Kit képvisel az ingatlanközvetítő a törvény szerint?
Elterjedt nézet, hogy ingatlan-adásvétel esetén az ingatlanközvetítő annak a félnek az érdekeit képviseli, akitől a megbízása, valamint a díja származik. Ez a gondolat egy bizonyos pontig még helytálló is. A kérdés inkább az, hogy mikor jön el ez a pont. Cikkünkben erre keressük a választ.
Az ingatlanközvetítő és a megbízó kapcsolata
Az ingatlanközvetítő és a megbízó közötti közvetítői szerződést a Polgári Törvénykönyv által is definiált megbízási szerződés egy sajátos típusának szokták nevezni. A közvetítői szerződés rögzíti az ingatlanközvetítő feladatát, ami a megbízó és egy harmadik személy közötti szerződés elősegítése, valamint azt is, hogy ezért a tevékenységért az ingatlanközvetítőt díjazás illeti meg, leggyakrabban jutalék formájában.
Az ingatlanközvetítő feladata tehát abban rejlik, hogy megbízója számára felkutassa azt a személyt, akivel a megbízója szerződik. A munkája során az ingatlanközvetítő felel minden olyan feladatért, melyek az ügyfelére hárulnának közvetítői szerződés hiányában. Például saját költségén hirdeti az ingatlant, előszűri az érdeklődőket, az előszűrt érdeklődőknek megmutatja az ingatlant, valamint használja a számára elérhető ingatlanos adatbázist.
Összességében az ingatlanközvetítő egy teljes embert igénylő monitoring tevékenységet végez egészen addig, amíg megvalósul a felek közötti konszenzuson alapuló szerződéskötés. Másként fogalmazva: az ingatlanközvetítő beékelődik harmadik szereplőként a megbízója és annak leendő szerződő partnere közé.
A közvetítői szerződés
A közvetítői szerződés a maga specialitása miatt túlmutat a tisztán megbízási szerződés kétpólusú jogviszonyán. A csavart az jelenti, hogy az ingatlanközvetítő a megbízója részére potenciális szerződő feleket keres, egy újabb szerződés előmozdításának a reményében. A tevékenysége során a közvetítői szerződés keretein belül felkeresett személyek igényeit találkoztatja a megbízója által kínált paraméterekkel.
Jól látható, hogy az ingatlanközvetítő szerződési viszonyban ugyan csak a megbízójával áll, de a megbízásának teljesítéséhez a leendő szerződő felek igényeit és érdekeit is fel kell mérnie, valamint igazodni azokhoz. A magyar nyelv kifejezőképessége remekül tetten érhető, hiszen az ingatlanos „közvetít”. Vagyis egymáshoz közel álló érdekeket kapcsol össze. Ezt a tevékenységét viszont csak úgy tudja megbízhatóan és sikeresen végezni, ha nemcsak megbízójának a képviseletét látja el, hanem a közvetített személy érdekeit is feltárja. Ellenkező esetben nem közvetítésről, hanem valamifajta „tukmálásról” beszélhetnénk.
Az ingatlanközvetítő a megbízó „meghosszabbított kezeként” is értelmezhető. A meghosszabbított kéz pedig a felek kölcsönös megállapodásán, konszenzusán nyugvó szerződés (adásvétel, bérlet) létrejövetelét éri el. A Polgári Törvénykönyv mind az adásvételi szerződés, mind a lakások/helységek bérleti szerződésének szabályai között rendezi, hogy a szerződés nem más, mint a szerződő felek akaratának kölcsönös és egybehangzó kifejezése.
Érdekképviselet
Emiatt csak addig az időpillanatig jelenthetjük ki, hogy az ingatlanközvetítő kizárólag a megbízója érdekeit tartja szem előtt, amíg a közvetítő nem lép kapcsolatba harmadik személlyel, hiszen innentől kezdve a szerződés létrejöttének elősegítéséhez mindkét fél érdekeit fel kell tárnia, ahogyan a közreműködése nélkül az eladó/ bérbeadó is tenné a potenciális vevőjével/bérlőjével.
Ennek ellenére fontos kiemelni, hogy a közvetítő kizárólag a megbízó utasításait köteles követni. Csak vele áll jogviszonyban és megbízási díjra is csak kizárólag tőle jogosult. A megbízó utasításától a közvetítő – a harmadik személy érdekeinek megismerése után is – csak akkor térhet el, ha ezt a megbízó érdeke feltétlenül megköveteli, és a megbízó előzetes értesítésére már nincs mód. Ilyen esetben a megbízót késedelem nélkül értesítenie kell.
A blogcikk szerzője Dr. Bognár Tímea Anett ügyvéd, az ÜgyvédHázak országos ügyvédi ingatlanközvetítő hálózat tagja.
