Elterjedt nézet, hogy ingatlan-adásvétel esetén az ingatlanközvetítő annak a félnek az érdekeit képviseli, akitől a megbízása, valamint a díja származik. Ez a gondolat egy bizonyos pontig még helytálló is. A kérdés inkább az, hogy mikor jön el ez a pont. Cikkünkben erre keressük a választ.
Az ingatlanközvetítő és a megbízó kapcsolata
Az ingatlanközvetítő és a megbízó közötti közvetítői szerződést a Polgári Törvénykönyv által is definiált megbízási szerződés egy sajátos típusának szokták nevezni. A közvetítői szerződés rögzíti az ingatlanközvetítő feladatát, ami a megbízó és egy harmadik személy közötti szerződés elősegítése, valamint azt is, hogy ezért a tevékenységért az ingatlanközvetítőt díjazás illeti meg, leggyakrabban jutalék formájában.
Az ingatlanközvetítő feladata tehát abban rejlik, hogy megbízója számára felkutassa azt a személyt, akivel a megbízója szerződik. A munkája során az ingatlanközvetítő felel minden olyan feladatért, melyek a megbízójára hárulnának közvetítői szerződés hiányában. Például saját költségén hirdeti az ingatlant, előszűri az érdeklődőket, az előszűrt érdeklődőknek megmutatja az ingatlant, valamint használja a számára elérhető ingatlanos adatbázist.
Összességében az ingatlanközvetítő egy teljes embert igénylő monitoring tevékenységet végez egészen addig, amíg megvalósul a felek közötti konszenzuson alapuló szerződéskötés. Másként fogalmazva: az ingatlanközvetítő beékelődik harmadik szereplőként a megbízója és annak leendő szerződő partnere közé.
A közvetítői szerződés
A közvetítői szerződés a maga specialitása miatt túlmutat a tisztán megbízási szerződés kétpólusú jogviszonyán. A csavart az jelenti, hogy az ingatlanközvetítő a megbízója részére potenciális szerződő feleket keres, egy újabb szerződés előmozdításának a reményében. A tevékenysége során a közvetítői szerződés keretein belül felkeresett személyek igényeit találkoztatja a megbízója által kínált paraméterekkel.
Jól látható, hogy az ingatlanközvetítő szerződési viszonyban ugyan csak a megbízójával áll, de a megbízásának teljesítéséhez a leendő szerződő felek igényeit és érdekeit is fel kell mérnie, valamint igazodni azokhoz. A magyar nyelv kifejezőképessége remekül tetten érhető, hiszen az ingatlanos „közvetít”. Vagyis egymáshoz közel álló érdekeket kapcsol össze. Ezt a tevékenységét viszont csak úgy tudja megbízhatóan és sikeresen végezni, ha nemcsak megbízójának a képviseletét látja el, hanem a közvetített személy érdekeit is feltárja. Ellenkező esetben nem közvetítésről, hanem valamifajta „tukmálásról” beszélhetnénk.
Az ingatlanközvetítő a megbízó „meghosszabbított kezeként” is értelmezhető. A meghosszabbított kéz pedig a felek kölcsönös megállapodásán, konszenzusán nyugvó szerződés (adásvétel, bérlet) létrejövetelét éri el. A Polgári Törvénykönyv mind az adásvételi szerződés , mind a lakások/helységek bérleti szerződésének szabályai között rendezi, hogy a szerződés nem más, mint a szerződő felek akaratának kölcsönös és egybehangzó kifejezése.
Érdekképviselet
Emiatt csak addig az időpillanatig jelenthetjük ki, hogy az ingatlanközvetítő kizárólag a megbízója érdekeit tartja szem előtt, amíg a közvetítő nem lép kapcsolatba harmadik személlyel, hiszen innentől kezdve a szerződés létrejöttének elősegítéséhez mindkét fél érdekeit fel kell tárnia, ahogyan a közreműködése nélkül az eladó/ bérbeadó is tenné a potenciális vevőjével/bérlőjével.
Ennek ellenére fontos kiemelni, hogy a közvetítő kizárólag a megbízó utasításait köteles követni. Csak vele áll jogviszonyban és megbízási díjra is csak kizárólag tőle jogosult. A megbízó utasításától a közvetítő – a harmadik személy érdekeinek megismerése után is – csak akkor térhet el, ha ezt a megbízó érdeke feltétlenül megköveteli, és a megbízó előzetes értesítésére már nincs mód. Ilyen esetben a megbízót késedelem nélkül értesítenie kell.
A blogcikk szerzője Dr. Bognár Tímea Anett ügyvéd, az ÜgyvédHázak országos ügyvédi ingatlanközvetítő hálózat tagja.
