építési engedéllyel rendelkezik, vagy a szükséges egyszerű bejelentést az építésügyi hatóság felé megtette, és vessük össze azokat a meglévő tervekkel.
A gyakorlati tapasztalatok azt mutatják, sajnos előfordul hogy egy épület nem az építési engedélynek megfelelően épül fel, amely esetben az építésügyi hatóság akár bontásra is kötelezheti az építtetőket. Olyan eset is megesik, hogy az egyszerű bejelentésben nem vették figyelembe a helyi építési szabályzat időközi változását, ami miatt szintén bontásra kötelezték az építtetőt.
Használatbavételi engedély? Hatósági bizonyítvány?
Bizonyára sokak számára ismerősek a fenti fogalmak, azonban járjuk körbe ezek jelentését.
Az ingatlan jogi értelemben akkor jön létre, amikor a használatbavételi engedélyt vagy hatósági bizonyítványt az építésügyi hatóság kiadja. Az épület ezt követően vehető használatba.
Ezek alapján az illetékes Földhivatal a változásokat átvezeti, melynek eredményeképp találhatunk a tulajdoni lap I. részén például „kivett lakóház, udvar” vagy „lakás” megnevezést. Az egyszerű bejelentéssel épült lakóházak használatbavételéhez a hatósági bizonyítvány, az építési engedéllyel épült lakóházak esetében használatbavételi engedély kerül kiadásra.
Amennyiben a kivitelező ennek beszerzését és ügyintézését nem vállalja, úgy magunknak kell erről gondoskodnunk. Ehhez földmérő segítségét is igénybe kell vennünk. Érdemes arra is gondolni, hogy milyen feltételei vannak a használatbavételnek, amely rajtunk, vevőkön kívülálló ok lehet és akadályozhatja annak megvalósulását.
Sajnos számos ilyen tényező előfordulhat. Ikerházak esetében például önállóan az egyik lakás nem tud használatbavételi engedélyt vagy hatósági bizonyítványt kapni, ha a másik lakás még nem érte el azt készültségi szintet, ami megfelel a hatósági elvárásoknak. A használatbavételhez az épület valamennyi lakásának és a közös tereknek el kell érni egy minimum készültségi szintet. A hatósági gyakorlat szerint ez közel a kulcsrakész, költözhető állapotnak felel meg.
A társasház alapító okirat kérdése
Amennyiben tervezőasztalról vásárolunk új építésű lakást, tájékozódjunk a társasház alapító okirat meglétéről is. Lehetőség van arra, hogy az építkezés kezdetén egy előzetes társasház alapító okirat készüljön a felépítendő lakásokkal, a közös használatú helyiségekkel és parkolókkal. Ebben még értelemszerűen a leendő tulajdonosok adatai nem szerepelnek, hiszen sok esetben a kivitelezés ezen szakaszában még ismeretlenek. Az előzetes társasház alapítás tényét a tulajdoni lap III. részén találhatjuk. Itt tudjuk ellenőrizni, hogy az előzetes társasház alapító okirat benyújtásra került-e az illetékes Földhivatalhoz.
Számos esetben a kivitelező nem vállalja a társasház alapításával kapcsolatos ügyintézést, amely ebben az esetben a leendő tulajdonosokra hárul.
Előre tájékozódjunk arról, hogy a társasház alapítása kinek a feladata lesz, és amennyiben az a tulajdonosoké, úgy tartsuk észben, hogy az épület elkészültét és használatbavételét követően a társasháznak alakuló közgyűlést kell tartania.
Legjobb, ha ennek ügyintézését is szakemberekre bízzuk, leginkább ügyvédre – mivel az alapító okiratot közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni – és társasházkezelő szervezetre. Utóbbi kiváltható azzal, ha a lakók maguk közül választanak közös képviselőt, aki a társasház ügyeit intézni fogja.
A kizárólagos használat
Társasházi ingatlanok esetében tájékozódjunk arról is, hogy tartozik-e például kertkapcsolat, parkoló vagy egyéb helyiség az általunk megvásárolni kívánt ingatlanhoz. A földfelszíni parkolók és a kertrész általában társasházi tulajdont képez, azonban ez nem akadálya annak, hogy az kizárólagos használatunkba kerüljön. Ennek érdekében a társasház alapító okiratban, használati megosztási szerződésben vagy a szervezeti és működési szabályzatban szükséges rögzíteni, hogy mely épületrészek tartoznak kizárólagos használatba.
Nem csak a kulcsok átvétele a feladatunk
Összességében elmondható, hogy rengeteg apró, de mégis nagyon fontos dologra kell odafigyelnünk ahhoz, hogy egy új építésű ingatlan vásárlása vagy építése zökkenőmentesen történjen. Sok esetben türelmesnek kell lennünk, mivel a lakóházak felépítése jellemzően nem pár nap alatt történik meg, így előfordulhat, hogy a szerződéskötést követően még hosszabb idő telik el a kulcsok átvételéig.
Azonban nem kizárólag a szerződéskötés és a kulcsok átvétele a feladatunk, követnünk kell az eseményeket, ki kell választanunk a beépítésre kerülő anyagokat, ellenőrizni kell a terveket és a kivitelezést annak érdekében, hogy az általunk kiválasztott vagy megálmodott ingatlan valóban úgy és olyan formában készüljön el, ahogyan azt szeretnénk.
Számos olyan kérdés is felmerülhet, amelyre nem találjuk a választ, emiatt minden esetben szaktudással rendelkező ügyvéd és műszaki ellenőr segítségét javasoljuk az építtetőknek és az új építésű lakást vásárlóknak is.
A blogcikk szerzője Dr. Fekete Bálint ügyvéd, az ÜgyvédHázak országos ügyvédi ingatlanközvetítő hálózat tagja.
