Egy peres ügy tanulságai: Erre figyelj, ha ingatlanközvetítővel szerződsz
Amikor valaki eladja a lakását, gyakran ingatlanközvetítő segítségét veszi igénybe. Ilyenkor azonban nemcsak egy szolgáltatást vesz igénybe, hanem egy jogi kapcsolatba is belép – sokszor anélkül, hogy pontosan tisztában lenne a részletekkel. Pedig egy rosszul átnézett szerződés komoly, akár milliós következményekkel járhat.
Mikor számítasz fogyasztónak, ha ingatlanost bízol meg?
Az ingatlanközvetítői szerződések többségét magánszemélyek kötik: tipikusan olyan eladók, akik a saját lakásukat vagy házukat szeretnék értékesíteni, nem pedig üzletszerűen foglalkoznak ingatlanok adásvételével. Ilyenkor egy vállalkozás (az ingatlanközvetítő cég) áll szemben egy magánszeméllyel.
Ennek azért van jelentősége, mert ebben a helyzetben az eladó fogyasztónak minősül, és emiatt a jog külön védi: speciális szabályok vonatkoznak a szerződés megkötésére és a teljes időtartamára is.
Egy tanulságos eset: Figyelj, mit írsz alá!
Egy konkrét, bírósági perben végződő eset jól megmutatja, mire kell figyelni akkor, amikor magánszemélyként ingatlanközvetítővel szerződsz.
A konkrét történetben az ingatlanközvetítő cég egy előre elkészített, nem kizárólagos közvetítői szerződésmintát használt magánszemély ügyfelével szemben. A szerződéskötéskor mindent alaposan át is beszéltek, pontról pontra végigmentek a feltételeken. A tulajdonos kifejezetten ragaszkodott ahhoz, hogy ne kizárólagos szerződést kössön. Az árban viszont az ingatlanos javaslata érvényesült: az eladó eredetileg alacsonyabb áron hirdetett volna, de az ingatlanközvetítő cég meggyőzte, hogy a piac aktuális állapota megalapoz egy magasabb hirdetési árat.
Azonban ezen a magasabb áron nem sikerült megfelelő vevőt találni. Így pár hónap elteltével maga az ingatlanközvetítő cég jelentkezett a tulajdonosnál azzal, hogy módosítsák az eredeti megállapodásukat, és az ingatlant már egy alacsonyabb áron kezdjék tovább hirdetni. A szerződés más rendelkezésének megváltoztatásáról szó sem esett.
Az ingatlanközvetítő és a tulajdonos megegyeztek, hogy a módosítást egy reggeli időpontban, az eladó otthonában írják alá, még munka előtt.
A találkozó rövid volt, a szerződést nem beszélték át újra, és gyakorlatilag át sem olvasták – a reggeli rohanás során szinte futtában írták alá. A közvetítő munkatársa azt mondta, hogy minden feltétel változatlan, csak az ár módosult.
Később derült ki, hogy ez nem így volt.
Az ingatlant végül nem a kérdéses ingatlanközvetítő által közvetített vevő vette meg. Az ingatlanközvetítő cég a módosított szerződésre hivatkozva azonban jutalékot követelt az eladótól, mondván, hogy a módosított szerződés kizárólagos volt, és nekik ezért jár a díj.
A felszólító levél kézhezvételekor szembesült azzal az ingatlantulajdonos, hogy a módosított szerződés szövege teljesen más volt, mint az eredetié. Ez már kizárólagos megbízásra vonatkozott, és jutalék tekintetében sokkal több kötelezettséget fogalmazott meg vele szemben. Emiatt indult el a felek között a peres eljárás.
A peres ügyben az ingatlantulajdonos védekezése az volt, hogy fogyasztóként az Ingatlanközvetítő által előzetesen elkészített szerződésben nem egyeztek meg. Őt félrevezették, és csak emiatt írta alá a módosított megállapodást.
Mit vizsgál ilyenkor a bíróság?
Egy ilyen vitában a bíróság elsősorban azt nézi meg, hogy a szerződés vitatott részei valóban közös megegyezéssel születtek-e, vagy az ingatlanközvetítő cég előre megírt, sablonos feltételeit tartalmazzák.
Azok a kikötések, amelyeket a cég előre, több szerződéshez készít, és amelyeket a felek nem beszélnek át egyedileg, úgynevezett általános szerződési feltételnek minősülnek.
A jog szerint pedig tisztességtelen minden olyan általános szerződési feltétel, amely egyoldalúan és indokolatlanul a fogyasztó hátrányára válik, és sérti a jóhiszeműség követelményét. Az ilyen kikötések a fogyasztóval szemben nem alkalmazhatók.
A bíróság azt is szem előtt tartotta, hogy a Kúria Polgári Kollégiuma által kiadott vélemény szerint a jogszabályi vélelem alapesetben azt feltételezi, hogy a fogyasztói szerződésben az egyoldalúan, előre meghatározott szerződési feltételt egyedileg nem tárgyalták meg. Ennek kapcsán mindig az ingatlanközvetítő céget terheli annak bizonyítása, hogy a szerződési feltételt a felek egyedileg megtárgyalták.
Ennek elmaradása esetén az adott rendelkezés, mint tisztességtelen szerződési feltétel semmis, a fogyasztóval szemben nem alkalmazható. Fontos, hogy a bíróság szerint még önmagában az aláírás sem bizonyítja azt, hogy a szerződés minden részletét ténylegesen egyeztették.
A konkrét perben a bíróság úgy látta, hogy a módosított szerződés feltételeit a felek egyedileg nem tárgyalták meg. Ennek ellenkezőjét az ingatlanközvetítő cég nem tudta bizonyítani, ezért az ingatlanközvetítő cég jutalék fizetésre irányuló követelését elutasította a bíróság.
Hogyan érdemes aláírni egy ingatlanközvetítői szerződést?
A fenti esetből jól látszik, hogy mind az ingatlanközvetítőnek, mind az eladónak alapvető érdeke, hogy a szerződés aláírása előtt minden részlet tisztázott legyen. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a megállapodást érdemes pontosan, tételről tételre és igazolható módon átbeszélni, és nem csak „rábólintani” egy előre elkészített szövegre.
Sokan nem tudják, de fogyasztóként nem vagy köteles automatikusan elfogadni az ingatlanközvetítő által hozott szerződésmintát.
Jogod van ahhoz, hogy egyes pontokat visszautasíts, módosítást kérj, vagy akár saját igényeid szerint alakítsd a megállapodást. Ha szükséges, akár teljesen új szerződés is készülhet, nem kötelező a sablont használni.
Ez különösen fontos, mert egy ilyen szerződés gyakran jelentős – akár több millió forintos – kötelezettséget is jelenthet. Éppen ezért indokolt lehet az is, hogy aláírás előtt jogi segítséget kérj, és ne egy sietős helyzetben, átgondolás nélkül dönts.
A blogcikk szerzője az Ecovis Zalavári Legal Hungary irodavezető partnere, Dr. Zalavári György ügyvéd, az ÜgyvédHázak országos ügyvédi ingatlanközvetítő hálózat alapítója (info@ugyvedhazak.hu) és Dr. Deák Péter ügyvédjelölt.
