Így kerüld el az új építésű házak buktatóit
Két építés alatt álló ház első pillantásra szinte teljesen egyformának tűnhet: téglafalak, betonpadló, készülő tető és építési törmelék mindenütt. A háttérben azonban jelentős különbségek lehetnek abban, hogy milyen dokumentáció alapján épül az ingatlan, milyen műszaki tartalmat valósítanak meg, ki az eladó, és milyen garanciák védik majd a vevőt. Ezekből egy laikus a helyszínen sokszor szinte semmit sem lát.
Éppen ezért egy új építésű ház vásárlásánál nem elég azt vizsgálni, tetszik-e az alaprajz vagy megfelelő-e az ár. Még a szerződéskötés előtt érdemes tisztázni az ingatlan jogi státuszát, az építés dokumentációját, a vállalt műszaki tartalmat és a kivitelezés minőségét is. A következőkben végigvesszük azokat a kérdéseket és intő jeleket, amelyekre érdemes különösen figyelni – lehetőleg műszaki szakember bevonásával.
A cikk szerzője Micskei Bernadett, építészmérnök és ingatlanvagyon-értékelő, az ingatlanmernok.hu szakértője.
Egyszerű bejelentés: régi vagy új?
Az egyszerű bejelentés rendszerének első éveiben a benyújtott dokumentáció nem esett át olyan előzetes hatósági ellenőrzésen, mint egy klasszikus engedélyezési eljárásban. Az egyszerű bejelentést képletesen úgy kell elképzelni, hogy beadták a dossziét az ablakon (a valóságban persze digitálisan), rányomták a borítójára az időbélyeget, és már ment is az irattárba anélkül, hogy a dossziét bárki is kinyitotta vagy ellenőrizte volna.
Ezekben az esetekben a tervező és a beruházó együttes felelőssége sokkal nagyobb volt. Az eljárás pedig azért biztosított némi lehetőséget a számokkal és a beépítési mutatókkal való zsonglőrködésre és a „kreatív” vonalvezetésre.
A jogalkotó most már előírja a benyújtott dokumentáció ellenőrzését. Ha új építésű projektet veszel, akkor érdemes ezt a dokumentációt is átnézetni szakemberrel, nehogy ott legyen meglepetés. Sőt, akár az is kiderülhet, hogy bejelentési dokumentációt nem is készítettek, pedig kellett volna.
Kecsegtető ajánlatok
A keresési találatok között sokszor látni olyan hirdetéseket, ahol igazán kimaxolták az ingatlanfejlesztési lehetőségeket a hirdetők: 2-4 lakásos lakóépületek, ikerházak, sorházak, nyeles telkek (azaz egy telken több lakóépület). Egy befektető ugyanis így tud alacsonyabb bekerülési költséget elérni.
Gyakran ezek az ingatlanok háznak vannak hirdetve, pedig jogilag lakások. A közös telek, az osztatlan közös tulajdon vagy egy ikerházas kialakítás az értékesíthetőséget és az ingatlan piaci megítélését is befolyásolhatja az önálló családi házhoz képest.
Átláthatóbb lehet a jogi helyzet, ha több önálló ingatlan esetén társasházat alapít a beruházó. Vannak azonban esetek, amikor ügyvédi használati megosztás készül. Kérdezz rá: teljesen a tiéd lesz az ingatlan, vagy osztozkodni kell valakivel?
Cég vagy magánszemély az eladó?
Az olcsóbb, problémásabb projektek között gyakran találkozni azzal a konstrukcióval, hogy papíron nem a beruházó cége, hanem egy hozzá kapcsolódó magánszemély az eladó. Előfordul, hogy a vevő vele csak a szerződéskötéskor találkozik először. Vajon ez véletlen? Dehogy.
Ennek az oka, hogy ha kft. az építtető, akkor a vállalkozónak rendelkeznie kell például szakképesítéssel és biztosítással. Cégekre az építési törvényben meghatározott jótállás (garancia) is vonatkozik, ami tartószerkezet esetében 10 év. És természetesen a vállalkozás adózási kötelezettségei is mások.
Ha magánszemély az eladó, akkor ezek közül egyiket sem kell prezentálni. Viszont sajnos nem csak azért jársz rosszul, mert az esetleges garanciális hibákat csak 5 éven belül és csak polgári peres úton tudod behajtani. Finanszírozási szempontból például kulcskérdés, hogy ki az eladó, mert ettől függhet, hogy a bank ad-e rá új építésre vonatkozó hitelt.
Lehetséges, hogy csak akkor válik hitelezhetővé az ingatlan, ha már teljesen elkészült. A vállalkozók viszont gyakran ragaszkodnak (tőke hiányában) a szakaszos finanszírozáshoz. Azaz amíg nem tudsz fizetni, addig nem fogják tudni befejezni a házat. Sakk-matt. Érdemes rákérdezni!
Mire szerződsz?
Már a bejelentési dokumentáció színvonalából nagyon sok mindent le lehet szűrni, de sajnos egy rendkívül jó terv is megvalósulhat rendkívül rosszul. A valódi kérdés azonban az, hogy mire szerződsz: az ingatlanhirdetés tartalmára, a ’műszaki tartalomra’ vagy a bejelentésben foglaltakra?
Az általános gyakorlat ugyanis az, hogy a hirdetési szöveg hangzatos, az AI-generált látványkép szívet melengető. A bejelentési dokumentációban a tervezőknek azonban az előírásoknak megfelelő műszaki megoldásokat kell szerepeltetniük. Mi a helyzet, ha a hirdetés és a műszaki leírás már köszönőviszonyban sincs egymással?
Ilyenkor lép a képbe a vállalkozó által kínált “műszaki tartalom”. Ebben az szokott szerepelni, hogy milyen hőszigetelés, szaniter, milyen csempe, milyen ajtó, és a többi van benne az árban, hogy neked ne kelljen a műszaki leírással bajlódni. De legyünk őszinték: a végére sokszor még a “műszaki tartalomnál” is kevesebb szokott megvalósulni. Ezért nagyon nem mindegy, hogy mire szerződsz!
Nem kell „ideális vevőnek” lenned!
Kicsit gondoljuk bele magunkat a kivitelező helyzetébe: milyen vevő az ideális nekünk? Aki nem kérdez és nem akadékoskodik, csak örül és fizet. De azt ugye tudjuk, hogy a vállalkozó nem szeretetszolgálat: neki a profit a célja, lehetőleg minél több, minél kevesebb idő alatt.
Azt tapasztalom, hogy a gyengébb kivitelezéseknél újra és újra ugyanazokkal a problémákkal lehet találkozni: olcsóbb anyagokkal, elhagyott munkafázisokkal, technológiai hibákkal vagy nem megfelelő szakértelemmel elvégzett munkával.
Mivel nagy értékről beszélünk, és az építmény itt lesz velünk jó esetben (legalább) 100 évig, ezért az egyetlen dolog, amit tehetsz, az az, hogy alapos vagy, utánajársz, kérdezel és ellenőrzöl.
Ez a cikk akkor érte el a célját, ha nem Te leszel a kivitelező ideális vevője! Vigyél magaddal műszaki ellenőrt, aki a Te érdekeidet tudja képviselni – lehetőleg már a legelejétől, hiszen már az alapozáson is sok minden múlik.
Ha erre nem volt lehetőséged, akkor legalább a vásárlási döntés előtt lássa az ingatlant egy mérnök, aki megpróbál a hátrahagyott jelekből és a nyomokból olvasni egy jó nyomozó módjára.
Extrák erős idegzetűeknek
A fentiekkel nem elrettenteni akarok senkit, csupán figyelmeztetni a veszélyekre. Az évek során ugyanis rengeteg házat vizsgáltam meg, és nem kevés furcsasággal találkoztam.
Voltam olyan új építésűnek árult ingatlanban…
- ahol egyes falak még vályogból voltak.
- aminek az egyik fele régi volt, a másik fele nem volt feltüntetve, tehát nem hivatalosan épült, akár még bírságolható is.
- ahol az építésvezető meg akart győzni, hogy teljesen feleslegesek azok a pillérek, amiket a statikus betervezett, ezért nem is építette meg őket.
- amin ugyan volt hőszigetelés, de kb. a fele a tervezettnek, és azt is olyan rosszul sikerült felrakni, hogy a gyakorlatban szinte semmit sem fog érni.
- ahol az építtető nem tartotta be a téglafal technológiai előírásait (ó, hány helyen van ilyen, mert ugye ’így szoktuk’), emiatt a fal közel sem tudja teljesíteni azokat a paramétereket, amire tervezve lett, a gyártói garancia is elveszett.
Az utolsó esetben emiatt a vevő elállt a vételtől, de az építtető nem adta vissza a foglalót, mondván: a vevő gondolta meg magát. Ezért is fontos figyelni, kérdezni, ellenőrizni már az első perctől kezdve.
Összefoglalás
Sok meglepetés érhet új építésű ingatlan vásárlása során, és a műszaki színvonal csak egy ezek közül. Gondolj bele, hogy mennyi jelenlegi és jövőbeli pénzedbe fog kerülni az új építésű ingatlan! Ha teheted, a pénzeddel szavazz olyan vállalkozóra, aki nemcsak szaktudással, de minden igyekezetével is azon dolgozik, hogy minél kevesebb garanciális feladata legyen a házaddal (mert bizony, vannak ilyenek is!).
Építőipari jártasság nélkül nem tudod megkülönböztetni a minőséget a silánytól. Vigyél magaddal olyan mérnököt, aki jártas a témában és sokrétűen tudja az érdekeidet képviselni!
