Elővásárlási jog a gyakorlatban: ezek a tipikus esetek és buktatók
Eladnád az ingatlanod, de valakinek elővásárlási joga van rá? Vagy kiszemeltél egy ingatlant, de nem vagy benne biztos, hogy a tied lehet-e? Az elővásárlási jog sokak számára homályos jogi fogalom, pedig egy eladás meghiúsulását vagy éppen sikerét is jelentheti. Ebben a cikkben közérthetően elmagyarázzuk, mit jelent az elővásárlási jog, mit kell tudnia róla az eladónak és a vevőnek, mi történik, ha többen is igényt tartanak rá, és hogyan kerülhető el a tipikus buktatók sora.
Az elővásárlási jog egyszerűnek hangzik, a valóság azonban gyakran még annál is komplikáltabb, mint amit a törvény hasábjain olvashatunk. Mostani írásunkban röviden kitérünk néhány tipikus esetre, amikor az egyszerűnek tűnő képlet felborul. Egyúttal támpontokat is adunk, hogy mikre kell figyelnünk annak érdekében, hogy ne csorbuljon sem az adásvételi sem az elővásárlási szándékunk.
Mi az elővásárlási jog?
Ahogyan a nevéből is következtethetünk rá, az elővásárlási jog egy jogosultság arra, hogy amennyiben a szerződés tárgyát eladják, úgy az elővásárlási jogosult elsőként tarthat igényt annak megvásárlásra.
Elővásárlási jog alapulhat törvényen, amikor is jogszabály biztosítja azt bizonyos személyek számára, például osztatlan közös tulajdon esetén a társtulajdonosoknak. Másik formája a szerződésen alapuló elővásárlási jog, amely egyedi megállapodás és a felek közötti szerződés függvénye.
Ha valakinek elővásárlási joga van egy ingatlanra, és a tulajdonos el akarja adni azt, akkor köteles először őt értesíteni a vevő ajánlatáról.
Mi történik, ha több személynek is van elővásárlási joga?
A törvény kimondja, hogy egy dolog tulajdonosa több különböző személynek is adhat ugyanarra a dologra elővásárlási jogot. Ők az igényüket a joguk keletkezésének sorrendjében tudják érvényesíteni. Tehát aki először kapott ilyen jogosultságot, annak a szándéka az elsődleges. Ha nem él vele akkor a második, harmadik és így tovább.
Mit jelent ez a gyakorlatban?
Nézzünk erre egy életszerű példát. Meghirdetjük az ingatlanunkat, kapunk rá egy csábítóan hangzó vételi ajánlatot és már el is akarnánk fogadni. Ekkor eszünkbe jut, hogy a szomszéddal még régebben alapítottunk a lakásra elővásárlási jogot. A szabályozás azt mondja, hogy a vételi ajánlat teljes terjedelméről tájékoztatnunk kell a jogosultat.
Tehát a szomszéddal közölnünk kell, hogy milyen összegű ajánlatot kaptunk, mikor fizetné ki a vevő, mikor kerülne sor a birtokbaadásra, és a többi. A tájékoztatást ajánlott írásban, bizonyítható módon megtenni. Ez az eladó részéről eladási ajánlatnak minősül és az ilyenkor szokásos szabályok lépnek érvénybe, vagyis a szomszédot terheli az ajánlati kötöttség.
Ajánlati kötöttség
Az ajánlati kötöttség röviden azt jelenti, hogy az eladó meghatároz egy időtartamot, ami alatt a lehetséges vevő megteheti az elfogadó nyilatkozatát, miközben ő maga vállalja, hogy ez idő alatt nem fogad el mástól ajánlatot az eladni kívánt dologra.
Ha a jogosult élni szeretne az elővásárlási jogával, akkor az elfogadó nyilatkozata szerződéskötésnek minősül. Ha azonban nem reagál a határidőn belül (és nem menti ki magát a késedelem kapcsán) vagy visszautasítja a vásárlást, azzal lemond elővásárlási jogáról. Ebben az esetben szabadon értékesíthető az eredeti vásárlónak az adásvétel tárgya.
Ha elmulasztjuk értesíteni a jogosultat és így kötjük meg az adásvételi szerződést, akkor az így megkötött szerződés az elővásárlási jog jogosultjával szemben hatálytalan!
Az elővásárlási jog érvényesítésének veszélyei
Ahogyan a bevezetőben utaltunk rá, a valóság mindig produkál nem várt helyzeteket, melyekre oda kell figyelnünk. Ha mi gyakorolnánk elővásárlási jogunkat, fontos tudni, mikor tehetjük ezt meg, és esetleg hogyan próbálhatná valaki kijátszani azt. Főszabályként fontos kiemelni, hogy az elővásárlási jog az adásvételhez kapcsolódik.
Ebből kifolyólag ha a tulajdon átruházása nem adásvétel keretében zajlik, akkor az elővásárlási jogunkkal nem tudunk élni. Tehát az ajándékozás, a tartási szerződés, a csereszerződés esetén nem hivatkozhatunk az elővásárlási jogunkra.
Tipikus esetek
Milyen helyzetben bonyolódhat az egyszerűnek tűnő elővásárlási jog? Összegyűjtöttünk néhány helyzetet, amikor a megoldás egyáltalán nem fekete-fehér.
Házastársak, gyermekek esetén
Az irányadó elv szerint az elővásárlási jogosult és a vele együtt élő házastársa (aki nem jogosult) az elővásárlási jogot együtt is gyakorolhatják. Természetesen a házastársat egyedül ez a jog nem illeti meg. Kiskorú esetén, ha ő a jogosult és gyakorolni kívánja a jogát, akkor szüksége van gyámhatósági hozzájárulásra is.
Vegyes szerződések, amikor az eladás mellett csere is történik
Ebben az esetben nem beszélhetünk egységes gyakorlatról. Elképzelhető, hogy a bíróság azt állapítja meg, hogy mivel a jogosult nem képes a cserét teljesíteni, ezért az egészre vonatkozóan elveszíti az elővásárlási jogát. De ha bizonyítani tudja a jogosult, hogy a csereelem csak a jogának kijátszására került a szerződésbe, akkor viszont érvényesítheti az igényét.
Több dolog átruházása esetén
A gyakorlat szerint, amennyiben egy ún. dologösszesség – aminek egyik elemére elővásárlási jogunk lenne – nem osztható fel, akkor az elővásárlási jogunkat az összes dologra gyakoroljuk. Abszurd példa: Ha egy lakóingatlan tetőszerkezetére lenne ilyen elővásárlási jogunk, akkor azt a ház megvásárlása nélkül nem tudnánk érvényesíteni, hiszen a ház a teteje nélkül nem „használható” rendeltetésszerűen.
Kivétel ez alól, ha az eladó és a jogosult meg tudnak állapodni, vagy ha a jogosult be tudja bizonyítani, hogy az eladó csak azért adja el a dolgokat egyben, hogy megkerülje az elővásárlási jog gyakorlását.
Amennyiben a dolgok elkülöníthetőek egymástól (vagyis úgy oszthatók fel, hogy a részek önmagukban is használhatók legyenek), akkor természetesen a különálló részre vonatkozik csak az elővásárlási jogunk.
Elővásárlási jog nagyszámú jogosult esetén
Mi a helyzet akkor, ha sok embernek van elővásárlási joga az ingatlanunkra? A társasházaknál nem ritkaság, hogy az alapító okirat alapján a társasház összes tulajdonosa elővásárlási jogosult az összes ingatlanra, a számuk pedig elérheti akár a több száz főt is.
A polgári törvénykönyv szerint az eladó nem köteles tájékoztatni a jogosultakat a vételi ajánlatról abban az esetben, ha ez számára „rendkívüli nehézséget” vagy „számottevő késedelmet” okozna. A bírói gyakorlat szerint nagyméretű jogosulti kör esetén fennállnak az előbb említett esetek. A földhivatali gyakorlat azonban megköveteli az összes elővásárlásra jogosult értesítését, vagy legalább az erre vonatkozó kísérletet (például tértivevényekkel igazoltan).
Amennyiben egy jogosult neki fel nem róhatóan csak később szerez tudomást egy adásvételről, amelyből kimaradt, a Kúria szerint kötelesek vagyunk az elővásárlási jog szerint eljárni. Az addig tett adásvételi szerződés a hozzá kapcsolódó nyilatkozatokkal ugyanúgy hatálytalanná válik, mintha elmulasztottuk volna a tájékoztatást.
Tehát egy már teljesült adásvétel is megdőlhet, ha nem figyelünk az elővásárlási jogosultak tájékoztatására.
A blogcikk szerzője Dr. Havass-Sághy Gábor ügyvéd, az ÜgyvédHázak országos ügyvédi ingatlanközvetítő hálózat tagja.
