Nem tudsz személyesen aláírni? Így működik a meghatalmazás az új ingatlan-nyilvántartási rendszerben
Ingatlant adnál vagy vennél, de nem tudsz személyesen jelen lenni? Vagy szeretnéd, hogy jogi képviselőd hatékonyan intézhesse ügyeidet például a földhivatalnál? Az új ingatlan-nyilvántartási rendszerrel megváltoznak a meghatalmazások szabályai – nem mindegy, hogyan és kinek adsz felhatalmazást. Ez a cikk segít eligazodni az ügyleti és jogi meghatalmazások között, és megmutatja, mire kell figyelned az E-ING rendszerben történő ügyintézés során.
2025. január 15. napján hatályba lépett az új ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény, mely a jelenlegi, papír alapú nyilvántartás helyett egy új, elektronikus alapokon nyugvó rendszert hivatott bevezetni. Ez közismert nevén az E-ING rendszer, amely szakít a több példányon, papír alapon készülő, hagyományos aláírásokkal ellátott szerződéses dokumentumokkal, helyette teljesen elektronikus nyilvántartásra tér át.
Az E-ING rendszer egy izgalmas lépés a digitalizáció felé, az átmeneti időszak azonban sok kérdést felvet. Ezeket a kérdéseket szeretnénk tisztázni az ÜgyvédHázak által hitelesített alábbi, valamint hamarosan publikálásra kerülő cikkekben.
Ügyleti vagy jogi meghatalmazás?
Hogy bemutassuk, hogy működik a meghatalmazás az elektronikus ingatlan-nyilvántartási rendszerben, először tisztáznunk kell, mi a különbség az ügyleti, és mi a jogi képviseletre vonatkozó meghatalmazás között.
Ügyleti meghatalmazásról akkor beszélünk, ha valaki egy másik személyt (legyen az rokon, barát, akárki) hatalmaz meg arra, hogy helyette eljárjon. Azaz ezáltal a saját ügyedet más személyen keresztül intézheted. Például anyukád vagy tulajdonostársad aláírhatja helyetted az adásvételi szerződést, ha te például külföldön tartózkodsz, vagy egyéb ok miatt nem tudsz személyesen megjelenni.
Ezzel szemben a jogi képviseletre vonatkozó meg- vagy felhatalmazás azt jelenti, hogy az általad megbízott ügyvéd, jogi szakember az ingatlan-nyilvántartási eljárásban képviselhet téged. A jogi képviselet az ügylethez kapcsolódó okiratok megszerkesztésére és a hatóságok előtti képviseletre terjed ki.
Meghatalmazás vagy felhatalmazás? A különbség a két kifejezés között technikai. Ha az eljárás ügyvéd előtt történik, akkor meghatalmazásról beszélünk, ha pedig közjegyző előtt, akkor felhatalmazásról. A meg- vagy felhatalmazás által biztosított jogkörök azonban azonosak.
A törvény azt is meghatározza, ki adhat jogi képviselő részére meghatalmazást. Általánosságban ez csak cselekvőképes személy lehet. Ügyleti meghatalmazást az ügyletben érintett fél (pl. tulajdonos, haszonélvező), jogi képviseletre vonatkozó meghatalmazást az, akit a törvény ügyfélként ismer el. A pontos részleteket a 2021. évi C. törvény az ingatlan-nyilvántartásról (új inytv.) tartalmazza.
Fontos továbbá, hogy a jogi képviselő részére adott meghatalmazás érvényességi ideje a kiállításától számított 90 nap, azaz ennyi időn belül kell a szerződést aláírni és a kérelmet benyújtani a földhivatal részére.
Hogy változott az ügyleti meghatalmazás?
Korábban lehetett papír alapú ügyleti meghatalmazást készíteni, például ha valaki nem tudott jelen lenni az adásvételnél, és másra bízta az aláírást. Az új törvény értelmében azonban mostantól ez csak elektronikusan lehetséges.
Ehhez egy elektronikus űrlapot kell kitölteni, amit ügyvéd, közjegyző vagy kamarai jogtanácsos tud elkészíteni. Az űrlapot csak úgy lehet érvényesen kitölteni, ha személyesen megjelensz a fenti szakember előtt, és ott minősített vagy minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú elektronikus aláírással hitelesíted.
Ha nincs lehetőséged elektronikus aláírást használni, akkor sem veszik el a lehetőség: a jogi képviselő a papíralapú ügyleti meghatalmazást elektronikus okirattá alakítja, amit már be lehet nyújtani az e-ingatlan nyilvántartásba. Azt azonban fontos kiemelni, hogy ez természetes személyek esetén nem lehetséges.
Ha pedig a meghatalmazást külföldön állítják ki, akkor azt egy magyar közjegyző fogja tudni rögzíteni az elektronikus rendszerben, egy nemperes eljárás keretében.
Hogy változott a jogi képviseletre vonatkozó meghatalmazás?
A jogi képviseletre vonatkozó meghatalmazásra is új szabályok vonatkoznak. Ügyvédi meghatalmazást/felhatalmazást közjegyző, ügyvéd, kamarai jogtanácsos, vagy a törvényben meghatározott személy előtt lehet tenni.
A meghatalmazás akkor lesz érvényes, ha az a megfelelő jogi szereplő előtt, személyes jelenléttel történik, és a meg- vagy felhatalmazást vagy egy minősített vagy minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú elektronikus aláírás elhelyezésével vagy azonosításra visszavezetett dokumentumhitelesítés szolgáltatással hitelesíted.
Kormányablakban is lehetséges
Mi van akkor, ha nincs elektronikus aláírásunk, és nem használjuk a Kormány által biztosított elektronikus azonosítási lehetőségeket (pl. Ügyfélkapu, DÁP)?
Ebben az esetben sem maradunk megoldás nélkül: meghatalmazást vagy felhatalmazást személyesen is adhatunk, mégpedig úgy, hogy egy közjegyzőnek, ügyvédnek vagy kamarai jogtanácsosnak szóló meghatalmazásunkat kormányablaknál vagy magyar külképviseleten (pl. nagykövetségen) hitelesítik az ottani ügyintéző előtt.
Ez a megoldás lehetőséget ad azok számára is a meghatalmazásra, akik nem rendelkeznek minősített elektronikus aláírással vagy nem használják a digitális ügyintézési szolgáltatásokat, ugyanakkor jogi képviselőt szeretnének megbízni.
Hogyan érint ez téged?
A fenti tudnivalók elég elméletinek tűnhetnek – lássuk mire készülj a gyakorlatban, ha a közeljövőben ingatlan ügyletben leszel érintett!
Fontos felhívni a figyelmet arra, hogy az új ingatlan-nyilvántartási törvényben szereplő fenti változások még bevezetés alatt állnak, jelenleg átmeneti rendelkezések vannak érvényben. Így egy-két dolgon kívül (mely leginkább az ügyvédek okiratszerkesztését érinti) nagy változásokat még nem lehet érzékelni a meghatalmazások terén.
A kizárólagos elektronikus eljárással történő ügyintézés 2025. évben az ötszázezredik papír alapú véglegessé vált döntést követő tizedik napjától válik esedékessé. Addig „hibrid eljárás” alkalmazható, vagyis a hagyományos papíralapú eljárást is elfogadják a Földhivatalok.
Az elektronikus ügyintézés tényleges, teljes elindulásától azonban a fenti változásokra kell számítani. Így elsődlegesen ami fontos a jövőben, hogy rendelkezz az elektronikus aláírások valamelyikével, illetve Ügyfélkapu+ vagy DÁP hozzáféréssel. Ezzel lényegesen megkönnyíthető az elektronikus ügyintézés, így az ügyleti és jogi képviseleti meghatalmazás is.
A blogcikk szerzője dr. Szoboszlai Anita ügyvéd, az ÜgyvédHázak országos ügyvédi ingatlanközvetítő hálózat tagja.
