„Nem szabad 1,4 millióért zuglói panelt venni!” – Szűcs Attila az Otthon Start Programról
Az Otthon Start Program célja eredetileg az, hogy a fiatalok könnyebben juthassanak saját lakáshoz, de Szűcs Attila ismert ingatlanközvetítő szerint a támogatás növelte az árakat és torzította a lakásszektort. A szakemberrel a másfél milliós zuglói panelről, az ingatlanpiaci trendekről, a szakma átalakulásáról, a felső egy százalékról, illetve a személyes márka és a szakértelem szerepéről beszélgettünk.
Különvélemény az Otthon Start Programról
– Az Otthon Start Program most meghatározó módon alakítja a magyar lakáspiacot. Ön mit gondol a fix 3 százalékos kamatról?
– Eléggé radikális véleményem van a programról. Magát az ötletet támogatom, hogy segítsük a fiatalok első lakás vásárlását és a hitelfelvételt. De a bevezetés módja torzította a piacot, hiszen egy év alatt Budapesten több mint 30 százalékkal drágultak azok az ingatlanok, amelyek beleférnek a maximum 1,5 millió forintos négyzetméterár-kategóriába.
Ez általánosan tönkreteszi a piacot, hiszen most ott tartunk, hogy egy zuglói panelt 1,4 millió forintos négyzetméteráron vesznek meg. Pedig ilyen áron nem szabadna vásárolni, mert ez jelentős túlárazás. Miközben a drágább ingatlanok forgalma jelentősen visszaesett, azaz a radikális beavatkozás megzavarta a normális ügymenetet.
Én azt javaslom az ügyfeleimnek, hogy várjanak, amíg a piac visszarendeződik, vagy a konstrukciót átalakítják.
– Mi lenne egy jobb, igazságosabb megoldás?
– Egy általános kamattámogatási rendszert javasolnék, így például az állam adhatna másfél százalékos kamattámogatást lakáshitelre függetlenül attól, mire vesszük fel. Ha a piaci kamat hat százalék, akkor mindenki csak négy és fél százalékos kamatot fizetne, a maradékot pedig az állam finanszírozná.
Ez általánosan élénkítené a hitelfelvételt és az ingatlanpiacot, de nem torzítaná annyira az árakat, mint a jelenlegi program. Most viszont az történt, hogy a 1,5 millió forint/négyzetméterárnál drágább lakások – többek között az I. és II. kerületben, ahol 1,8-2 millió forint a négyzetméterár – kereslete nagy mértékben visszaesett, mert mindenki az Otthon Start plafonjához igazodik.
A legjobb banki ajánlatokat keresed? Segítünk: kattints és próbáld ki a money.hu Fix 3%-os lakáshitel kalkulátorát!
Használt vs. új lakások
– Az új építésűek nem egyensúlyozzák ezt a torzulást?
– Csak részben, és nem azonnal. Vannak fejlesztők, akik kifejezetten az 1,5 millió alatti négyzetméterárra szabják az építkezéseket, de ez csak kevés helyen reális. A XV. kerületben például több ezer ilyen lakás épül, viszont ezekbe legkorábban két-három év múlva lehet beköltözni. De számtalan helyen az újépítésű lakások négyzetmétere eléri az 1,7-1,8 millió forintot, így sok beruházás nem számítható a programba.
– Az nem furcsa, hogy néha a használt és az új lakás ugyanannyiba kerül?
– Nonszensz! Zuglóban egy kétszobás panel 1,3–1,4 millió forintba kerül négyzetméterenként, de száz méterrel arrébb, Kőbányán ugyanennyiért vadonatúj lakást kaphatunk. Ugyanaz a környék, ugyanazzal a metróval vagy HÉV-vel közelíthetjük meg, csak éppen a cím más.
Aki teheti, nyilván az újat választja. Aki viszont épphogy kimarad a támogatásból, mert az ingatlana pár millióval drágább a plafonnál, az most nehéz helyzetbe került. Én az ilyen árak miatt a tulajdonosoknak próbálok segíteni, akik az Otthon Start Program felső értékhatára fölött „rekedtek”.
– Az Ön véleménye szerint mennyi ideig marad ez a program?
– Nem fogják megszüntetni. Korábban azt gondoltam, hogy a választások után esetleg „elkaszálják”, de most már nem hiszem. Politikailag ugyanis nem kifizetődő. Olyan lesz, mint a CSOK, vagyis egyre több szigorítást alkalmaznak, amely kevesebb jogosultat jelent, de a rendszer marad.
Egy kormányváltás sem állítaná meg a programot, hiszen túl nagy lenne a politikai ára annak, ha egyik napról a másikra eltörlik. Az elképzelésem az, hogy hónapról hónapra, évről évre addig szigorítják és változtatják, ameddig a legtöbben vagy kiszorulnak a programból, vagy élnek vele, így kivezetése már nem lesz senkinek fájdalmas.
Influenszerek nyomában
– Kicsit nagyítsuk a lakáspiac képét, és nézzük átfogóan az ingatlanközvetítők szemüvegén keresztül! Nemrég rendezték meg az ingatlan.com konferenciáját (Comferencia), ahol sok kérdés terítékre került. Ott milyen trendeket azonosítottak a szakemberek a tanácsadói munkában?
– Az ingatlanosoknak mindig alkalmazkodniuk kell. Most épp a technológiai robbanás került a középpontba. Aki nem hasznosítja a mesterséges intelligencia lehetőségeit, aki nem használ profi fotókat, videókat, drónt, alaprajz-készítő megoldásokat, az hamar kiszorul a piacról. Főleg az idősebbek, akik idegenkednek az informatikától, kerülhetnek nehéz helyzetbe. De akik nyitottak az újdonságokra, azok előtt most új lehetőségek adódnak.
– Ma már egyre több ingatlanközvetítő influenszerként próbál érvényesülni. De valóban szükség van erre az ingatlanszektorban is?
– Nem mindenkinek áll jól ez a szerep. Vannak, akik sikeresek, mások ellenben mesterkéltnek tűnnek. Nem kell mindenáron a TikTokon videókat készíteni, hiszen akit feszélyez a kamera, az inkább tűnjön ki a munkájával, a szakmai blogjával és az igényességével.
Nincs egyetlen üdvözítő megoldás, de a személyes márka valóban fontos: az emberek ma már nem cégeket, hanem személyiségeket követnek, az értékesítést nem cégre, hanem az adott személyre bízzák rá, sokszor teljesen mindegy is, mi maga a cég mögötte. Az ember a fontos.
Szakmaiság és személyes márka
– Ön viszont sikeres az online közösségi felületeken, régóta készít videós tartalmakat, mostanában úgynevezett „autós” videókat. Hogyan lehet összeegyeztetni az ilyen típusú tartalomgyártást a szakmaisággal?
– Nem játszom meg magam, sohasem beszélek mellé a videóimban, mindig őszintén fogalmazok. Ezért talán némileg megosztó vagyok: sok kolléga nem kedvel, mert kimondom, amit mások nem mernek.
De a követőim és az ügyfeleim értékelik a korrekt hozzáállásom, hiszen teljesen mindegy, hogy 40 milliós panelről vagy 500 milliós villáról van szó – minden ügyfelet ugyanolyan minőségi munkával képviselek. Ugyanazzal a fotós, videós, drónos csapattal dolgozom minden projekten.
– A személyes márka kapcsán érdekes megközelítés, hogy az egyéni vállalkozók mekkora hangsúlyt tudnak fektetni az imázsépítésre a franchise hálózatokkal összehasonlítva?
– Nagyon eltérő a hálózatok hozzáállása a személyes brandhez, hiszen egyes vállalkozásoknál csak a céges márkanév számít, és nem engedik, hogy a közvetítők egyénisége előtérbe kerüljön. Mások pedig kifejezetten támogatják a személyes márkaépítést.
Meglátásom szerint, akik nem támogatják az egyéniség előtérbe kerülését, azok le fognak maradni. A mai ügyfelek ugyanis személyhez kötődnek és nem logóhoz.
Az első egy százalékban lenni nem csak címke
– Ön az ingatlanközvetítői szakma meghatározó tagja, amely az ingatlanközvetítői munkát magas színvonalon látja el. Mi a célja ennek a közösségnek?
– Mi a szakmánk legfelső egy százalékát képviseljük a minőségi tevékenységet illetően. Ha valakit tőlünk kérnek fel egy adott értékesítési folyamat lebonyolítására, az már önmagában elismerés mindannyiunk számára. De a minőség nálunk nem csak a veteránokra igaz, hiszen a pályakezdők is ugyanazt tanulják, mint amit mi korábban elsajátítottunk – ennek érdekében folyamatosan mentoráljuk és támogatjuk őket.
– Mennyi munka kell ahhoz, hogy valaki a tanácsadók top 1 százalékába tartozhasson?
– Röviden fogalmazva rengeteg munka. Napi 10–12 órát dolgozom közel 20 éve, miközben folyamatosan tanulom az új dolgokat. A tevékenységem is szerteágazó, ide tartozik többek között a marketing, az adatelemzés vagy éppen a kommunikáció.
De megéri a befektetett energia, mert ebben a szakmában a bizalom, a profizmus és a minőség az, ami hosszú távon életben tart. A piac mindig változik, de az értékesítés minősége soha nem lehet kompromisszum kérdése.
– A profizmust az ingatlan.com Partner Programja is támogatja, ahol ráadásul az ingatlanközvetítőket az ügyfelek szövegesen értékelhetik is. Mennyire fontos a visszajelzés?
– Nagyon lényeges, hiszen aki úgy gondolja, hogy a tanácsadók felső egy százalékának a tagja, annak ezt bizonyítania is kell. Ezért a referenciák, az értékelések és a visszajelzések ugyanolyan fontosak, mint maga a munka.
Amikor egy új ügyfél beírja a nevemet a keresőbe, akkor az első három találat között szerepel az ingatlan.com-os profilom is, ahol látja a hirdetéseimet, az értékeléseimet, a fotóim minőségét, illetve a kommunikációs stílusomat. Ezek az elemek mind-mind a szakmai hitelességem részét képezik.
Sokan még mindig azt hiszik, hogy elég „jól dolgozni”, de ez ma már nem így van. A munkánk digitális „lenyomata” legalább annyira beszédes, mint a tárgyalóban elhangzott szavak. Egy jó értékelés nem csupán dicséretet jelent, hanem a szakmai önéletrajzunk lényeges része.
A statisztika hatalma
– Ezen a gyorsan változó és torzított piacon hogyan lehet korrekten elmagyarázni az ügyfeleknek a megfelelő árat és bemutatni a piacot?
– Számomra nagyon fontos a statisztika. Már húsz éve is Excel-táblázatokban vezettem az átlagárakat, a trendeket, az eladásokat és a vételeket. Azóta is így dolgozom. Az adatvezérelt keresések és statisztikák, amelyeket például az ingatlan.com biztosít, sokat segítenek a munkánkban, hogy naprakészen lássam a piac alakulását.
Már húsz éve dolgozom a szakmában, de a mai napig vannak olyan részterületek, ahol utána kell olvasnom, elemeznem kell a trendeket és újra kell számolnom az árakat. Aki ezt nem teszi meg, az lemarad.
– Hol érdemes ma hirdetni, ha valaki valóban el akarja adni az ingatlanát, hiszen online felületből nincs hiány?
– Ez a kérdés mindig előkerül, és a válasz egyszerűbb, mint gondolnánk: az érdeklődések 90–95 százaléka az ingatlan.com-ról érkezik.
Emellett szinte mindenhol hirdetek, így a Facebookon, a kisebb hirdetési portálokon és a tematikus oldalakon. Ha azt mondom az eladónak, hogy lefedem a teljes piacot, akkor ez nem lehet csak üres ígéret. Az ügyfélnek látnia kell, hogy a közvetítője mindent megtesz a siker érdekében, ami növeli a hitelességet.
– Ön milyen feltételekkel dolgozik? Mennyi jutalékot kér el ma egy top ingatlanos?
– 3,5 százalék + áfa jutalékkal és kizárólag exkluzív, írásos megbízásokkal dolgozom. Nem fogadok el más konstrukciót, mert ez az ügyfelek érdeke is. Az exkluzivitás nem korlátoz, hanem véd engem és az eladót is.
Így tudom garantálni, hogy a teljes marketing- és értékesítési erőforrásomat egy ingatlanra koncentráljam, amibe beletartoznak a professzionális fotók, a videók, a drónfelvételek, a statisztikai elemzések, vagyis minden szakmaiság egy kézben összpontosul.
Hiszek abban, hogy a minőség mindig megtérül – a gyorsabb eladásban, a magasabb árban és a bizalomban, amit az ügyfél utána továbbad az ismerőseinek és a rokonainak.
