Tilalmak a társasházban: mennyire szólhat az életünkbe a lakóközösség?
Egy társasházban élni különleges kihívásokkal jár. Sokan érzik úgy, hogy a szomszédaik zavaró viselkedése stresszt okoz számukra, mások szerint a társasházi előírások korlátozzák a szabadságukat. De vajon mennyire szólhat bele egy társasház az életünkbe? Hol húzódik a határ a jogvédelem és az önkényes tiltás között? Cikkünkben a jogszabályok és a gyakorlat tükrében vizsgáljuk meg, mi fér bele a házirendbe, és mi az, amit semmilyen társasházi szabályzat nem írhat elő.
A cikk szerzője Szilber Szilvia társasházi szakértő, a Társasházak és Számvizsgálók Országos Egyesületének (TSZOE) Elnökségi tagja, a Szilber Ingatlan Menedzsment alapító tulajdonosa, és az Érték és Minőség Nagydíjjal elismert Lakásvásárlók kézikönyvének szerzője.
Az együttélés alapja: a házirend
A társasházi élet legfontosabb írott szabálygyűjteménye a házirend, amely a szervezeti-működési szabályzat (SZMSZ) részeként, a közgyűlés által elfogadva lép életbe. Feladata, hogy a lakók viselkedését és a közös tulajdon rendeltetésszerű használatát szabályozza, segítve ezzel a békés együttélést.
Fontos azonban megjegyezni, hogy a házirend nem írhat elő erősebb követelményeket mint az alapító okirat vagy a törvény előírásai. Valamint a közösség nem hozhat visszamenőleges hatályú rendelkezéseket, tehát például egy már engedélyezett rövidtávú kiadást vagy funkcióváltást utólag nem tilthat meg.
Mivel a jogszabályok és a bírósági gyakorlat időről időre változhat, érdemes naprakészen tájékozódni, hogy mindig tisztában legyünk jogainkkal és kötelességeinkkel.
Mit szabályozhat a házirend?
A Társasházi törvény szerint a házirend a társasház nyugalmát szolgáló előírásokat tartalmazza. Nézzük meg részletesebben, mire terjedhet ki a hatásköre:
- Építési és zajos munkálatok: A házirend előírhatja, hogy a lakáson belüli építési, szerelési és egyéb, zajjal járó tevékenységeket mikor szabad végezni (pl. korlátozhatja a barkácsolást hétvégén vagy este) és eltilthatja az ingatlan használóit pl. tűzveszélyes tevékenységektől.
- Közös területek használata: Részletesen lefektethető a lépcsőház, folyosó, udvar, kert, pince vagy tároló használatának rendje. Például tilthatja a kerékpárok vagy lomok tárolását a lépcsőházban a menekülési útvonalak biztosítása érdekében, vagy előírhatja a közös tárolók rendeltetésszerű használatát.
- Tisztaság és biztonság: Jó gyakorlat, ha a házirend előírja, hogy a lakók kötelesek az általuk okozott szennyeződést feltakarítani a közös helyiségekben. Ehhez érdemes a közösség számára biztosítani a szükséges eszközöket.
- Közös berendezések használata: Szabályozhatja a közös mosókonyha, szárítók, szeméttárolók vagy szelektív gyűjtők használatát, például a foglalási rendet vagy a szemét elhelyezésének módját. Valamint megtilthatja a személyfelvonóval való bútor vagy sitt szállítását.
- Állattartás: A házirend meghatározhatja, hogy a lakásokban tartható kisállatok közül melyek engedélyezettek, és milyen feltételekkel (pl. pórázhasználat a közös területeken, ürüléktakarítás). Az állatok zajkeltése vagy zavaró viselkedése a közös területeken szabályozható, de a konkrét birtokháborításokat jegyzői vagy bírósági eljárásban kell rendezni. Az állattartás teljes tiltása a házirendben nem elfogadható. A bírói gyakorlatban azonban előfordult hogy a 100% döntést igénylő alapító okiratban való állattartási tilalom elfogadásra került és az új beköltözőt – aki az ingatlan vásárlása előtt nem tájékozódott kellőképpen – eltiltották az állattartástól.
- Rövid távú lakáskiadás: A társasház módosíthatja az SZMSZ-ot és a házirendjét a rövidtávú-kiadás szabályozására. A közgyűlés többségi döntéssel pontosíthatja a vendégbejelentés, a hátralékfizetés vagy a minimális tartózkodási idő szabályait.
Összességében a házirend szerves része az SZMSZ-nek, és bármit tartalmazhat, amit a közösség fontosnak tart – a jogi keretek között. Legyen szó a lépcsőház tisztán tartásáról, csendes időszakokról, vagy a vendégek fogadásáról, a cél az együttélés megkönnyítése és a közös tulajdon megóvása.
Mibe nem szólhat bele a házirend?
Ahhoz, hogy a házirend valóban a békés együttélést szolgálja, és ne váljon önkényes korlátozó eszközzé, fontos tisztában lenni a hatásköri korlátokkal. A házirend nem léphet túl a tulajdonosi jogokon és a törvények által megszabott kereteken.
- Saját tulajdon használata: A házirend nem korlátozhatja, hogy valaki mit csinál a saját lakásában, kivéve, ha az más jogszabályba ütközne. Például nem tilthatja meg a dohányzást a magánlakásban, de a közös folyosókon igen. Hasonlóképpen, nem írhatja elő, mikor festheti át valaki a saját falát, de a zajjal járó munkákat korlátozhatja.
- Szankciók, bírságok tilalma: A társasház nem szabhat ki önhatalmúlag „házi bírságot” vagy kötbért a szabályszegés miatt. A bíróságok egyértelműen kimondták, hogy a házirend nem minősül polgári jogi szerződésnek, és nem alapoz meg szankciórendszert. Ha valaki tényleges jogsérelmet okoz (pl. folyamatos zajongással), akkor birtokvédelmi eljárást kell kezdeményezni.
- Törvényi keretek felülírása: A házirend nem írhatja felül a rá nézve kötelező jogszabályokat, legyen szó építési, zajvédelmi, helyi önkormányzati rendeletekről vagy egészségügyi előírásokról. Nem válhat rendőri intézkedésre feljogosító eszközzé; a szabályszegéseket a jog normál keretein belül kell kezelni.
- Tulajdonosi jogok korlátozása: A házirendi szabályok nem írhatják felül a törvényben biztosított tulajdonosi jogokat. A Polgári Törvénykönyv szerint minden tulajdonos köteles tartózkodni a másokat indokolatlanul zavaró magatartástól. De a szabályozás csak a jogszerű és arányos korlátozásokat írhatja elő.
- Visszamenőleges döntések: A közgyűlés módosíthatja az SZMSZ-t és a házirendet, de csak a jövőbeni együttélés feltételeiről. Azaz nem hozhat visszamenőleges határozatokat.
- Mások jogaiba való beavatkozás: A házirend nem rendelhet el személyi, lelkiismereti vagy vallási szabályokat, mivel ezek nem tartoznak a társasház közös ügyei közé.
Jogorvoslati lehetőségek és jó gyakorlatok
Ha egy tulajdonostárs úgy érzi, hogy egy házirendi szabály sérti a jogait, lehetősége van jogorvoslatot kérni. A társasházi törvény és a bírósági gyakorlat lehetővé teszi a közgyűlési döntések megtámadását, ha azok aránytalanul sértik a jogos érdekeket. Polgári per indítható birtokháborítás esetén is. Fontos, hogy ilyen esetekben mindig jogi segítséget kérjünk.
A jól működő házirend titka az elfogadás és az érthetőség.
- Közgyűlési elfogadás: Bármilyen új szabályt vagy módosítást a közgyűlésnek – a teljes tulajdonosi közösség többségi döntésével – kell elfogadnia, előzetes írásbeli tájékoztatás után.
- Érthetőség és rugalmasság: Kerüljük a bonyolult jogi szöveget. Írjuk le egyszerűen és tömören a célokat, és ne vezessünk be túl szigorú vagy betarthatatlan szabályokat. Ha egy korábbi szabály akadályozza az együttélést, módosítsuk!
- Törvényi keretek: Mindig győződjünk meg róla, hogy a szabályok nem ütköznek jogszabályba. Azaz a közgyűlés elé való terjesztés előtt kérjünk ügyvédi állásfoglalást és tanácsot. Ezzel elkerülhető, hogy szabálytalan, törvénnyel ütköző rész kerül az új szabályzatba aminek következménye akár egy elvesztett per és jelentős költség is lehet. 2-3 óra tanácsadás egy társasházakra szakosodott ügyvédtől megkímélheti a közösséget 1-2 éves pereskedéstől.
- A szabályok ismertetése: A szabályok betartatásának első lépése azok ismertetése. A házirendet jól látható helyen kell a társasházban kifüggeszteni magyar nyelven. Érdemes ezt angol nyelven is megtenni ott, ahol növekvő számú külföldi lakáshasználóra számíthatunk. Az új lakástulajdonosoknak és bérlőknek is juttassuk el a teljes SZMSZ-t.
Mit tehetünk, ha valaki nem tartja be a házirendet?
Ha valaki nem tartja be a házirendet, először a kommunikáció a kulcs. Legyünk informatívak és segítőkészek, hangsúlyozva, hogy a házirend célja a békés együttélés megkönnyítése. Első körben érdemes a lakóknak egymás között egyeztetni, és csak akkor jelezni a képviselet felé, ha a probléma nem oldódik meg.
Tartsuk szem előtt, hogy a közös képviselet nem döntőbíró és nem hatóság. A panaszokat összesítheti és eljuttathatja az érintett lakónak aki zajong, dohányzik a liftben, nem takarít össze a kutyája után, és a többi. De szankcionálni a kihágást nem tudja.
Ezért ha a probléma nem oldódik meg, végül a sértetteknek kell jegyzőhöz vagy bírósághoz fordulni. Ilyen estben nagy segítség egy korszerű, jogszabályokkal összhangban lévő és világos házirend, amelyre rámutatva a hatóság egyértelműen megállapíthatja a sérelmet és eltilthatja a sérelmet okozót a zavaró viselkedéstől.
Lakásvásárlás előtt tájékozódjunk!
Lakásvásárlás előtt kiemelten fontos, hogy előre elkérjük az eladótól a társasház SZMSZ-ét és házirendjét, melyekből hitelesen tudunk tájékozódni. Ez azért lényeges, mert ezekben az okiratokban találhatók meg azok a szabályok, amelyek esetlegesen befolyásolhatják az általunk tervezett, lakhatástól eltérő funkciót.
Érdemes írásban tájékoztatást kérni az eladótól arról is, hogy a házban milyen “nem lakás célú ingatlanhasználat” van engedélyezve. Ha ugyanis egy fogorvosi rendelő vagy jógastúdió működik a szomszédos lakásban, azt az SZMSZ konkrétan nem részletezi, mert egy későbbi közgyűlési határozat hagyhatta jóvá.
Képzeljük el, hogy szombaton, a lakásbemutatón csend honol a társasházban. De a hétköznapokon folyamatos ügyfélforgalom halad el az ablakunk előtt, és a közlekedő emberek önkéntelenül is benéznek, miközben mi épp az otthon nyugalmát élveznénk!
A megfelelő kérdések és az arra írásban rögzített válaszok segítenek elkerülni a későbbi kellemetlen meglepetéseket. Így valós képet kaphatunk a társasház mindennapjairól.
Záró gondolatok
A házirend nem ellenség, hanem kapaszkodó és védőháló a közös együttéléshez – amennyiben mindenki betartja. A jól megalkotott házirend a közösség mindenkori érdekeit és a tulajdonosok jogait egyaránt szolgálja.
Közös célunk, hogy a szabályok világosak, méltányosak és a törvényi kereteknek megfelelőek legyenek, így biztosítható a hosszú távon békés együttélés. Alakítsuk ki a szabályokat közösen, és éljünk velük a jogszabályok keretein belül! Ezzel elkerülhetjük a felesleges konfliktusokat, és nyugodtabbá tehetjük otthonainkat.
Lakásvásárlás előtt pedig ne csak a konkrét ingatlant, hanem a társasházi szabályrendszert is ismerjük meg! Próbáljunk tájékozódni – például a közgyűlési jegyzőkönyvekből – a tulajdonosi közösség hozzáállásáról és szokásairól. Hiszen nemcsak a lakást vesszük meg, hanem a társasházi terheket is a nyakunkba vesszük amit új tulajdonostársainkkal közösen fogunk viselni vagy tűrni.
Mindenkinek békés, harmonikus társasházi életet és sikeres lakásvásárlást kívánok!
