Sopron a nyugati országhatár ékszerdobozaként kiemelkedő épített örökséggel rendelkezik, miközben egyre népszerűbb a beköltözők és a befektetők körében. De hogyan alakul jelenleg a hűség városában a lakáspiac, milyen ingatlant vásárolnak és mire számíthatnak az eladók? Ezekre a kérdésekre kerestük a válaszokat Galavics Andreával, a CentralHouse ingatlaniroda társtulajdonosával.
Árak Sopronban
– Hogyan alakul jelenleg a helyi lakáspiac Sopronban, hiszen a város mindig is felkapott településnek számított?
– A soproni lakáspiac határközeli helyzete miatt mindig különbözött más városok ingatlanpiacától, de most itt is lelassult a szektor. Érdektelenség jellemzi a piacot, azok a társadalmi rétegek, akik korábban hitelből vásároltak ingatlanokat, most a magas kamatok miatt nem mernek belevágni egy-egy banki ügyletbe. Alapvetően az emberek túlnyomó többsége kivár. Talán majd a megemelt összegű falusi CSOK megmozdítja a piacot Sopron vonzáskörzetében, de valószínűleg nem nagy mértékben. Persze alapvetően az ingatlanpiac sohasem áll meg, hiszen az élethelyzetek – mint például házasság, válás, gyermekszületés – mindig adásvételeket generálnak, de most nagyon lelassult a folyamat. A fiatalok inkább a jólétükre költik a pénzüket, mert a jelenlegi gazdasági helyzetben 20-40 millió forintos hitelt nem tudnak felvenni és törleszteni.
– Milyen árakkal találkozhatunk most, hiszen országszerte bizonytalanság tapasztalható e tekintetben?
– Míg korábban nagyon gyorsan növekedtek az árak – a Covid-19 és különösen a tavaly februárban kitört háború után -, azóta stagnálást tapasztalhatunk.
Azok, akik a korábban megszokott áron szeretnék eladni az ingatlanjukat, csalódni fognak.
Először mindenki magas áron teszi fel a hirdetést, de úgyis látjuk az ingatlan.com rendszeres hírleveléből, hogy milyen lakástípusnak hol mennyi az ára, mekkora mértékben csökkennek a kínálati összegek. Azok tudnak sikeres adásvételt lebonyolítani, akik engednek az árból. Sopronban alapvetően a jó minőségű, korszerű fűtésrendszerrel, szigeteléssel rendelkező lakásokat lehet értékesíteni. Emellett Sopronban jelentős probléma a parkolás, hiszen az elmúlt időszakban jelentősen nőtt a lakosság száma, miközben a város szűk paraméretekkel rendelkezik, ezért jó minőségű lakást parkolóval 900 ezer-1 millió forintos négyzetméteráron is lehet értékesíteni.
Piaci szereplők
– Alapvetően kik vesznek most lakásokat és mit vesznek?
– Míg korábban nagyon sok befektető érkezett az ország minden területéről, mostanában jóval kevesebben jönnek: ők az állampapír mellett a felújított, 40-45 négyzetméteres lakásokat keresik. A vevők egyértelműen közülük kerülnek ki, a középréteg most szinte alig van jelen a lakásszektorban. Szétszakadt a piac, a drága 100-200 millió forintos ingatlanokat veszik, illetve a 8-10 millió forint készpénzzel rendelkezők megkockáztatják a 15-20 millió forintos hitel felvételét.
Nagyjából a 30-40 millió forint értékű ingatlanok esetében érzékelhetünk nagyobb forgási sebességet, míg az 50-100 millió forintos ingatlanok piaca stagnál.
De nem is nagyon épülnek ingatlanok, az építési vállalkozók kevésbé aktívak. Sopron 15 kilométeres vonzáskörzetében a CSOK-os támogatással épült 80-90 millió forintos, nappali plusz három hálószobás családi házakat a vállalkozók nagyon nehezen tudják eladni.
Szakértelem és megbízhatóság
– Ebben a piaci helyzetben hogyan alakul az ingatlanközvetítői munka, mennyire kerül előtérbe a szakértelem?
– Most többen keresnek meg, hogy segítsek az eladásban. De amíg eddig szinte pontosan meg tudtam mondani, hogy az adott ingatlant az adott lokációban mennyiért veszik meg, most nagy a szórás, és nehezebb pontosan belőni az árakat.
Már tizenhat éve foglalkozom ingatlanközvetítéssel, de ilyen piaccal még nem találkoztam, ahol ennyire bizonytalan egy-egy ingatlan végső eladási ára.
Nagyon sok a rossz minőségű lakás, a vevők válogatnak, hiszen félnek a felújítástól: az anyagárak már horribilis szintet értek el, a munkadíjak is kiszámíthatatlanok. Ezért akinek van pénze, az a jó minőségű, felújított lakást veszi meg, és inkább többet ad érte.
– Az ingatlan.com Partner Programjának keretében már Ön is Prémium Partner. Ez egyfajta bizalmat ad a keresők számára, hiszen a nehéz gazdasági környezetben a bizonytalan lakáspiacon jól jönnek a szakemberek. A Prémium Partner titulus mit jelenthet a mindennapi munkában?
– Az ingatlan.com keresőjében megjelenünk mint Prémium Partner, ha egy adott városra, településre vagy területre keres rá az érdeklődő, és a keresési paramétereknek megfelelő ingatlannal rendelkezünk.
Jött már érdeklődés ennek köszönhetően, hiszen az ingatlant eladók láthatják az arcunkat, így sokkal hitelesebbek vagyunk.
Előzetesen részt vettünk az ingatlan.com ellenőrzési folyamatában, így sokkal személyesebbé válhat a kapcsolat a szakemberek és a keresők között. Pozitív fejleménynek tartom a programot, nem is gondoltam volna, hogy ilyen jó hatása lesz ennek a munkánkra.
Hirdetési stratégia és a jutalék
– Hol érdemes hirdetni a jelenlegi lakáspiacon, hiszen rengeteg lakás kerül a piacra, csak kapkodjuk a fejünket?
– Sajnos sok hirdetési oldal nem megfelelő keresési rendszerrel rendelkezik, míg az ingatlan.com egyszerű, átlátható felületeket alakított ki, ezért kedvelik az emberek. Én már több helyen megszüntettem az előfizetésemet, mert alig érkeznek onnan megkeresések, ezért alapvetően az ingatlan.com-on vagyok jelen, ide jönnek az emberek.
– Az ingatlanközvetítők esetében a szakértelem mellett lényeges kérdés a jutalék, amire természetesen mindig rákérdeznek az ügyfelek is. Ön milyen jutalékszintet tart megfelelőnek?
– Egyéni vállalkozóként az áfát nem számítom fel, és alapvetően 2%-os jutalékszinttel dolgozom. Míg tíz évvel ezelőtt egy harmincmilliós ingatlan 3%-a nem tűnt olyan soknak, most egy 100 millió forintos ingatlan után már jelentős összeg a 3 millió forint. Vagyis ha magasabb az értékesített ingatlan ára, akkor némileg engedek a jutalék szintjéből is. Az egyéni vagy kisebb irodák rugalmasabbak e tekintetben, a nagyobb hálózatoknál ez nehezebben megoldható, de már náluk is érzékelhető a változás.
