Mit tehetünk, ha olyan ingatlant vásárolnánk, amit nem tüntettek fel a térképen?
Ingatlanvásárláskor szembesülhetünk azzal a problémával, hogy a kinézett ingatlan nem szerepel a térképen vagy az ingatlan-nyilvántartásban. Jó hír, hogy a probléma orvosolható! Összegyűjtöttük, mit kell tudnod a föld és az épület jogi kapcsolatáról, és milyen lépéseket kell megtenned, hogy utólag fel tudj tüntetni egy épületet a térképen. Ismerjük meg jobban ezt a helyzetet, valamint a probléma megoldását.
Kié a föld és kié az épület?
Mielőtt belemerülnénk a részletekbe, fontos tisztázni a föld és az épület viszonyát, mert így könnyebben megérthetjük azt, hogy miért is marad el olykor az épület feltüntetése.
Általános és fontos szabály, hogy az épület tulajdonjoga a földtulajdonost illeti meg. Azt viszont már a régi és az új Ptk. is lehetővé teszi, hogy az adott földre építkező személy a földtulajdonossal megállapodjon abban, hogy az épület tulajdonjoga az építkező tulajdonába fog kerülni, míg a telek a földtulajdonos tulajdonában marad.
Az építkezés során ekkor az építkező a földtulajdonostól földhasználati jogot kaphat, mely az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető. Nagyon fontos azonban, hogy az építtető az elkészült épület tulajdonjogát is bejegyeztesse az ingatlan-nyilvántartásba. Ez a hivatalos elismerése annak, hogy ő az épület tulajdonosa.
Ha az épület tulajdonjoga be van jegyezve, az épülettulajdonost jogszabály alapján földhasználati jog illeti meg (még akkor is, ha erről a földtulajdonossal korábban nem állapodott meg). Ez azért is fontos, mert az épület rendeltetésszerű használatához a földhasználat elengedhetetlenül szükséges.
Lehet a föld és az épület külön ingatlan
A korábbiakhoz képest az új Ptk. annyi újítást tartalmaz, hogy a tulajdonos úgy is rendelkezhet, hogy önálló ingatlanként jegyezzék be az ingatlan-nyilvántartásba a földterületet és a rajta lévő épületet. Azaz azonos személy tulajdonában álljon a földterület és az azon lévő épület, de úgy, hogy azok külön-külön ingatlanként szerepeljenek az ingatlan-nyilvántartásban.
Ez azért is fontos, mert a tulajdonosnak lehetősége van arra, hogy a földet és az épületet egymástól szétválasztva, vagy az egyiket vagy a másikat önállóan értékesítse.
Korábban ezt társasházzá alakítással, vagy a földre is kiterjedő közös tulajdon létrehozásával oldották meg. Azonban az új Ptk. szabályai szerint lehetőség van arra is, hogy közös tulajdon jöjjön létre magára az épületre, mint önálló ingatlanra vonatkozóan.
Mi az az épület kiemelés?
Érdemes kiemelni azt a szabályt is, hogy a magyar magánjogi rendszerben a telken (földön) felépült épület (felépítmény) tulajdona a telektulajdonost illeti meg.
Ahhoz, hogy az ingatlan-nyilvántartásban az épület önálló ingatlanként szerepeljen, azaz fizikailag és jogi értelemben is ingatlanná váljon, teljesülnie kell közigazgatási és jogi felteltételeknek. A telek és az azon lévő épület, amennyiben elválnak egymástól, akkor ezt a helyzetet „helyrajzi szám peresítésnek”, „osztott tulajdonnak”, avagy „épület kiemelésnek” hívjuk.
Szükséges ehhez a föld tulajdonosának nyilatkozata, hogy az épület az ingatlan-nyilvántartásban önálló ingatlanként szerepeltethető legyen, egyúttal használatbavételi engedéllyel is rendelkeznie kell a tulajdonosnak.
Ez a nyilatkozat nem más, mint hogy a Ptk. 5:18. § (2) bekezdése alapján az egymással alkotórészi kapcsolatban álló dolgok (telek és az épület) külön helyrajzi számmal ellátott dolgok legyenek.
Gyakran tapasztalható, hogy az épület feltüntetésének elmaradása abból ered, hogy vagy az okiratot nem adták be a vázrajzzal együtt a földhivatalba, vagy mert sokan azt hiszik, hogy a földmérő által készített vázrajz záradékolása önmagában elegendő, így az eljárást ezáltal nem fejezik be.
Hogyan orvosolhatjuk a problémát?
A helyzet megoldásához épületfeltüntetési eljárást kell kezdeményeznünk. Először is szükségünk van egy földmérőre, aki az új épületet felméri, és a mérések alapján az épületfeltüntetési vázrajzot elkészíti.
Ezt követően a szükséges dokumentumokkal együtt az ún. változási vázrajzot beadja az illetékes földhivatalba, ahol az záradékolásra kerül, majd ezt a változást átvezetik az ingatlan-nyilvántartási térképre, egyúttal a tulajdoni lapra is.
Kinek kell kezdeményeznie az eljárást?
Minden esetben a jogszabály szerint az építtető, azaz a tulajdonos köteles ennek eleget tenni. Előfordulhat az is, hogy egy kivitelező cég építi az épületet, és azt adja el. Ekkor érdemes ellenőrizni, hogy az épületfeltüntetés megvalósult-e egyáltalán. Az illetékes földhivatalnál ezt tulajdoni lap, illetve hiteles térképmásolat megtekintésével el tudjuk intézni.
Hogyan zajlik az eljárás?
Amennyiben egy régi épület nincs feltüntetve, és épületfeltüntetést szeretnénk utólagosan kivitelezni (pl.: hitelt és CSOK-ot szeretnénk felvenni, melyeknek ez alapvető feltétele), meg kell vizsgálni, hogy rendelkezünk-e az eredeti jogerős használatbavételi, vagy fennmaradási engedéllyel.
Amennyiben nem, akkor tisztázni kell, hogy az adott épület mikor épült. 10 éven belül épült épület esetében az illetékes hatóságtól fennmaradási engedélyt kell kérni. Ha az épület megfelel a hatályos előírásoknak, akkor bírság kiszabása mellett a hatóság megadja a fennmaradási engedélyt. A feltételeknek nem megfelelő épület esetében bontást rendelhetnek el.
10 évnél régebbi épület esetében elévül a hatóság intézkedési jogköre, azaz bírságra már nem számíthatunk, bontásra pedig csak különösen indokolt esetben. Itt fennmaradási engedélyt tudunk kérni az adott ingatlanra vonatkozóan.
Fontos, hogy a 2013. január 1-től hatályos szabályok alapján az új építésű ingatlanoknál az eljárás menete fordított. Hatósági bizonyítvány megszerzésének alapvető feltétele a használatbavételi engedély. Olyan esetben, amikor egyszerű bejelentéshez kötött az építési tevékenység, akkor fontos, hogy a záradékolt vázrajzot feltöltsék az Országos Építésügyi Nyilvántartásba, amit jelezni kell a hatóság felé.
További szükséges lépések
Szükséges egy földmérő is a helyzet rendezéséhez. Ő megrendeli azokat a földmérési adatokat, amelyek szükségesek az épületfeltüntetési változási vázrajz elkészítéséhez, majd a telken felméri az épületet.
Az eljárás lebonyolításához szükségünk van egy ingatlan-nyilvántartási kérelem kitöltésére is, amelyet a tulajdonosnak kell aláírnia. Amennyiben például vezetékjog van bejegyezve az ingatlanra, akkor a vezetékjog jogosultjának is alá kell írnia a vázrajzot. A vázrajz záradékolásához egyúttal az építési engedély másolatára is szükségünk van.
További menete az eljárásnak, hogy az elkészült dokumentációt a földhivatal műszaki szempontból megvizsgálja, azaz, hogy megfelel-e a hatályos előírásoknak. Amennyiben minden rendben van vele, akkor záradékolásra fog sor kerülni, melynek ügyintézési határideje 60 nap.
Ezt követően a földmérő a záradékolt vázrajzot feltölti az Országos Építési Nyilvántartásba. A feltöltést követően az illetékes építési hatóság végzést küld a földhivatalnak arról, hogy az ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázisban, és a tulajdoni lapon maga a változás átvezethető. Az átvezetésről a földhivatal a megrendelőnek értesítést küld írásban.
A blogcikk szerzője Dr. Sántha Gergely ügyvéd, az ÜgyvédHázak országos ügyvédi ingatlanközvetítő hálózat tagja.(info@ugyvedhazak.hu).
