Legutóbbi írásomban azt mutattam be, mi a különbség a lakberendezés és a home staging között. Ahogyan pedig akkor ígértem, legújabb cikkemben arra keresem a választ, megéri-e a home staging, illetve milyen megtérüléssel számolhatok, ha úgy döntök, felkészítem az ingatlanomat az eladásra.

Fotó: Csondor Ágnes

A válasz összetett, hiszen több tényezőt is figyelembe kell vennünk. Elsőként fontos tisztázni, milyen célból alkalmazom a home staginget, egyszerűen csak eladhatóvá kívánom tenni az ingatlanomat vagy ezen túl értéknövelést is szeretnék realizálni, vagyis az elérhető legmagasabb piaci árra törekszem. Ezen kívül az sem mellékes, mennyi időt, pénzt és energiát tudok az ingatlan felkészítésére fordítani, azaz mekkora az anyagi ráfordítás, hiszen ez is jelentős mértékben befolyásolni fogja a megtérülést.

Az ingatlan eladás előtti felkészítésének eredményeképpen a legalább jó állapotú lakások piacképessé válnak, vagyis megmutatják a legjobb arcukat és a bennük rejlő lehetőséget, hogy ne kelljen a vevők fantáziájára hagyatkozni.

A felkészítéssel 2 cél valósulhat meg: az egyik, hogy eladhatóvá tesszük, vagyis a vevők minimális igényeit kielégítjük. Olyan lakást kell a piacra tenni, amire a vevők többsége igent mond.

Ennél magasabb célt valósíthatunk meg, ha a vevők álmait megtestesítő lakást kínálunk. Így a befektetett idő, pénz és energia sokszorosan megtérül. Ebben az esetben forintális értéknövekménnyel is számolhatunk. Ekkor az eredmény: maximális áron történő értékesítés. Ez a két cél nyilvánvalóan eltérő mértékű anyagi befektetést követel. Ennek köszönhetően viszont a megtérülés mértéke is eltérő egyik vagy másik esetben.

A ráfordítás mértékét tekintve 3 kategóriát különböztetünk meg

Az ingatlan értékének 1-2 százalékának megfelelő összeg befektetése

Ezek azok a minimális, pénzben kevésbé mérhető lépések, amiket minden ingatlantulajdonosnak ajánlott elvégeznie, mielőtt piacra dobja a lakását. A lakás kitakarítása, a felesleges dolgok kiszelektálása, a csöpögő csap vagy a leszakadt parkettaszegély megjavítása nem kerül nagy összegbe, a lakást mégis vonzóbbá varázsolja. Profi fotós megbízásán ilyenkor sem szabad spórolni, hiszen ő ért ahhoz, hogyan érdemes a lakást megmutatni, mit szeretnének látni a vevők.

Az ingatlan értékének 2-5 százalékának megfelelő összeg befektetése

Ezt a szintet hívjuk a „klasszikus home stagingnek”. Itt már belefér a keretbe a falak átfestése, 1-2 falszakasz tapétázása is. Cseréljük az elhasznált munkalapot, kapcsolót, a stílustól idegen lámpákat is akár. A helyiségeket funkció szerint rendezzük be, szükség esetén beszerezzük a hiányzó dekorációkat, kiegészítőket is.

Az ingatlan értékének 5 százalékánál nagyobb összeg befektetése ingatlanfejlesztési céllal

Ilyenkor már ingatlanfejlesztésről beszélünk, a lakás kibővülhet egy új funkcióval, cserélünk burkolatokat, nyílászárókat, esetleg új konyhát, fürdőszobát csinálunk vagy korszerűsítjük a fűtési rendszert. Ennél a szintnél jelentősebb összeget költünk el, viszont valószínűleg a megtérülésünk is magasabb lesz, mint az első két esetben.

Fotó: Csondor Ágnes

Megtérülés

Természetesen a home stagingben fontos a megtérülés. Csak olyan tennivalókat szabad elvégezni a felkészítés keretében, amit a vevő értékel és érzékel. Úgy kell tekintenünk a lakásunkra, mintha ez már valaki más otthona lenne, így nem érdemes semmilyen olyan extra befektetést eszközölni, ami ugyan nekünk tetszik, de a potenciális vevőnek esetleg nem, nincs rá igénye, nem szükséges számára, így az árban sem érvényesíthető, nem fogja nekünk kifizetni.

Tévhitek a megtérüléssel kapcsolatban

Csak a luxuslakásoknál térül meg a home staging

Nagyon sokan gondolják, hogy egy lakás felkészítéséhez nagy kezdőtőkére van szükség, illetve általános tévhit az is, hogy csak a drága ingatlanok esetén éri meg a home staging!

Alapvetően azt gondolom, hogy minden ingatlaneladás során szükség van a felkészítésre, nem kizárólag a luxuslakások eladásakor alkalmazható. Sőt! Leginkább ott hasznos, ahol 20 másik ugyanolyan ingatlannal versenyzünk a vevők figyelméért és az ingatlanok összehasonlíthatók. A felkészítéssel messze a piac fölé magasodhatunk. Olyan dolgot tudunk adni a potenciális vevőknek, amivel a többi eladó lakásban nem találkozik, egy rendezett, költözésre kész, nagybetűs otthont, ahová már csak a bőröndjét kell magával hoznia. A vevő pedig minket választ, mert számára nagyon értékes a költözhető kategória.

Fotó: Jurassza Zsófia

Nem minden piacon és gazdasági helyzetben éri meg felkészíteni a lakásunkat

Ha sok az eladó ingatlan és túlkínálat van, ezzel együtt pedig kevésbé pörög a piac, akkor mindenképpen érdemes felkészítenünk a lakásunkat az eladásra, hogy kitűnjünk a kínálatból. Ugyanakkor egy jól menő, bővülő piacon sem szabad kihagyni ezt a lehetőséget, ha fontos számunkra, hogy lakásunk könnyen, gyorsan az elérhető legmagasabb piaci áron találjon gazdára.

Az MSP Home Staging az a módszer, ami minden ingatlanpiaci körülmény között a maximumot hozza, vagyis nem befolyásolja, hogy éppen mekkora kereslettel találkozunk a piacon vagy éppen mekkora a kínálat nagysága, azon a piacon, ahol ki kell tűnnie az ingatlanunknak. 

A home staging az a terület, amit a pénzügyi válság sem befolyásol, hiszen az egyetlen feladata, hogy eladható ingatlanokat adjon a piacnak. Egy meghatározott mennyiségű adásvétel még a legnagyobb gazdasági válság közepén is megköttetik, ezért minden ingatlaneladót arra biztatok, hogy járjon utána ennek a szemléletmódnak és alkalmazza is az elveket. Nehéz időkben azonban a szerepe még inkább felértékelődik!

Panelban is megéri az ingatlan felkészítése az eladásra, vagyis a home staging? 

Sokszor felmerül a kérdés vajon panelban megéri-e a home staginget alkalmazni? Az igazság sok tényezőből áll, ami a legfontosabb, az az, hogy minden ingatlan jobb felkészítve, mint anélkül! Azt gondolom, hogy minden ingatlannál megtérül a home staging, de ami a legfontosabb az a tudatosság az ingatlaneladással kapcsolatban! És itt lehet a probléma.

A panelnál még inkább szükséges, hogy kitűnjön a lakás a kínálatból, hiszen egyszerre több hasonló, azonos adottságokkal rendelkező lakást is árulnak. Így, ha a tulajdonosok tudatosan állnak hozzá az eladáshoz, és a home staging alkalmazásával növelik az eladhatóságot, akkor a befektetett energia, idő és pénz mindenképpen megtérül, vagyis nagyon nagy előnyre tehetnek szert az ingatlanpiacon a home staginggel, hiszen a panellakások között különösen alacsony a felkészített ingatlanok száma.

Fotó: Bata Tamás

Mennyibe kerül nekem a home staging és milyen megtérüléssel számolhatok? 

Anyagi befektetésünk elsősorban attól függ, milyen cél vezérel minket, amikor felkészítjük eladásra a lakásunkat.

Az eladhatóvá tétel egy jó állapotú lakásnál már az ingatlan értékének 1-2 százalékos befektetésével megvalósulhat. Ilyenkor hatalmas anyagi megtérülést nem várhatunk, de a lakás reális piaci árán eladhatóvá válik. Kitűnik a kínálatból és könnyen, gyorsan eljuthat a potenciális vevőhöz.

A klasszikus home staging esetén már az ingatlan értékének 2-5 százalékát fordítjuk a felkészítésre, ilyenkor már a gyors eladás mellett anyagi hasznot is remélhetünk, ami a piactól és az elvégzett munka minőségétől függően 10-30 százalékkal emelheti a lakás vételárát.

Mikor a lakás értékének 5 százalékától is többet költünk, akkor már jellemzően ingatlanfejlesztést hajtunk végre, ami nyilván nagyobb anyagi befektetést és kockázatot jelent, cserébe az elvárt haszon is jóval túlszárnyalhatja a fenti számokat. Ilyenkor viszont már tökéletességre kell törekednünk, vagyis kihozni a maximumot a felkészítés egyes fázisaiból és a lakásból egyaránt.

Fotó: Csondor Ágnes

Fontos tudni, hogy az ingatlanfelkészítés során 3 erőforrásunkat, pénzünket, időnket és energiánkat használjuk fel. Ezek optimális kombinációja segít minket a folyamat során. Ha valakinek több pénze van, de kevesebb ideje, bátran bízhatja home staging szakemberre a felkészítési folyamatot, míg egy lelkes és ügyes kezű eladó kicsit hosszabb idővel számolva maga is sok feladatot elvégezhet a tennivalók listájából, nem kevés pénzt spórolva ezzel, ám ebben az esetben muszáj lesz elmélyednie a témában és a kapcsolódó tudást magáévá tenni.

Van-e garancia a home staging megtérülésére?

Garancia persze nincsen semmire, csak a tapasztalatok! A home stagingben a bizalom elsődleges. Abban az esetben, ha nagyobb összeg befektetéséről van szó, mindig készül egy befektetési értékelemzés, amiből kiderül, hogy milyen beruházással milyen eredményre lehet jutni, mit lehet kihozni az adott ingatlanból. 

Az értékelemzésből egyértelműen kiderül, hogy melyik lehetőséget érdemes választani, függően az eladó céljaitól és lehetőségeitől. Ebben az elemzésben mindig óvatos becsléssel számolunk, a legvalószínűbb kimenet van a középpontban, de mindig -tól-ig határt szoktunk megadni, így a tulajdonosnak lehetősége van arra, hogy a kockázatviselő és/vagy a pénzügyi tűrőképességének megfelelő variációt válassza. A beruházás végeredménye garantált, ám a végcél elérésére nincs garancia. Viszont pályafutásom során az eredmény eddig még minden esetben túlszárnyalta a megbízók várakozását. Ehhez persze elengedhetetlen, hogy bízzanak az MSP Home Staging komplex módszerében!

Fotó: Csondor Ágnes

A megbízónak el kell köteleznie magát az eladás mellett

Egy dologról még mindenképpen fontos szót ejteni: a megbízónak teljesen el kell köteleződnie az eladás mellett! Ha a megbízó bizonytalan, vagy az egyik tulajdonos nem akarja az eladást, akkor ott a kívánt végeredmény nem kivitelezhető. Nem példa nélküli az ilyesmi. Ám ez szerencsére még a folyamat elején kiderül, és az addig elvégzett munkákkal a tulajdonosok saját életkörülményeiket teszik jobbá (pakolás, szanálás, szellőssé tétel, kisebb átrendezés stb.) Így végül ők is elégedetten mehetnek tovább, még ha nem is az eredetileg kijelölt úton. 

Cikksorozatunk következő részében megmutatom a piacképes lakás létrehozásának folyamatát, azaz az eladás ötlettől indulva egészen az eladó lakás hirdetésének megjelenéséig. Megvizsgáljuk a felkészítési folyamat egészét, melyek azok a szükséges lépések, amiket meg kell tennem annak érdekében, hogy ingatlanom könnyen, gyorsan, az elérhető legmagasabb piaci áron találjon gazdára, elnyerve egyúttal a potenciális vevők tetszését is.