Amikor az értékbecslés, vagyonértékelés, igazságügyi ingatlanforgalmi szakértés kifejezéseket halljuk, hajlamosak vagyunk legyinteni egy nagyot, mondván, nekünk úgysincs szükségünk ezekre. Azonban sokkal nagyobb szerepük van, mint gondolnánk, megóvhatnak bennünket egy milliós nagyságrendű költséges kényszerfelújítástól, bizonyos esetekben pedig a szakvéleményük döntő lehet a bíróságon. Mit csinál az értékbecslő, és mikor érdemes a segítségüket kérni? Tornai Zoltán Sándor igazságügyi ingatlanforgalmi szakértővel, a 2A Plusz Mérnöki Tanácsadó Kft. alapítójával beszélgettünk.

Miben segít az értékbecslő?

– Értékbecslés, vagyoni értékelés, igazságügyi ingatlanforgalmi szakértés. Csak pár kifejezés, amivel ugyan találkozhatunk ingatlanügyleteink során, de jellemzően nem tulajdonítunk ezeknek nagy jelentőséget. Mit érdemes tudni ezekről a szakterületekről és miért fontosak mégis a lakossági ingatlan adásvételi ügyletek során?

– Az emberek jellemzően akkor veszik igénybe az értékbecslő segítségét, amikor azt kötelezően előírják számukra. Döntően ez banki hitelfelvételnél, peres ügyeknél, azon belül válásnál, illetve olyan hatósági eljárásoknál fordul elő legtöbbször, ahol kiskorú az ingatlan tulajdonosa. Lakásvásárláskor vagy a saját tulajdonú ingatlan meghirdetéskor nem szokták értékbecslő segítségét igénybe venni, mivel a tulajdonosok legtöbbször az ingatlan.com-on látható kínálati árak alapján próbálják meghatározni a saját ingatlanuk értékét. Pedig akár ilyen esetekben is százezreket nyerhetünk, ha tisztában vagyunk az ingatlanunk pontos piaci értékével. 

– Milyen esetekben fontos, hogy az emberek kikérjék a szakértő véleményét?

– Azt látni kell, hogy a lakossági értékbecslések jelentős többsége banki hitelfelvételnél keletkezik, hiszen az értékbecslésben meghatározott forgalmi és hitelbiztosítéki érték döntően meghatározza a felvehető hitel nagyságát. Ilyen esetben fontos, hogy ha ingatlan adásvételnél nem vagyunk biztosak a megvásárolni kívánt lakás vagy családi ház reális piaci forgalmi értékében, akkor az értékbecslést még az adásvételi szerződés megkötése előtt javasolt elkészíteni egy bank által elfogadott szakértővel.

Ez azért fontos, mert a szakértő a reális érték meghatározásával megóvhatja a vásárlót, hogy esetleg beleugorjon egy olyan adásvételi ügyletbe, amelyből már csak a foglaló elvesztésének árán tudna kilépni, továbbá feltárhat olyan műszaki hiányosságokat vagy hibákat, amiket egy átlagos vásárló, aki életében először vásárol ingatlant, nem fog minden esetben észre venni. 

Mindenkinek azt javaslom, hogy az adásvételi szerződés megkötése előtt konzultáljon értékbecslő, energetikai és műszaki szakértővel, hiszen egy megvásárolni kívánt használt autót is elviszünk egy szervizbe átvizsgálásra, mielőtt megvásároljuk. Könnyű belátni, hogy az ingatlannál sokkal nagyobbat bukhatunk, ha nem vagyunk tisztában azzal, hogy milyen esetleges műszaki hibái lehetnek az épületnek.

– Mennyire jellemző, hogy ilyen esetek előfordulnak a lakáspiacon?

– Sajnos nagyon sok esetben előfordul és tapasztalatom szerint mindenki akkor kezd el szakértőt keresni, amikor már késő és visszafordíthatatlan az ingatlan adásvételi folyamat. Ilyen esetekben már csak a kármentés lehetséges és súlyos millióknak inthetünk búcsút, ezért fontos, hogy minden esetben a szerződéskötés előtt járjunk el körültekintően.

Az értékbecslés folyamata

– Hogy kell elképzelni egy értékbecslést? Mennyire egzakt, vagy pont ellenkezőleg, mennyire szubjektív ez?

– Magyarországon az értékbecslést kizárólag a 25/1997. PM rendelet szabályozza, valamint vannak nemzetközi sztenderdek is, amelyek meghatározzák az értékelési irányelveket, illetve az MNB-nek is vannak erre vonatkozó ajánlásai, de ezek döntően a banki hitelbiztosítéki értékelésekre vonatkoznak. Az értékbecslők ezek alapján készítik el a szakvéleményeiket és kardinális szempont, hogy a szubjektív tényezőket nem lehet figyelembe venni és minden esetben ki kell zárni az értékelés során.

– Eladásnál gyakran megfigyelhető, hogy a tulajdonosok “beárazzák” az ingatlanra ráfordított javítások, korszerűsítések költségét. Mennyire jelenik meg ez az értékbecslés eredményén?

– Egyértelműen pozitív irányban jelenik meg, viszont a legtöbb esetben nem pontosan olyan mértékben, mint amekkora maga a ráfordítás volt. Ez abból fakad, hogy a tulajdonosok többsége, mivel nem szakember, nem tudja felmérni a beruházások, korszerűsítések ingatlanra tett értéknövelő hatását.

Akkor lehet a legjobb eséllyel növelni az ingatlan értékét, ha a korszerűsítés előtt energetikushoz, műszaki szakemberhez fordulunk, akik részletesen meg tudják határozni a szükséges fejlesztési irányokat.

Például, ha a külső falakat leszigeteljük a családi házunknál, de a régi korszerűtlen nyílászárókat nem cseréljük ki és a födémet vagy a beépítetlen tetőteret nem szigeteljük le, akkor sajnos nem lesz hatékony a korszerűsítés, mert energetikai szempontból nem fogunk tudni jelentős megtakarítást elérni. Egy szakember által elkészített korszerűsítési terv szerinti energetikai fejlesztés esetén viszont már az ingatlan árában is lényegesen nagyobb mértékben megjelenik a befektetett pénz és energia.

A következő szint: az igazságügyi szakértők

– Azt már átbeszéltük, hogy adásvétel előtt miért fontos a szakértővel történő konzultáció, viszont hol és mikor jön a képbe az igazságügyi szakértés? Ki lehet igazságügyi ingatlanforgalmi szakértő?

– Ez egy olyan, kvázi minősített szakértői jogosultság, aminek a megszerzéséhez az építészmérnöki szakmai végzettség mellett minimum 5 éves igazolt szakmai munkára, kellő mértékű tapasztalatra és felkészültségre van szükség. Én igazságügyi ingatlanforgalmi szakértéssel foglalkozom, amivel lakossági szinten akkor lehet leginkább találkozni, ha például egy válás esetén vagyonmegosztásnál, illetve hagyatéki eljárásoknál az érintett felek eltérően ítélik meg egy ingatlan reális piaci forgalmi értékét. Ilyen esetekben szükség van igazságügyi szakértőre, aki reális képet tud adni egy ingatlan aktuális piaci értékéről és hozzásegíti a feleket a közös megegyezéshez.

– Ha jól tudom, akkor komoly szerepe van az igazságügyi szakértőknek gyámhatósági ügyekben is.

– Igen, gyámhatósági eljárásokban szintén szükség van igazságügyi szakértőre. Sajnos előfordulnak olyan esetek, amikor az egyik szülő elhunyt és ezzel ingatlanvagyon kerül a gyermek, vagy gyermekek nevére. Ilyen esetekben az ingatlannak az esetleges eladását és új ingatlan vásárlását akkor engedélyezi a gyámügy, ha igazságügyi ingatlanszakértő igazolja azt, hogy az ingatlanügylet során a gyermek, vagy gyermekek anyagilag nem járnak rosszabbul az ingatlan cseréjével. 

Szakmai tapasztalat és szolgáltatás

– Tudomásom szerint közel két évtizede foglalkozol már igazságügyi ingatlan szakértéssel, milyen szolgáltatásaitok vannak és milyen ügyfélkörnek tud segíteni a 2A Plusz Mérnöki Tanácsadó Kft.?

– Több mint 25 éve foglalkozom már ingatlan értékbecsléssel, jövőre lesz kereken 20 éve, hogy igazságügyi ingatlanforgalmi szakértői jogosultságot szereztem. Korábban évekig nagyobb kereskedelmi bankoknál, illetve jelzálogbanknál dolgoztam értékbecslő szakértőként, illetve az utolsó banki állásomban Fedezetmenedzsment vezetőként segítettem a banki kockázatkezelési folyamatokat. Jelenleg döntően igazságügyi ingatlanforgalmi szakértéssel, banki projekt műszaki szakértői tevékenységgel és vállalati ingatlanok értékelésével foglalkozunk, valamint egyik szakértő kollégám ESG tanácsadással is segíti a hozzánk forduló céges ügyfeleket.

Büszkén mondhatom, hogy Magyarországon azon szűk szakmai körbe tartozunk, akik nemzetközileg elismert EFPA által kibocsátott ESG Advisor tanácsadói tanúsítvánnyal rendelkeznek, így felkészülten várjuk az ügyfeleket ebben az új üzletágunkban is. 

Az utóbbi időben egyre többen keresnek meg bennünket olyan esetekben, amikor sérelmük származik egy szomszédos új épület felépítéséből, illetve átalakításából. Klasszikus esetek az intimitás- illetve panorámavesztéssel kapcsolatos ügyek, amelyek akkor jelentkeznek, amikor a szomszéd olyan épületet épített vagy olyan bővítést (pl. tetőtérbeépítés) végzett, ami a másik ingatlanban komoly értékvesztést okoz. Legjobb példák erre, amikor elveszítjük a korábban meglévő panorámás kilátásunkat vagy belát a szomszéd a kertünkbe az új tetőtéri lakrészéből. Ilyen esetekben a sértett fél kárigényt nyújthat be a bíróságra, amelyhez igazságügyi ingatlanforgalmi szakvélemény szükséges. Ennek az elkészítésében tudunk segítséget nyújtani. A bíróság az ingatlan forgalmi értékének nem ritkán 10-15%-át is megítélheti ilyen esetekben, amely akár többmilliós tétel lehet a százezres nagyságrendű szakértői díjért cserébe. 

Problémamegoldás

– Egy ilyen szakvélemény elkészítése a gyakorlatban hogyan történik?

– Az ajánlatkérés és az ügyféllel történt megegyezés után, minden esetben helyszíni szemle keretében megtekintjük az ingatlant és a környezetét, majd feltérképezzük az adott lokáció ingatlanpiaci sajátosságait. A szakvéleményünk elkészítése során figyelembe vesszük a környékbeli ingatlaneladások árait, amit többek között a NAV illetékadatbázisa tartalmaz. Bizonyos esetekben pedig megvizsgáljuk a kínálati árakat is, ami a naprakészen mutatja be a piaci mozgásokat. Mi például az ingatlan.com felületeit erre is használjuk.

– Ha még nem vagyunk biztosak abban, hogy mi a teendőnk egy felmerült ingatlanos probléma kapcsán, akkor mit javasolsz, mi legyen az első lépés a megoldás felé vezető úton?

– Minden esetben először egy e-mailben vagy telefonon történő kapcsolatfelvételt javaslok az ügyfeleknek, ahol részletesen elmondják a problémájukat, ezt követően közösen átbeszéljük a megoldási lehetőségeket és minden esetben többféle javaslatot is biztosítunk számukra. Sokszor elég egy hosszabb telefonos tanácsadás vagy egy személyes megbeszélés. Tapasztalataim szerint nem mindig szükséges terjedelmes szakvélemény készítése. 

Mindenkinek javaslom viszont, hogy ingatlan ügyekben időben kérjük ki a megfelelő szakember véleményét, mert a legtöbbet azzal spórolhatunk, ha megóvjuk magunkat a felesleges kiadásoktól.