Közös tulajdonú ház vagy házrész
Az ingatlankeresők számára sokszor fejtörést okoz egy több lakásból álló, de társasházzá nem alakult, közös tulajdonú ingatlan vásárlása. De mit jelent a közös tulajdonú ház, és mi is pontosan a házrész? Ennek járunk most utána.
A közös tulajdonú társasházban általában nincs külön tulajdoni lapja a lakásoknak, csak az egész ház tulajdoni lapját lehet vizsgálni. Mit jelent ez? Gyakorlatilag egy külön lakást vásárolunk, de az mégis közös tulajdonban van a többi lakást használó tulajdonostárssal. Ráadásul nehezíti a folyamatot, hogy ilyenkor a törvény alapján a többieknek még elővásárlási joga is van a külön lakásra, ha azt el szeretnénk adni.
Jogok osztatlan közös tulajdon esetén
A közös tulajdon tekintetében az az alapszabály, hogy minden tulajdonostárs jogosult a teljes ingatlan használatára, birtoklására úgy, hogy ez a használat a többi tulajdonostárs lényeges jogi érdekeit nem sértheti.
Ez az osztatlan közös tulajdon esete.
Ez azonban egy több lakásból álló ház esetében azt jelentené, hogy bármelyik tulajdonostárs bármelyik lakást használhatja. Ez csak akkor kivitelezhető, ha a házban minden különálló lakás ugyanazon család tulajdonában áll, így az elkülönült használat hiánya nem zavarja a tulajdonostársakat. De ez egy ritka eset.
Mit tehetünk ilyenkor?
Ezekre az esetekre jön létre az írásbeli használati megállapodás, amely rögzíti, hogy a teljes házból mely területek használhatók kizárólagosan.
Az ingatlan banki hitelből történő megvásárlása során a pénzintézetek a finanszírozás feltételeként elő is írják, hogy a tulajdonostársak írásban megkötött, ügyvédi ellenjegyzéssel ellátott használati megállapodásban határozzák meg a megvásárolt „házrészhez” tartozó helyiségeket, területrészeket.
Mit nevezünk házrésznek?
Az ingatlanhirdetésekben gyakran használt „házrész” kifejezés jelentése sokszor bizonytalanná teszi az ügyfeleket. Ennek oka, hogy a házrész nem jogi fogalom, pontos meghatározását nem találjuk meg a jogszabályban. Ez gyakorlatilag csak a közbeszédben élő kifejezés, jogi keretek között nem ismert.
De mit is értünk alatta, hogyan írhatjuk le?
- Jellemzően közös tulajdonú,
- társasházzá nem alakult,
- több lakásból álló ház egyik fizikailag elhatárolható,
- az egyik tulajdonostárs által kizárólagosan használt,
- önálló lakás elvárásainak megfelelő helyiségek együttesére utal.
Egyszerűbben fogalmazva egy olyan ház, amelyben több különálló lakást alakítottak ki, de nem hoztak létre társasházat.
Az ingatlan-nyilvántartásban ezért továbbra is egy ingatlanként szerepel az egész ház, a lakások nem önálló ingatlanok és nincs minden lakásnak önálló tulajdoni lapja.
Ebben az esetben az egyik kizárólagos lakás használatát csak a gyakorlatban kialakult használati viszonyok, szerencsésebb esetben az írásbeli használati megállapodás biztosítja.
Az írásbeli használati megosztásra vonatkozó megállapodás nem tárgya az ingatlan-nyilvántartásnak, ezért azt nem kötelező a földhivatal számára benyújtani. Ezért bátran kijelenthetjük, hogy a házrész fogalma nem más, mint a közös tulajdonú ház köznyelvi meghatározása, ami jogi keretek között nem értelmezhető.
Társasház vagy osztatlan közös tulajdonú ház?
A több lakásból álló házat, a lakások számától függetlenül nem kötelező társasházzá alakítani, de a nagyobb számú, külön használt lakóegység esetén ez megkönnyíti a mindennapos használatot vagy éppen a hitelfelvételt.
A másik oldalon pedig az is elmondható, hogy már egy két lakásból álló ház is társasházzá alakítható. Ezzel ez a két külön lakrész két külön ingatlanná válik, önálló társasházi albetétként él tovább.
A társasházban pedig kétféle tulajdon működik párhuzamosan:
- A közös használatú területek és épületrészek (például: lépcsőház, kert, főfalak, tető, kerítés) közös tulajdonban vannak,
- míg a lakások a tulajdonosok külön tulajdonát képezik.
Ritka, de nem példa nélküli az az eset, hogy egy társasházat a tulajdonosok megszüntetnek például akkor, ha az egész ház egy személy tulajdonába kerül. Ugyanez történne, ha egy társasház összedőlne, esetleg rossz állapota miatt bontásra ítélnék. Ezekben az esetekben az addig a külön lakásokra vonatkozó külön tulajdon automatikusan megszűnne, és a ház helyett megmaradó telek a tulajdonostársak közösen használható közös tulajdonába kerülne.
A blogcikk szerzője Dr. Zalavári György ügyvéd, az ÜgyvédHázak országos ügyvédi ingatlanközvetítő hálózat alapítója (info@ugyvedhazak.hu).
